曾慧娟

隨著通州版限購(gòu)令出臺(tái)，與通州只有一河之隔的河北燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)啟新一輪上漲，一些樓盤(pán)售價(jià)甚至達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，香河樓市整體價(jià)格也在上漲，一個(gè)多月時(shí)間里部分項(xiàng)目均價(jià)漲了500元-1000元不等。盡管如此，購(gòu)房者仍然踴躍，香河某樓盤(pán)月銷(xiāo)超過(guò)300套房源，甚至出現(xiàn)了“一房難求”的場(chǎng)面。

9月，河北省住建廳、國(guó)土廳日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、監(jiān)管等方面提出明確要求，力促北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。專(zhuān)家表示，燕郊房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲形成了一個(gè)泡沫，支撐它的是一些傳聞，在傳聞得不到落地政策支持的情況下，泡沫終將破滅。

房?jī)r(jià)又漲了

“燕郊的房?jī)r(jià)都這么貴了?！钡罔F 6號(hào)線草房站，在“銷(xiāo)使”介紹過(guò)燕郊在售樓盤(pán)的價(jià)格后，一位準(zhǔn)備去燕郊看房的市民發(fā)出感慨。手中拿著各個(gè)樓盤(pán)資料的“銷(xiāo)使”告訴記者，通州限購(gòu)后，燕郊房?jī)r(jià)又漲了一輪，現(xiàn)在在售樓盤(pán)價(jià)格普遍在1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，最貴的房子賣(mài)到2.1萬(wàn)元/平方米。

9月29日，記者跟隨看房班車(chē)來(lái)到了知名的燕郊“售樓一條街”。據(jù)匯福·悅榕灣銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格起價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，目前住宅價(jià)格約1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)元，最貴達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，5月該項(xiàng)目?jī)r(jià)格約1.2萬(wàn)元/平方米，8月通州限購(gòu)政策出臺(tái)后，項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)時(shí)漲價(jià)6000元/平方米。

事實(shí)上，燕郊多數(shù)樓盤(pán)報(bào)價(jià)均出現(xiàn)不同程度上漲，夏威夷藍(lán)灣和天洋城4代等項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.7萬(wàn)元/平方米左右，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的上上城理想新城項(xiàng)目也在1.7萬(wàn)元/平米左右。

去年年底，燕郊房?jī)r(jià)約8千元-1萬(wàn)元/平方米，而目前價(jià)格已漲至約1.7萬(wàn)元/平方米，不到一年時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)翻了將近一倍。

“北三縣”中，香河較北京距離遠(yuǎn)些，交通配套也難以和燕郊相比，所以盡管位于京津之間，香河樓市在近些年來(lái)一直不溫不火，普通樓盤(pán)均價(jià)在5000元-6000元，沒(méi)有如燕郊般形成密集的聚集區(qū)域。6月份以來(lái)，香河等地的樓市也進(jìn)入了亢奮狀態(tài)。據(jù)擇居網(wǎng)銷(xiāo)售人員說(shuō)：香河富力的房子第一個(gè)漲價(jià)，每平米從7700元漲到9100元。

在北京國(guó)貿(mào)和103國(guó)道香河段等地點(diǎn)，隨處可見(jiàn)手持香河樓盤(pán)宣傳單的銷(xiāo)售在攬客。緊鄰北京通州的香河安平鎮(zhèn)聚集了綠地、萬(wàn)通、鴻坤、中信國(guó)安、興達(dá)等多家開(kāi)發(fā)商。鴻坤·羅納河谷在該地屬于高端項(xiàng)目，主要面向北京的購(gòu)房者，銷(xiāo)售介紹一期花園洋房已經(jīng)售罄，二手房單價(jià)約1.2萬(wàn)元，二期高層單價(jià)7000元-8000元的價(jià)格雖然不低，卻被搶購(gòu)。位于京哈高速香河第一出口附近的榮盛白鷺島項(xiàng)目6月銷(xiāo)售超過(guò)300套房源，創(chuàng)近幾年香河區(qū)域單月成交量新高，而且該區(qū)域成交量出現(xiàn)普遍上升。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年7月，香河商品住宅成交面積為10.54萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)格約為5600元。今年上半年前四個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)維持在千套左右，5月開(kāi)始套數(shù)有所提升，6月成交面積達(dá)22萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)格為5955元。

北京需求外溢

半年房?jī)r(jià)翻番，到底是什么原因?qū)е卵嘟紭鞘谐霈F(xiàn)暴漲？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊房?jī)r(jià)與通州有聯(lián)動(dòng)關(guān)系，通州城市副中心的定位，以及通州限購(gòu)升級(jí)后，購(gòu)房需求外溢；京秦高速、京平快軌等交通線路的建設(shè)，對(duì)燕郊房?jī)r(jià)上漲起到了推動(dòng)作用。

“通州限購(gòu)政策的強(qiáng)化、市場(chǎng)需求迅速外溢，給燕郊樓市帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從開(kāi)發(fā)商的角度講，當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)這樣的炒作機(jī)會(huì)，尤其是經(jīng)歷了去年一整年的市場(chǎng)低迷，當(dāng)然要抓住這個(gè)放量的窗口期?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。燕郊樓市暴漲的背后也反映出價(jià)格炒作過(guò)度，市場(chǎng)需求的透支。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，通州相關(guān)政策對(duì)于燕郊并不是特別明確的利好，目前所謂利好大多是傳聞。無(wú)論燕郊距離通州有多近，仍然繞不開(kāi)人口過(guò)度集中的短板，與人口過(guò)度集中難以匹配的是燕郊教育配套、醫(yī)療配套的匱乏以及難以解決的交通瓶頸。

此外，有分析認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)居高不下，中低端商品房市場(chǎng)逐步萎縮，這給“環(huán)北京”樓市帶來(lái)了機(jī)會(huì)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“尤其是去年市場(chǎng)低迷時(shí)，‘環(huán)北京樓市受沖擊明顯，項(xiàng)目去化困難、庫(kù)存積壓嚴(yán)重，因此當(dāng)銷(xiāo)售窗口期到來(lái)時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)不遺余力去庫(kù)存?！?p>

泡沫終會(huì)破滅

雖然京津冀一體化和通州作為北京副中心是燕郊房?jī)r(jià)快速上漲的導(dǎo)火索，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊房?jī)r(jià)的暴漲背后是有部分樓盤(pán)存在捂盤(pán)惜售等情況。

“燕郊房?jī)r(jià)始終改變不了與通州的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，泡沫終究會(huì)破滅?！惫惚硎荆嘟挤?jī)r(jià)與區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀并不吻合。

同樣，張宏偉認(rèn)為，燕郊目前過(guò)高的房?jī)r(jià)是不健康的，房?jī)r(jià)漲幅太大，已經(jīng)透支了樓市需求承受能力。預(yù)計(jì)明年燕郊樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，目前北京市場(chǎng)需求已經(jīng)透支，明年北京勢(shì)必也會(huì)調(diào)整。屆時(shí)燕郊樓市會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)現(xiàn)象。

另外，從庫(kù)存角度看，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，燕郊年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)是通州市場(chǎng)商品房住宅供應(yīng)量的14倍。北京2015年以來(lái)的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套，僅燕郊一地2015年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半。未來(lái)，燕郊樓市將面臨庫(kù)存高企的局面。

事實(shí)上，為防止北京周邊地區(qū)炒作房?jī)r(jià)，9月份，河北省住建廳、國(guó)土廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），嚴(yán)厲打擊北京周邊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。其中，對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

此次河北省發(fā)布的《通知》旨在把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”。若燕郊始終未能找準(zhǔn)自身定位，不能實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，就無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)一體化，只能繼續(xù)做“睡城”。