邵挺

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟重要組成部分，盡管現(xiàn)在不再提“支柱產(chǎn)業(yè)”，但在中國經(jīng)濟中扮演的角色和份量仍然非常重要。從2013年下半年開始，房地產(chǎn)市場就逐步進入大調(diào)整時期，趨勢性回落態(tài)勢明顯。2014年，開發(fā)投資增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地產(chǎn)市場化改革以來的歷史最低點，遠遠低于2000—2013年間25%的平均增幅。在我國經(jīng)濟受全球金融危機沖擊最大的2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅還達到了16.2%。進入2015年，房地產(chǎn)市場下行壓力還在持續(xù)，1—2月份的開發(fā)投資等主要指標繼續(xù)下滑。

宏觀調(diào)控既是科學(xué)，也是藝術(shù)，對房地產(chǎn)市場而言更是如此。2015年是考驗中央政府房地產(chǎn)市場調(diào)控能力的關(guān)鍵一年，要實現(xiàn)“穩(wěn)總量、防風險和調(diào)結(jié)構(gòu)”等多重目標，需要決策者極高的調(diào)控藝術(shù)。調(diào)控的首要目標是穩(wěn)定住房消費，沒有住房消費的穩(wěn)定，風險就會馬上顯現(xiàn)，調(diào)結(jié)構(gòu)也只是一句空話。

本輪調(diào)控的重點

是要“釋放改善性需求”

1998年以來的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控有個共同點，就是采取“非黑即白”的二分法調(diào)控，要么全面打壓、要么全面刺激，沒有認識到或者基本不重視“在剛性需求和投機性需求”之間還存在一類“改善性需求”。前幾輪的房地產(chǎn)市場大起大落，事實上跟當時的調(diào)控政策有相當大的關(guān)系。2015年3月底開始啟動的這一輪調(diào)控，跟前幾輪完全不同的是，選擇了“釋放改善性需求”作為穩(wěn)定住房市場的突破口。無論是3月30日央行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的“完善個人住房信貸政策”，財政部下發(fā)的“調(diào)整住房營業(yè)稅政策”，還是3月27日國土部和住建部下發(fā)的“完善住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策”，都把政策靶心對準了“改善性需求”。

為什么這一輪調(diào)控政策的重點要放在“釋放改善性需求”呢？理由就是決策層認為“能夠較好滿足房地產(chǎn)調(diào)控‘穩(wěn)總量、防風險和調(diào)結(jié)構(gòu)’等多重目標”?？傮w上看，這是一個短期、中期和遠期目標相結(jié)合的調(diào)控手段。短期看，住房市場下行壓力加大，對2015年穩(wěn)增長目標提出了很大挑戰(zhàn)，從前兩個月趨勢看，如果不施加適度刺激，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅預(yù)計將回落到8%以下。這是中國經(jīng)濟“不可承受之重”，要想達到7%的經(jīng)濟增速幾乎不可能。

刺激需求在所難免。但又不能像前幾輪全面刺激一樣，把投資投機性需求都給吹了起來。這就涉及到房地產(chǎn)市場調(diào)控的中期目標，房地產(chǎn)市場的區(qū)位特征非常明顯，大中小城市面臨的問題差異性極大，不能等而視之。未來就是要同時防范“兩類風險”。一類是特大城市“價格過高”的泡沫化風險。像北上廣深等特大城市，不管從房價收入比還是房價租金比的指標看，平均房價已經(jīng)超過了國際上其他大都市，如果再加上房屋質(zhì)量、環(huán)境、公共服務(wù)等外溢效應(yīng)，我國特大城市的房價確實過高。如果這一輪還是刺激投機性需求，造成房價再次飆升，那就離泡沫的破滅也不遠了。另一類是中小城市由于“供給嚴重過?！?，房價持續(xù)下跌引起“雪崩效應(yīng)”。筆者曾在2013年9月份做過測算，有95%左右的中小城市房屋庫存平均去化周期在10個月以上。如果包括2013年下半年以來的新開工和施工面積，到2015年又基本形成了供應(yīng)能力，過剩狀況只會進一步加劇。

從遠期目標看，我國城市化率至少還有15～20個百分點的提升空間，在城市化進程中住房需求是剛性的。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展也進入了一個質(zhì)量升級的階段，目前在城市里約有一半的住房都是在2000年前建造的，其中還有10%左右是1980年前建造的，這些住房都面臨“改造升級”的需求，住戶也都有很強的改善性需求。從國際經(jīng)驗看，在城市化率達到70%、房地產(chǎn)市場總量需求達到穩(wěn)定之后，“以舊換新”、“以小換大”的改善性需求就會成為房地產(chǎn)市場的主要需求。

總體來說，筆者認為這一輪以“釋放改善性需求”為主導(dǎo)的調(diào)控政策，是在現(xiàn)階段下所能找到的最佳突破口，能夠較好兼顧短期、中期和遠期的目標。至于下一步是否會施加更加寬松的住房政策，這要看這一輪政策實施后的效果如何。但可以肯定的是，守住風險底線是房地產(chǎn)市場調(diào)控的紅線，定向調(diào)控的底線仍然是抑制特大城市的投機性需求。中小城市由于事實上已經(jīng)處在降價邊緣或者早已進入降價通道，個別城市的限購政策也早已取消，政策重點就是通過“就地城鎮(zhèn)化”和“有序吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化”，逐步消化庫存，盡量讓市場調(diào)整平緩些。

對房地產(chǎn)市場短、中、長期的不同建議

最后，從政策建議的角度，筆者不認為3月底五部委發(fā)的三個文件都覆蓋了房地產(chǎn)調(diào)控的所有方面。前瞻地看，中國房地產(chǎn)市場有制度性和體制性的扭曲因素在里面，這不是靠政策調(diào)整就能校正的。另外，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高速發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化，已經(jīng)進入了一個發(fā)展新階段，要客觀認識在這個新階段中的新特征，摒棄高速增長周期中的慣性思維。這里，筆者也試圖給出短期、中期和長期促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的幾點建議。

短期來看，仍然要以自住型和改善性需求的釋放為主。一是完善“認貸不認房”的住房政策體系。據(jù)筆者在各地調(diào)研的不完全統(tǒng)計，在各城市“以小換大”、“以舊換新”等“置換性需求”大概占住房需求的20%。過去住房金融、稅收等政策，都是依據(jù)“認房不認貸”的原則而定，不利于改善性需求的充分釋放。除了3月30日央行等三部門出臺的規(guī)定外，還可以進一步明確“如果以置換性住房為目標，購買第二套房的所有政策視同一套房”。比如，已有一套住房的居民想換房，需要先買好新房再賣掉舊房，按照現(xiàn)在規(guī)定，這屬于購買二套房，參照二套房的首付比例、貸款利率以及稅收政策。對這類改善性需求，完全可以參考一套房的政策。二是交易環(huán)節(jié)的各類稅負要進一步下降，鼓勵居民換房，活躍二級交易市場。建議實行“交易稅負對持有住房套數(shù)的逆向調(diào)節(jié)機制”，就是你持有住房套數(shù)越多，再去購買住房，就要繳稅率等級更高的交易稅。但如果你出售住房，就可以降低你的稅率等級。這就鼓勵大城市中的投資投機客把過剩房子供應(yīng)出來，增加住房有效供應(yīng)量。

中期是完全打通保障房和商品房的政策障礙?！笆濉逼陂g，我國新建保障性安居工程3600萬套的目標順利完成，預(yù)計實際量將達到3800萬套左右。從總量上講，我國保障性住房可以總體滿足城鎮(zhèn)保障群體的住房需求，“大規(guī)模建設(shè)時期”已經(jīng)過去。2015年李克強總理在政府工作報告里首次提到，“住房保障逐步實行保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。從筆者各地調(diào)研情況看，在現(xiàn)階段全國尤其是中小城市住房需求不足的情況下，打通保障房和商品房這兩大市場很有必要，既減輕政府保障房建設(shè)資金缺口，又能通過把一部分商品房轉(zhuǎn)化為保障房，不管是出售還是出租，都是在減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力、緩解商品房庫存壓力。

遠期就是借助《不動產(chǎn)登記條例》出臺的“東風”，建立并完善房地產(chǎn)稅征收體系。到目前為止，我國還沒有建立起大中城市的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，住房調(diào)控部門不能掌握全國住房資源的持有和分布情況，后者都由地方自行掌握，不愿將住房信息上交給中央。按照既定目標和進度，應(yīng)該在明后年就會完成房地產(chǎn)稅的立法工作，但房地產(chǎn)稅征收是一項復(fù)雜工程，在價值評估、稅率制定等方面需要試點和探索。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，主要起到理順中央和地方稅收體系的作用，本身并不是專門為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場而建立的。從實踐看，所有爆發(fā)住房危機的經(jīng)濟體，都有嚴格完備的房地產(chǎn)稅收體系，但后者不能阻止危機的爆發(fā)。因此，要客觀認識房地產(chǎn)稅收體系對中國房地產(chǎn)市場的影響和作用，它只能是影響住房市場的其中一個調(diào)控工具，盡管是必不可少的，但卻不能對此寄予過高期望。