任志強(qiáng)

數(shù)據(jù)終于出籠了，與預(yù)想的結(jié)果基本相符。GDP增長(zhǎng)穩(wěn)定在7.5%左右的范圍之內(nèi)。不論大家對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)有多少不同的看法，都沒有影響基本的預(yù)期。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也在預(yù)計(jì)的范圍之內(nèi)，有增有減，相對(duì)穩(wěn)定。

2014年初，樓市銷售與價(jià)格都出現(xiàn)了下滑，媒體幾乎一致地發(fā)出將要崩盤的威脅聲音。只有少數(shù)人堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫，有的只是行政不合理干預(yù)的價(jià)格扭曲。個(gè)別投行曾認(rèn)為2014年并未出臺(tái)調(diào)控政策，卻不知道2013年的調(diào)控政策和之前的政策正在滯后地發(fā)揮著對(duì)市場(chǎng)的影響。

2014年4月，央行就約談了四大行的行長(zhǎng)，提出了要降低個(gè)人住房貸款利率，并加大個(gè)人住房貸款的供給。但各銀行并沒有給央行這個(gè)面子，最終不得不于9月30日出臺(tái)了由央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文的個(gè)貸調(diào)整政策。

其實(shí)2013年的9月之后，各銀行就悄悄地上調(diào)了個(gè)貸的利率。于是銷售量與價(jià)格都開始隨之發(fā)生了變化。如果利率從0.7倍上調(diào)到1.1倍，不僅是資金的價(jià)格發(fā)生了變化，更重要的是嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的可支付能力。這個(gè)利率讓實(shí)際支付的成本大大提高了，相差二三十萬(wàn)的利息差額，讓房?jī)r(jià)下降時(shí)的價(jià)格差價(jià)都變成了銀行利息。消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買的成本不但沒有降低，反而提高了。每月的還款額度增加更削弱了消費(fèi)者月消費(fèi)中的支付比例，也讓許多人因此失去了獲得貸款的資格。于是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的打擊。

如果4月份央行談話之后個(gè)貸政策就能及時(shí)調(diào)整，也許2014年全年的情況就大不相同了。

同時(shí)影響到需求進(jìn)入市場(chǎng)的還包括那些限制性的行政措施。當(dāng)七八月份部分城市放開限購(gòu)措施之后，更多的城市加入了放開限購(gòu)的行列。9月份就有13個(gè)放開限購(gòu)的城市銷售出現(xiàn)了反彈。隨著個(gè)貸政策的變化，10月之后，改善性需求開始大量涌入市場(chǎng)，并持續(xù)在第四季度擴(kuò)大了銷售的數(shù)量。

降息更加讓市場(chǎng)活躍。12月份的樓市銷售高達(dá)1.6億多平方米，更說明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非需求不足，而是調(diào)控政策嚴(yán)重干擾著市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

盡管面臨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力，但城鎮(zhèn)化與人民生活改善的步伐并沒有停止。2014年全年超過12億平方米的房屋面積銷售，住宅超過10億平方米的面積銷售都證明了，只要有合適的市場(chǎng)環(huán)境，需求仍會(huì)合理增長(zhǎng)。

也許許多人在關(guān)注仍有巨大的庫(kù)存，并且是一個(gè)不斷上升中的存量。但這是個(gè)預(yù)售過程中的存量。消化這個(gè)庫(kù)存確實(shí)要有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，但這并非是泡沫的證明。

從歷年預(yù)售的情況可以明顯看出，自2005年之后，每年的預(yù)售面積都大于竣工量。預(yù)售面積數(shù)已累計(jì)超過竣工數(shù)量約20億平方米了，僅2014年就高達(dá)1.3億多平方米，扣除竣工面積中不可銷售的部分，實(shí)際預(yù)售大于竣工面積超過2億平方米。

現(xiàn)有的在施工程中大量的面積都是已被銷售的面積。面對(duì)12億平米以上的年銷售量來(lái)說，6億平米的待售面積只是相當(dāng)于半年的銷售量。也許問題出在這些庫(kù)存中的分布不均，有些在過剩的供應(yīng)地區(qū)，這些庫(kù)存將永遠(yuǎn)只能是庫(kù)存而長(zhǎng)久不被消化。

最直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的是房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長(zhǎng)率。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，投資仍是增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。但?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控，讓房地產(chǎn)的投資增速在不斷下滑，已回落到了個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。這將影響到上游的鋼材、水泥、玻璃等行業(yè)，同時(shí)影響著下游的建材、家裝、家電、家具等行業(yè)。

2014年是新開工負(fù)增長(zhǎng)的年份，也是自1998年房改政策出臺(tái)建立市場(chǎng)化以來(lái)第一次出現(xiàn)了新開工量嚴(yán)重負(fù)增長(zhǎng)的年份。生產(chǎn)的水平在當(dāng)年影響的僅是GDP的增速，但在此后則會(huì)對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生巨大的影響。

市場(chǎng)擔(dān)憂的仍是政策的不穩(wěn)定性和沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，民眾擔(dān)憂的是多變的政策和可能增加的稅負(fù)。政府期待的不是價(jià)格的下跌，而是從土地中如何獲取更多的收益。銀行想獲取的是有抵押品的可靠信貸利息。多方在市場(chǎng)中的利益博弈，會(huì)讓市場(chǎng)仍在上上下下的波動(dòng)中運(yùn)行。

只有當(dāng)市場(chǎng)夠配置資源和決定價(jià)格時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)才會(huì)穩(wěn)定。