葛豐

中央高層領(lǐng)導(dǎo)近期多次就房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題作出指示。未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向適度定向?qū)捤梢殉蔀榭深A(yù)期的大概率事件。

房地產(chǎn)去庫(kù)存是目前復(fù)雜宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)增長(zhǎng)的勝負(fù)手。這項(xiàng)任務(wù)的重要性與迫切性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷前所未有的拐點(diǎn)變化，去庫(kù)存面臨的形勢(shì)較為嚴(yán)峻。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至10月末，我國(guó)商品房待售面積已增至創(chuàng)紀(jì)錄的68632萬(wàn)平方米，而且最近兩年以來(lái)，該指標(biāo)增幅已高達(dá)54%;此外，前述數(shù)據(jù)還是在近期一線以及部分重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售強(qiáng)勁反彈情況下錄得的結(jié)果，這也就是說(shuō)，構(gòu)成全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主干部分的三線以下城市庫(kù)存問(wèn)題，已存在觸發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

這還不僅僅是單一市場(chǎng)或行業(yè)的問(wèn)題。在庫(kù)存無(wú)法順利消化制約下，房地產(chǎn)投資趨向低迷，而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資歷來(lái)占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20%左右，并且還會(huì)深度影響到上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資與相關(guān)產(chǎn)品消費(fèi)（如鋼鐵、水泥、家電等），因此，這就使得歷來(lái)堪稱經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，反而成為了當(dāng)下穩(wěn)增長(zhǎng)大局中“拖后腿”的一環(huán)。

由于此前長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)去庫(kù)存無(wú)論對(duì)政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者，還是相關(guān)廠商而言，都是一個(gè)近乎全新的課題。這個(gè)課題的基本面分析結(jié)果，可以大致概括為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，且總體上機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

目前對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存比較不利的基本面因素是中國(guó)的人口總量與結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)可能引致需求萎縮，同時(shí)，此前長(zhǎng)期價(jià)格飛漲對(duì)未來(lái)有效需求的透支程度也需要再做觀察與判斷;比較有利的基本面因素則在于中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在進(jìn)行，城鎮(zhèn)人均住房面積雖然提升較快，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有距離，由此再加之平均數(shù)背后隱藏的分配不均等狀況，中國(guó)的住房改善型需求仍很旺盛。

當(dāng)然，與上述兩方面因素相比，房地產(chǎn)去庫(kù)存最重要、最基本的利好因素仍在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在增長(zhǎng)率依然很高，而此前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)呈現(xiàn)量、價(jià)齊升，所有原因中最不能被忽視（但又經(jīng)常被忽視）的就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，以及與之相伴的居民收入快速增長(zhǎng)（如過(guò)去10年間中國(guó)的住房?jī)r(jià)格年均上漲9%，同期城鎮(zhèn)居民名義收入則年均增長(zhǎng)12%）。

在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的情況下，房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)完成得好壞，其實(shí)就是一個(gè)能否充分利用有利因素、有效應(yīng)對(duì)不利因素的策略安排問(wèn)題。這類(lèi)安排短期內(nèi)可通過(guò)金融、財(cái)政等政策調(diào)整，支持、激發(fā)合理需求;長(zhǎng)期則還是要在供給端改變以往排浪式供給方式，其中尤其是開(kāi)發(fā)商要盡快轉(zhuǎn)向迎合市場(chǎng)個(gè)性化、多樣化消費(fèi)需求，同時(shí)地方政府，尤其是庫(kù)存最嚴(yán)重的三線以下城市政府，更是要盡快從一味追求發(fā)展經(jīng)濟(jì)中解脫出來(lái)，及早補(bǔ)上本地教育、醫(yī)療、文化等非經(jīng)濟(jì)性公共品供給匱乏這一短板。