韋章涵　李云婷

摘 要：中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲已經(jīng)成為社會各界共同關(guān)注的熱點話題，了解房地產(chǎn)持續(xù)上漲的根本原因和內(nèi)在機理對抑制房地產(chǎn)價格的增長具有重要的意義。本文運用前景理論、啟發(fā)式認知偏向理論和羊群效應(yīng)等行為經(jīng)濟學的基本理論分析房地產(chǎn)市場中投資者的心理過程和行為方式，對房地產(chǎn)價格持續(xù)增長的內(nèi)在機理進行解釋，并提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行為經(jīng)濟學

一、引言

自20世紀80年代以來，伴隨著全球現(xiàn)代化發(fā)展的進程，全球財富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場，使全球資本的迅速流動起來，全球房地產(chǎn)價格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產(chǎn)平均銷售價格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續(xù)攀升的房價引起了社會各界的重點關(guān)注。另外，中國國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速期，每年都有大量勞動人口定居城市，這些新進人口都對所在城市的住房產(chǎn)生購買需求，并且會帶動對配套服務(wù)設(shè)施及商品房的需求，房地產(chǎn)的、制度性因素和社會因素四方面分析中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價格合謀的角度分析房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因，并確定了房地產(chǎn)價格合謀的市場條件包括：房地產(chǎn)區(qū)域性寡頭壟斷競爭結(jié)構(gòu)，以及在區(qū)域性寡頭壟斷下有利于價格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統(tǒng)的經(jīng)濟學也能解釋大部分房地產(chǎn)上漲的原因，但傳統(tǒng)經(jīng)濟學的理性人假設(shè)不能房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的許多非理性現(xiàn)象進行解釋。而行為經(jīng)濟學相對于傳統(tǒng)經(jīng)濟學而言，則放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟學理論中完全理性人的假設(shè)，從而增強了行為經(jīng)濟學對現(xiàn)實中非理性現(xiàn)象的解釋力。正因為如此，行為經(jīng)濟學的出現(xiàn)為其提供了一個新的研究視角?？追参?，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發(fā)式認知偏向理論的行為經(jīng)濟學理論分析了房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的“買漲不買跌”的特殊現(xiàn)象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時間偏好等行為經(jīng)濟學的理論研究房地產(chǎn)市場的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預(yù)期、羊群效應(yīng)、投機心理和系統(tǒng)機制等行為經(jīng)濟學理論研究房地產(chǎn)市場的波動性（顧成彥，2006）。通過分析房地產(chǎn)市場微觀主體從房地產(chǎn)泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機理并揭示了房地產(chǎn)泡沫形成的非理性本質(zhì)（宋超英，張乾，2008）。

二、行為經(jīng)濟學相關(guān)理論

行為經(jīng)濟學是由美國普林斯頓大學心理學教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學研究成果引入傳統(tǒng)經(jīng)濟學的分析框架，從經(jīng)濟活動微觀主體的心理活動出發(fā)，將復(fù)雜的人類行為納入經(jīng)濟研究之中，分析經(jīng)濟主體的選擇、判斷和抉擇等經(jīng)濟行為，進而解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟學無法解釋的非理性的經(jīng)濟現(xiàn)象，從而構(gòu)建起一門獨立的科學——行為經(jīng)濟學。行為經(jīng)濟學放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟學理論中完全理性人的假設(shè)，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經(jīng)濟學增強了對現(xiàn)實中非理性現(xiàn)象的解釋力。行為經(jīng)濟學主要包括前景理論、啟發(fā)式認知偏向、偏好理論等?，F(xiàn)如今，人們越來越多的運用行為經(jīng)濟學的理論解釋現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)非理性現(xiàn)象。

1.前景理論

前景理論是由美國普林斯頓大學心理學家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個價值函數(shù)v（x），引入經(jīng)濟分析模型取代了古典經(jīng)濟學中的效用函數(shù)u（x）。價值函數(shù)v（x）有三個重要的性質(zhì)，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。

（1）參照依賴

參照依賴指人們在對損失和收益的心理衡量是財富的相對變動，而不是財富的絕對值。并且相對變動變動的衡量需要一個參考點，而人們對參照點的選擇一般是以目前的擁有的財富為基礎(chǔ)。當獲得的財富高于參照點時評價為收益；當所得財富低于參照點時評價為損失。從價值函數(shù)圖可以看出：收益和損失是相對的，坐標0點是參照點而不是絕對值0點（董志勇，2006）。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

首先，損失規(guī)避是指人們對損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對人們產(chǎn)生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規(guī)避損失。價值函數(shù)在損失區(qū)域的斜率要比在收益區(qū)域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對收益和損失的邊際價值都會隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動關(guān)系。價值函數(shù)是S型函數(shù)，在收益區(qū)域是凹函數(shù)，在損失區(qū)域是凸函數(shù)（宋超英，張乾，2008）。

2.啟發(fā)式認知偏向

啟發(fā)法是指人們做出決策時的一種思維捷徑。啟發(fā)式認知偏向是只人們在遇到復(fù)雜并且不確定的事件時，人們經(jīng)常依賴過去的經(jīng)驗而去不加思索地作出判斷。啟發(fā)有時是相當有效的，但是有時會造成重大的誤導(dǎo)，作出錯誤的決策。啟發(fā)式認知偏向包括可得性啟發(fā)偏向、代表性啟發(fā)偏向和錨定效應(yīng)。其中代表性啟發(fā)偏向是指人們在不確定的條件下，機械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發(fā)偏向，人們通常認為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會導(dǎo)致人們作出錯誤的決策。

3.羊群效應(yīng)

在現(xiàn)實的市場中，存在著很多用古典經(jīng)濟學難以解釋的異?，F(xiàn)象，最典型的就是羊群效應(yīng)。羊群行為是我們現(xiàn)實中最常見的一種特殊非理性行為。當人們對某個事件的發(fā)展趨勢不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進行行動，這就是典型的羊群效應(yīng)。但實際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因?qū)е铝酥車娜碎_始做出某種行為，這是其他所有的人會跟隨其行動，最后爆發(fā)羊群效應(yīng)。

三、應(yīng)用行為經(jīng)濟學理論對房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲進行分析

1.基于前景理論的分析

（1）參照依賴

首先，我們根據(jù)參照依賴理論解釋為什么在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當昂貴的房子。終其原因，主要是因為在房地產(chǎn)市場中，消費者的購買決策主要取決于內(nèi)心對于住房價格的判斷，而價格的判斷需要有一個參考點，即人們的心理價格。比如很多年前，人們對于普通的房子心理價格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會覺得太貴。但是隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升，人們對房屋的心理價格已經(jīng)達到60萬，這時候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當便宜。這個心理價格則是由市場上房地產(chǎn)的價格反復(fù)刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產(chǎn)價格的，也不是古典經(jīng)濟學中的實現(xiàn)了邊際效用最大化。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

投資學理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個理論對房地產(chǎn)市場的投資并不適用，人們在進行房地產(chǎn)投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應(yīng)（宋超英，張乾，2008）。現(xiàn)實世界中，人們在面對風險和收益時人的態(tài)度會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，對待收益是風險規(guī)避而對待損失是風險偏好。這主要是因為人的感官在接受外來的刺激時，敏感性會逐漸遞減。例如一個人在房地產(chǎn)市場上進行投資，如果隨著房地產(chǎn)市場的價格上漲他已經(jīng)收益了5萬元，之后房地產(chǎn)價格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因為敏感性遞減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠遠小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當人們在房地產(chǎn)市場面臨損失時，則是另一個完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對值上是相等的，但是對于人們的敏感性是不同的，人們對損失的敏感度比對相等收益的敏感度要大很多；人們根據(jù)自己的參照點評價增加損失和減少收益己經(jīng)完全是不同的，因為他們分處于兩個完全不同的心理賬戶。人們對于損失是單獨的心理賬戶，敏感性同樣呈現(xiàn)遞減的特點，即隨著投資房地產(chǎn)市場的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產(chǎn)市場，隨著房價的下跌人們先損失了5萬元，他們會非常痛苦。但是當房地產(chǎn)市場進一步不景氣，價格繼續(xù)下跌5萬元，他的痛苦會增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價再持續(xù)的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產(chǎn)市場存在大量的這種非理性投資行為現(xiàn)象：當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升時，房地產(chǎn)交易量相當多，換手相當頻繁，價格被進一步推高，進一步促進房地產(chǎn)市場價格的上升；而在房地產(chǎn)市場不景氣時，伴隨著房價的持續(xù)下跌，交易量相應(yīng)的持續(xù)減少。

2.基于啟發(fā)式認知偏向理論的分析

現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)市場上價格持續(xù)上漲就是投資者通過代表性偏向進行判斷導(dǎo)致的。人們自用房購買決策中，如果房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，人們會根據(jù)過去房價的增長趨勢預(yù)測以后房價還會進一步上漲，因此會提前購買自用房。同樣，人們在進行房地產(chǎn)投資過程中，人們同樣會根據(jù)過去房價的增長趨勢預(yù)測以后房價還會進一步上漲，因而盡早買進房地產(chǎn)進行投資。然而人們在房地產(chǎn)市場的投機行為，如果連續(xù)獲得成功，這樣會促使他們得出房地產(chǎn)價格任然會持續(xù)上漲的結(jié)論，這樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)的交易量持續(xù)增加，價格持續(xù)上漲。另外，人們還會將房地產(chǎn)投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會促使投資者不再仔細分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據(jù)他的預(yù)測，房地產(chǎn)價格進一步上漲，那么人們就會更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產(chǎn)市場的投資。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升就是這種認知偏向?qū)е碌模诜康禺a(chǎn)價格上升階段，由于人們的啟發(fā)式認知偏向進一步促使房地產(chǎn)價格進一步上升。

3.基于羊群效應(yīng)理論的分析

房地產(chǎn)市場存在大量的羊群效應(yīng)：當房地產(chǎn)市場繁榮的時候，房地產(chǎn)價格會長時間的上漲，消費者對于房價的參照點不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，普通的投資者很難獲取房地產(chǎn)價格變動的信息，同時信息也是相當不對稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當看到周圍有相當多的投資者加入到購買房地產(chǎn)的行列時，人們就會模仿其他人的行為，這樣就會導(dǎo)致投資房地產(chǎn)投資市場的人會越來越多，從而促使房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。

四、政策建議

國家和政府應(yīng)該重視中國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲中存在的種種非理性行為，制定相關(guān)政策以防范和控制房地產(chǎn)市場價格的過度增長。

（1）制定商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。當房屋預(yù)售后必須在網(wǎng)上登記，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房二賣的違規(guī)行為，有效解決房地產(chǎn)市場上供需雙方信息不對稱的問題。

（2）執(zhí)行期房限轉(zhuǎn)政策。即限制房屋購買者在交房之前的進行轉(zhuǎn)讓的行為，這樣抑制短期投機行為，使房地產(chǎn)交易市場更加穩(wěn)定的運行。

（3）對超過一套住房的人征收高額房產(chǎn)稅。按人們擁有的房地產(chǎn)數(shù)量實行差額累進稅率，擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，房產(chǎn)稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機行為。

（4）對超過一套住房的人征收交易稅。征收房產(chǎn)的交易稅可以增加房屋的轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)的過度投資行為，正確引導(dǎo)人們對房地產(chǎn)的投資和消費。（作者單位：陜西師范大學）

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