豪宅當(dāng)?shù)?/h1>
2015-11-10 15:01徐進(jìn)
房地產(chǎn)世界 2015年10期
徐進(jìn)
豪宅當(dāng)?shù)?，頂豪出沒(méi)。如今當(dāng)我們談?wù)摫本鞘?，三句話總離不開(kāi)它們。新房市場(chǎng)已然被豪宅“獨(dú)霸天下”，純商品住宅中的剛需盤(pán)越來(lái)越少。即使在遠(yuǎn)離房?jī)r(jià)高點(diǎn)的外環(huán)線上，地價(jià)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)直線而上，業(yè)內(nèi)悲觀新房市場(chǎng)中的剛需部分將繼續(xù)萎縮。從目前的情勢(shì)來(lái)看，新房市場(chǎng)“豪宅化”的傾向不斷加深，剛需市場(chǎng)疲軟，豪宅市場(chǎng)卻供需兩旺。
在北方凜冽的冬季到來(lái)之前，中高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售旺季只剩下兩三個(gè)月時(shí)間，今年北京豪宅市場(chǎng)的這場(chǎng)盛宴，或?qū)⒌竭_(dá)最后的狂歡頂點(diǎn)。北京樓市將再一次發(fā)起豪宅銷(xiāo)售的猛攻，高端豪宅市場(chǎng)的華麗陣容，還在不斷地?cái)U(kuò)大。
10萬(wàn)+滿城盡帶黃金甲
都說(shuō)2015年是北京的“豪宅元年”。什么是“元年”？就是說(shuō)今年的豪宅實(shí)在是太多了，北京何時(shí)見(jiàn)過(guò)這么多高價(jià)盤(pán)扎堆賣(mài)的殘酷市場(chǎng)。想當(dāng)年，4萬(wàn)元單價(jià)以上就是“被限”的高價(jià)盤(pán)，如今6萬(wàn)+也沒(méi)什么好稀罕，10萬(wàn)+早已突破房?jī)r(jià)的想象力，即使是20萬(wàn)+也能成功取證，成為豪宅“夜空中最亮的星”。一個(gè)接一個(gè)名號(hào)響當(dāng)當(dāng)?shù)暮勒?，分布在全北京的各個(gè)方位之上，可謂“滿城盡帶黃金甲”。
業(yè)內(nèi)紅線，6萬(wàn)元單價(jià)以上被歸類(lèi)為豪宅， 10萬(wàn)元單價(jià)以上又被戲稱為“頂豪”。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至目前北京定價(jià)10萬(wàn)元單價(jià)以上的“頂豪”項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到了25個(gè)，包括萬(wàn)柳書(shū)院、龍湖西宸原著、紅璽臺(tái)、北平府等等。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)估算，北京目前單價(jià)超10萬(wàn)元的“頂豪”庫(kù)存量在2000套以上。
除了10萬(wàn)+陣容強(qiáng)大之外，今年北京豪宅市場(chǎng)的另一個(gè)新特點(diǎn)就是全新項(xiàng)目高價(jià)入市，“老樹(shù)開(kāi)新花”的晉級(jí)者價(jià)格也能屢屢沖高。比如，今年1月份開(kāi)年第一盤(pán)萬(wàn)柳書(shū)院整盤(pán)均價(jià)145000元，開(kāi)啟了新入市豪宅的價(jià)格比拼之戰(zhàn)。隨后入市的琨御府、保利海德公園、北平府等新豪宅屢屢刷出更高價(jià)。而中糧·瑞府、龍湖·西宸原著、融創(chuàng)·使館壹號(hào)這三大“頂豪”，更擁有20萬(wàn)+單價(jià)的預(yù)售許可，令人瞠目結(jié)舌。另一方面，“老樹(shù)發(fā)新花”的資深豪宅項(xiàng)目也不甘人后，價(jià)格水漲船高，如紅璽臺(tái)、紫辰院、華潤(rùn)萬(wàn)橡府等項(xiàng)目的最新報(bào)價(jià)也都拾級(jí)而上。
不僅如此，北京豪宅市場(chǎng)的“黃金陣容”還在不斷擴(kuò)充?！敖鹁陪y十”被視為樓市最后一個(gè)旺季，而今年此時(shí)在沖鋒陷陣的項(xiàng)目依然是高價(jià)盤(pán)。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月預(yù)計(jì)入市的35個(gè)項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目占據(jù)6席，預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，包括華遠(yuǎn)和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內(nèi)的高端項(xiàng)目均計(jì)劃在今年第四季度推出新品。
區(qū)域躍升我花開(kāi)后百花殺
當(dāng)豪宅項(xiàng)目在北京扎堆之后，帶來(lái)的變化不僅僅是輿論對(duì)于高價(jià)格的“感覺(jué)麻木”，更是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念的顛覆。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，眼下北京豪宅區(qū)域劃分的觀念已經(jīng)改變，孫河、西局、東壩、農(nóng)展館這些新興豪宅區(qū)域正在加速成型，力壓傳統(tǒng)板塊；之前很少出現(xiàn)高端盤(pán)的外圍區(qū)域，也隨著地價(jià)的飆升，成為未來(lái)豪宅的生長(zhǎng)地。
目前的情況是，即使是曾經(jīng)沒(méi)有豪宅氛圍的區(qū)域內(nèi)，只要出來(lái)一兩個(gè)高價(jià)地、一個(gè)豪宅項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)“我花開(kāi)后百花殺”的效果，將這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期帶離剛需的范疇?！敖衲赀@個(gè)特點(diǎn)最明顯的就是豐臺(tái)”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫舉例豐臺(tái)區(qū)來(lái)說(shuō)明新興豪宅區(qū)域的躍升。此前在北京房地產(chǎn)板圖當(dāng)中，豐臺(tái)區(qū)一直處于“配角”地位，高端項(xiàng)目并不惹眼，剛需項(xiàng)目也不多?？傮w而言，豐臺(tái)的樓市不熱鬧，風(fēng)格不高調(diào)，價(jià)格卻也不低，類(lèi)似一方“隱貴”。
從往年數(shù)據(jù)來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)的樓市供應(yīng)不大，住宅存量?jī)H占全市不到3%，區(qū)域內(nèi)也缺乏特別知名的高端項(xiàng)目，豪宅氛圍始終沒(méi)有形成?？墒?，今年豐臺(tái)已經(jīng)躍升為名副其實(shí)的豪宅區(qū)域了。今年以來(lái)，豐臺(tái)區(qū)已經(jīng)聚集了售價(jià)6萬(wàn)+的紫辰院、售價(jià)10萬(wàn)+的龍湖·西宸原著等“頂豪”，將區(qū)域氣氛炒得火熱。此外，今年10月豐臺(tái)區(qū)還有天恒金融街公園懿府、釣云臺(tái)等高端項(xiàng)目入市，這些千萬(wàn)級(jí)別的豪宅，產(chǎn)生聚合效應(yīng)，合力烘托起區(qū)域的高端氣氛。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，豐臺(tái)內(nèi)近期拍出的土地樓面價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)5萬(wàn)元，石榴莊等地塊樓面價(jià)甚至突破了6萬(wàn)元，隨著西局、夏家胡同、石榴莊等地塊上的產(chǎn)品成型，未來(lái)將會(huì)有更多豪宅產(chǎn)品面世，豐臺(tái)作為一個(gè)新貴區(qū)域呼之欲出。
地價(jià)抬升之后，以豐臺(tái)區(qū)為代表的“京西豪宅化”為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，京西住宅供給匱乏且受豪宅化的碾壓，不僅僅使得豐臺(tái)身份躍升，與其比鄰的門(mén)頭溝區(qū)也一躍成為“土豪”。
“目前，在門(mén)頭溝區(qū)已經(jīng)很難找到一個(gè)價(jià)格在3萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。區(qū)域內(nèi)普通住宅的報(bào)價(jià)大多在35000元/平方米左右，別墅則高達(dá)40000-50000元/平方米，就連商住盤(pán)的報(bào)價(jià)也在32000元/平方米以上?！惫阏J(rèn)為，以往“默默無(wú)聞”的門(mén)頭溝，今年卻成為北京樓市最特殊的熱點(diǎn)區(qū)域，門(mén)頭溝樓市沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)低價(jià)盤(pán)云集的剛需市場(chǎng)過(guò)程，純商住宅的整體價(jià)格水平一躍突破3萬(wàn)元大關(guān)，直接邁入了中高端市場(chǎng)階段。
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在北方凜冽的冬季到來(lái)之前，中高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售旺季只剩下兩三個(gè)月時(shí)間，今年北京豪宅市場(chǎng)的這場(chǎng)盛宴，或?qū)⒌竭_(dá)最后的狂歡頂點(diǎn)。北京樓市將再一次發(fā)起豪宅銷(xiāo)售的猛攻，高端豪宅市場(chǎng)的華麗陣容，還在不斷地?cái)U(kuò)大。
10萬(wàn)+滿城盡帶黃金甲
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業(yè)內(nèi)紅線，6萬(wàn)元單價(jià)以上被歸類(lèi)為豪宅， 10萬(wàn)元單價(jià)以上又被戲稱為“頂豪”。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至目前北京定價(jià)10萬(wàn)元單價(jià)以上的“頂豪”項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到了25個(gè)，包括萬(wàn)柳書(shū)院、龍湖西宸原著、紅璽臺(tái)、北平府等等。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)估算，北京目前單價(jià)超10萬(wàn)元的“頂豪”庫(kù)存量在2000套以上。
除了10萬(wàn)+陣容強(qiáng)大之外，今年北京豪宅市場(chǎng)的另一個(gè)新特點(diǎn)就是全新項(xiàng)目高價(jià)入市，“老樹(shù)開(kāi)新花”的晉級(jí)者價(jià)格也能屢屢沖高。比如，今年1月份開(kāi)年第一盤(pán)萬(wàn)柳書(shū)院整盤(pán)均價(jià)145000元，開(kāi)啟了新入市豪宅的價(jià)格比拼之戰(zhàn)。隨后入市的琨御府、保利海德公園、北平府等新豪宅屢屢刷出更高價(jià)。而中糧·瑞府、龍湖·西宸原著、融創(chuàng)·使館壹號(hào)這三大“頂豪”，更擁有20萬(wàn)+單價(jià)的預(yù)售許可，令人瞠目結(jié)舌。另一方面，“老樹(shù)發(fā)新花”的資深豪宅項(xiàng)目也不甘人后，價(jià)格水漲船高，如紅璽臺(tái)、紫辰院、華潤(rùn)萬(wàn)橡府等項(xiàng)目的最新報(bào)價(jià)也都拾級(jí)而上。
不僅如此，北京豪宅市場(chǎng)的“黃金陣容”還在不斷擴(kuò)充?！敖鹁陪y十”被視為樓市最后一個(gè)旺季，而今年此時(shí)在沖鋒陷陣的項(xiàng)目依然是高價(jià)盤(pán)。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月預(yù)計(jì)入市的35個(gè)項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目占據(jù)6席，預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，包括華遠(yuǎn)和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內(nèi)的高端項(xiàng)目均計(jì)劃在今年第四季度推出新品。
區(qū)域躍升我花開(kāi)后百花殺
當(dāng)豪宅項(xiàng)目在北京扎堆之后，帶來(lái)的變化不僅僅是輿論對(duì)于高價(jià)格的“感覺(jué)麻木”，更是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念的顛覆。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，眼下北京豪宅區(qū)域劃分的觀念已經(jīng)改變，孫河、西局、東壩、農(nóng)展館這些新興豪宅區(qū)域正在加速成型，力壓傳統(tǒng)板塊；之前很少出現(xiàn)高端盤(pán)的外圍區(qū)域，也隨著地價(jià)的飆升，成為未來(lái)豪宅的生長(zhǎng)地。
目前的情況是，即使是曾經(jīng)沒(méi)有豪宅氛圍的區(qū)域內(nèi)，只要出來(lái)一兩個(gè)高價(jià)地、一個(gè)豪宅項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)“我花開(kāi)后百花殺”的效果，將這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期帶離剛需的范疇?！敖衲赀@個(gè)特點(diǎn)最明顯的就是豐臺(tái)”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫舉例豐臺(tái)區(qū)來(lái)說(shuō)明新興豪宅區(qū)域的躍升。此前在北京房地產(chǎn)板圖當(dāng)中，豐臺(tái)區(qū)一直處于“配角”地位，高端項(xiàng)目并不惹眼，剛需項(xiàng)目也不多?？傮w而言，豐臺(tái)的樓市不熱鬧，風(fēng)格不高調(diào)，價(jià)格卻也不低，類(lèi)似一方“隱貴”。
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業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，豐臺(tái)內(nèi)近期拍出的土地樓面價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)5萬(wàn)元，石榴莊等地塊樓面價(jià)甚至突破了6萬(wàn)元，隨著西局、夏家胡同、石榴莊等地塊上的產(chǎn)品成型，未來(lái)將會(huì)有更多豪宅產(chǎn)品面世，豐臺(tái)作為一個(gè)新貴區(qū)域呼之欲出。
地價(jià)抬升之后，以豐臺(tái)區(qū)為代表的“京西豪宅化”為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，京西住宅供給匱乏且受豪宅化的碾壓，不僅僅使得豐臺(tái)身份躍升，與其比鄰的門(mén)頭溝區(qū)也一躍成為“土豪”。
“目前，在門(mén)頭溝區(qū)已經(jīng)很難找到一個(gè)價(jià)格在3萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。區(qū)域內(nèi)普通住宅的報(bào)價(jià)大多在35000元/平方米左右，別墅則高達(dá)40000-50000元/平方米，就連商住盤(pán)的報(bào)價(jià)也在32000元/平方米以上?！惫阏J(rèn)為，以往“默默無(wú)聞”的門(mén)頭溝，今年卻成為北京樓市最特殊的熱點(diǎn)區(qū)域，門(mén)頭溝樓市沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)低價(jià)盤(pán)云集的剛需市場(chǎng)過(guò)程，純商住宅的整體價(jià)格水平一躍突破3萬(wàn)元大關(guān)，直接邁入了中高端市場(chǎng)階段。
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