南方周末記者 陳露

?編者按

一項關(guān)乎千萬有車家庭的停車收費問題，最近因廣東全面放開漲幅限制引起廣泛關(guān)注。其實，國家發(fā)改委決定放開停車服務(wù)價格已有十個月，接近半數(shù)的省份未見漲價，其原因除了漲價敏感，不敢妄動之外，尚未建立小區(qū)業(yè)主委員會也是各地考慮暫不放開的關(guān)鍵因素。

放開部分服務(wù)價格已成事實，且是大勢所趨，那么，如何有效行使住宅小區(qū)停車收費最終定價權(quán)？“雙過半”能否最終得到落實？怎樣才能讓業(yè)主獲得質(zhì)優(yōu)價廉的停車服務(wù)？這是目前小區(qū)業(yè)主及政府價格主管部門需要思考的問題。

本組四篇文章，將焦點聚集到住宅小區(qū)停車服務(wù)不同維度的四個問題上，希冀為終極問題——如何定價——提供參考答案。

南方周末記者 陳露

南方周末實習(xí)生 馮樂樂

全面放開=全面漲價？

下午六點半，馬復(fù)（化名）的車還行駛在回家的路上。車拐進廣州淘金北路，幾乎開不動了。每天下班時間，馬復(fù)都需要從這里挪回家，路很窄，小區(qū)密集，住戶不少。馬復(fù)看著不遠處的隧道兩側(cè)，行人面對面通過，需縮縮肩膀，或側(cè)側(cè)身，通行緩慢。

馬復(fù)有些著急，他想把車停在小區(qū)外的地面停車位。這比小區(qū)地下車庫每個月便宜200元，但是需要提前占位。就是這樣的路邊停車位，馬復(fù)數(shù)過，如果車頭挨著車尾，小區(qū)外一共能停下24輛車。一旦去晚，就要另覓別處。

這不是最壞的。2015年8月15日，廣東省全面放開住宅小區(qū)停車收費。第二天，馬復(fù)就被小區(qū)停車場通知停車費從600元/月漲至800元/月。其所在的淘金地區(qū)成為廣州漲價喧鬧的重災(zāi)區(qū)之一。漲價最終以越秀區(qū)發(fā)改局在微博公開回應(yīng)“已約談停車場服務(wù)企業(yè)”收局。馬復(fù)和鄰居們的危機感才得以暫時解除。但馬復(fù)覺得約談只是暫時的，“漲價怕是早晚的事”。

即使在國家下達通知10個月后宣布放開停車收費，廣州仍舊排在全國各地文件落地的中游水平。

2014年12月17日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（以下簡稱“通知”），要求各地主管部門放開7項服務(wù)價格。其中第7項為住宅小區(qū)停車服務(wù)。

《通知》要求，各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門“抓緊履行相關(guān)程序，放開價格”?！拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)所收取的費用”。

至此，我國住宅小區(qū)已實行長達十二年的政府定價，徹底終結(jié)。

“原來4元/小時，現(xiàn)在漲到192元/天，一下漲了7倍，停不起！”“物管單方面宣布將停車費由原來100元/月漲價至400-800元/月！”“我寧愿停在路邊被罰款，其成本都小于現(xiàn)在的停車費”……檢索網(wǎng)絡(luò)，已放開停車費的湖南、四川等地，“漲價”成了核心議題。

據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計，全國有15個省份尚未發(fā)布文件宣布放開；已放開的有11個，其中浙江、長沙分別于2014年5月、2014年4月提前放開，早于國家發(fā)改委的“通知”。

放開——漲價，幾乎成為每個放開省份的規(guī)定動作。

就該不該放開住宅小區(qū)停車收費等問題，684名讀者參與了南方周末官網(wǎng)民調(diào)。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，53.14%的受訪者覺得“不應(yīng)該”放開。被問及“所在區(qū)域是否已經(jīng)放開停車費”時，“沒聽說要上漲”者占到44.08%，近乎一半；“聽到風(fēng)聲、但尚未上漲”者占約40%；“已放開”者只有不到20%。

車多了，停車需求就大了

馬復(fù)2005年大學(xué)畢業(yè)，留在了廣州。他的小車購于2011年，已經(jīng)開了近五個年頭。他最近打算換一輛車。

根據(jù)公安部交管局數(shù)據(jù)，2003年我國汽車數(shù)量為2400萬輛。十年后，汽車保有量已達到1.37億輛，增長5.7倍。根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，私人汽車方面，2014年底我國保有量約為1.26億輛，占民用汽車保有量的81.5%。

從2000年開始，我國政府連續(xù)兩年公開“鼓勵轎車進入家庭”。

汽車數(shù)量多了，停車位的需求也隨之上升。以山東省省會濟南為例，其城市道路總面積為25.91平方公里，而機動車停車總面積約11.29平方公里。這意味著，該市所有機動車上路，將要占用近一半的道路面積。

停車難，近幾年已成為公眾持續(xù)關(guān)注的話題。

放開住宅小區(qū)停車費的初衷是什么？又緣何選在這一時間點？截至發(fā)稿時，南方周末記者發(fā)往國家發(fā)改委的采訪函尚未得到回復(fù)。但梳理《通知》出臺后國家發(fā)改委的相關(guān)解讀，還是不難明白其中的邏輯。

2015年1月4日，國家發(fā)改委價格司撰文《國家放開24項商品和服務(wù)價格》。其中第七項總結(jié)了“指導(dǎo)地方放開9項商品和服務(wù)價格”，包括鐵路客貨運延伸服務(wù)收費……住宅小區(qū)停車服務(wù)。有關(guān)“9項商品和服務(wù)價格”等表述分別出現(xiàn)在12月2日、12月17日的兩次文件中，而放開停車費在12月17日的通知中也有相關(guān)規(guī)定。價格司還稱，放開這9項服務(wù)商品和服務(wù)價格，是為了“鼓勵市場通過競爭提供質(zhì)優(yōu)價廉的多樣化服務(wù)，拉動消費”。而12月17日《通知》中，對包括停車費在內(nèi)的7項服務(wù)價格表述中同樣有“已具備競爭條件”的要求。

所謂“已具備”的“競爭條件”，發(fā)改委的分析是，“住宅小區(qū)停車服務(wù)與住宅小區(qū)周邊車位、房地產(chǎn)開發(fā)商自由車位等停車服務(wù)形成了一定競爭。具備放松價格管制條件”。

除此之外，“相關(guān)停車設(shè)施屬業(yè)主共同擁有，且主要為業(yè)主自身服務(wù)，收費標準理應(yīng)由業(yè)主共同決定，政府不宜直接干預(yù)”。此次放開停車費的目的和功效，一是“改變小區(qū)業(yè)主被動接受服務(wù)和收費的狀況，將停車服務(wù)經(jīng)營者和收費標準的選擇權(quán)還給全體業(yè)主”；二是，促使“停車服務(wù)企業(yè)更優(yōu)質(zhì)、更低廉、更透明的服務(wù)”。

而停車費，不是發(fā)改委乃至其他國家機關(guān)近期唯一放開的價格目錄。

2013年11月，黨的十八屆三中全會提出，要完善“主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”。一年后，國務(wù)院召開會議，再次強調(diào)“縮小政府定價范圍，實行公開透明的市場化定價”。

2014年11月國家發(fā)改委先后印發(fā)了“8個文件，放開24項商品和服務(wù)價格，下放1項定價權(quán)限”。

停車費即是在此種背景中，加入“放開價格”大潮。

“停車費由 業(yè)主委員會定價”

馬復(fù)所在的小區(qū)廣州淘金花園至今沒有建立業(yè)主委員會。按照《通知》要求，沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)仍執(zhí)行原政府定價標準，直到業(yè)主委員會成立起來。

“理論上說，業(yè)主委員會是強勢的，可以更換物業(yè)公司，但現(xiàn)實的情況是，業(yè)主委員會的發(fā)展確實不盡如人意?！敝袊鐣茖W(xué)院法學(xué)研究員周漢華告訴南方周末記者。

《通知》發(fā)出后不久，國家發(fā)改委價格司有關(guān)負責人就此對媒體說，“有業(yè)主委員會的小區(qū)，才具備放開的條件”，“停車費由業(yè)主委員會定價”。

從房屋分配到房屋市場化，業(yè)主委員會是我國住房制度改革的產(chǎn)物。由國務(wù)院頒布，修訂于2007年8月26日的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會（即全體業(yè)主）是決策者，業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，以維護業(yè)主的權(quán)利。這是一種新的社區(qū)自治形式。

民政部助理研究員何立軍在《社區(qū)治理視野下業(yè)主委員會參與物業(yè)管理問題研究》一文中說，截止到2013年10月30日，“在全國范圍內(nèi)超過半數(shù)小區(qū)未能選舉出業(yè)主委員會”，即使在房地產(chǎn)市場開發(fā)較早的廣州市，至2012年4月，成立業(yè)主委員會的小區(qū)也“不足20%”。

不過，也有成立很早的業(yè)主委員會。廣州市民周活寧所在的小區(qū)豐景大廈已成立業(yè)主委員會11年。因工作運轉(zhuǎn)良好，一度成為廣州地區(qū)業(yè)主委員會的標桿。

談到廣州為何選在此時放開住宅小區(qū)停車收費，周活寧認為可能是“開發(fā)商和業(yè)主幾番博弈的結(jié)果”。開發(fā)商去找發(fā)改委，“快點落實政策吧”，業(yè)主知道后趕緊去“勸阻”，幾個回合下來，政府決定，“還是放開，交給市場”。

在豐景大廈進門處張貼的《豐景大廈業(yè)主大會議事規(guī)則》上，特別注明是“2012年8月18日經(jīng)業(yè)主大會修訂”。那時剛成立第三屆業(yè)主委員會。周活寧是主任。

2004年換掉企圖一直漲價的物業(yè)之后，豐景大廈業(yè)主委員會開始制定停車收費規(guī)則。周活寧和另外三個業(yè)主委員會委員一起，拿著紙質(zhì)版的放開小區(qū)停車收費征求意見稿，挨家挨戶詢問220戶住戶的意見。如果結(jié)果符合“雙過半”原則，即同意的住戶超過人數(shù)一半，其居住面積超過大廈總面積的一半，停車費放開事項即被通過。

結(jié)果很順利。此后，豐景大廈的停車費開始增長，但增幅緩慢，從起初的250元/月，漲到上個月的500元/月，時間長達11年，其停車費也只有附近同等規(guī)模小區(qū)的一半左右。而現(xiàn)在，附近一些小區(qū)停車費翻番，似乎只在一夜之間。

當然，豐景大廈同樣存在停車位不夠的問題。220戶住戶，僅有60個停車位，“有的家庭還有兩部車”。

周活寧說，此時到了業(yè)主委員會發(fā)揮能力的時候了。按照的停車規(guī)則，現(xiàn)在豐景大廈車位實行“先到先得，后來者排隊登記”。如果有業(yè)主搬走，再依次補位獲得停車位。曾有一部分業(yè)主主張應(yīng)該“競價、價高者得”；還有一部分業(yè)主主張“抽簽，誰抽到車位誰停”。

“如果意見平衡不了，就召開業(yè)主大會，大家投票表決?！敝芑顚幷f。

2015年9月22日晚，周活寧被同一城市的錦樺大廈業(yè)主委員會請去支招。該大廈物業(yè)管理方稱大廈需要更換6部電梯，所需資金240萬元，分攤到每一戶業(yè)主身上的費用是5000元。價格不菲之外，業(yè)主們普遍“擔心會不會被物業(yè)坑”。所以，請周活寧出主意。

而如何經(jīng)營管理小區(qū)物業(yè)費，是周活寧任業(yè)主委員會主任11年來的得意之道。2004年，豐景大廈解聘了原來的物業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)由業(yè)主委員會自己管理。而物業(yè)費經(jīng)業(yè)主大會決定后，由1.5元/㎡降到1元/㎡，此后11年未漲。靠小區(qū)停車費和廣告費，豐景大廈在剔除清潔工等日常開銷外，周活寧所帶領(lǐng)的業(yè)主委員會還有了近300萬元的收入。

說到這里，周活寧格外開心，“如果是原來的物業(yè)公司，肯定存不下300萬，說不定再花300萬還不夠?！?。

現(xiàn)在，周活寧所在的業(yè)主委員會還獲得美國杜克大學(xué)、中國中山大學(xué)的青睞。“他們跟我們看物業(yè)管理實踐，我們跟他們學(xué)物業(yè)管理理論”。

“不是雙方關(guān)系， 是三方關(guān)系”

按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會作為物業(yè)公司的甲方，似乎掌握著一家物業(yè)公司能否在一個小區(qū)存在下去的生殺大權(quán)。

但現(xiàn)實中，周活寧的豐景大廈模式是少數(shù)。

2011年，廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心在廣州成立，這是一家經(jīng)廣東省民政廳批準成立的具有法人資格的非營利性民間公益組織。該中心主任周活寧開始幫助、推動像錦樺大廈這樣的小區(qū)建立業(yè)主委員會，爭取并掌握與物業(yè)的話語權(quán)。

中國物業(yè)管理協(xié)會一不愿透露姓名的負責人說，“現(xiàn)在很多報道把這些問題全部壓在了物業(yè)公司的身上，物業(yè)公司是承受不起的。像開發(fā)商遺留的問題，比如門窗或者建筑質(zhì)量方面的問題，物業(yè)公司只能站在物業(yè)的角度來幫助你協(xié)調(diào)聯(lián)系開發(fā)商的人員來按期維修。具體到質(zhì)量問題上，責任主體是開發(fā)商，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/p>

該負責人并不否認全國10.5萬家物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平參差不齊的現(xiàn)實?！拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)只是按照合同辦事，大家雙方簽訂什么樣的合同我就按照合同來履約，這是考核我物業(yè)服務(wù)企業(yè)合不合格的唯一的標準?！?/p>

“錯就錯在這了?！敝袊鐣茖W(xué)院法學(xué)研究員周漢華說道，“這是三方關(guān)系，有開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主，并非兩方?！敝軡h華認為，“停車位的初始產(chǎn)權(quán)都在開發(fā)商手里”，即使業(yè)主委員會發(fā)展成熟到可以炒掉物業(yè)公司，但并不能炒掉開發(fā)商。

周漢華居住的小區(qū)在北京，房價至今已漲八倍，但停車費基本沒有變化?！巴＼囐M取決于車位和住戶的比例”，這個比例在當初開發(fā)商建房時已規(guī)劃好了，“如果小區(qū)規(guī)劃車位多，價格浮動就不會太大；規(guī)劃車位少，就可能出現(xiàn)天價”。

此種局面下，周漢華則主張政府不要“一刀切”，而是給出一個過渡期?！暗古K水把孩子一起倒掉，這其實是特別值得商榷的”。

中國行政體制改革研究會副會長汪玉凱對此補充道，停車費放開所需的過渡期內(nèi)，政府及相關(guān)職能部門根據(jù)一線和二三線城市的實際消費水平，“給出一個漲價上限”，這一點很重要。

“在相當一段時間內(nèi)，停車費價格還會漲?！蓖粲駝P直言。周漢華更不樂觀：“在業(yè)主委員會機制還沒有發(fā)育到位的情況下，政府突然就撒手了。”如此發(fā)展下去，勢必造成業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)真空地帶，這也會成為矛盾和沖突的衍生地帶。

周活寧推動成立業(yè)主委員會的腳步已經(jīng)跨出廣東，他上個月剛?cè)チ艘惶撕?。被問及能在業(yè)主委員會的工作上堅持多久，周活寧撓了撓頭，“也許后天就放棄了”，“現(xiàn)在太多業(yè)主是‘搭便車的心理，你去做，我跟你享福；你做不好了，我罵死你”。