陳濤

5月央行再降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定支撐作用，但其效果也應(yīng)理性認(rèn)識(shí)，房?jī)r(jià)再度整體大幅上漲可能性較小。

理論上分析，利率與資產(chǎn)價(jià)格呈反向關(guān)系。利率下降，將明顯改善住宅租金收益率狀況，對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。特別是3月30日樓市新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交活躍情況，特別是一線城市商品住宅交易量環(huán)比大幅上漲。

4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來新高。廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長(zhǎng)33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%；深圳再次出現(xiàn)購(gòu)房熱潮。預(yù)期未來一段時(shí)間，樓市交易將進(jìn)一步趨向活躍。

但降息推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用需要理性認(rèn)識(shí)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易進(jìn)一步活躍，市場(chǎng)投資投機(jī)性住宅需求有抬頭的趨勢(shì)。通常，投資投機(jī)性住宅需求主要關(guān)注的是未來房?jī)r(jià)漲幅，在杠桿作用下，可以獲得高收益，但目前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境并不支持房?jī)r(jià)明顯上漲。

我國(guó)樓市黃金十年過去才兩年，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期演化規(guī)律看，不太可能再創(chuàng)輝煌。即使有市場(chǎng)朦朧預(yù)期中的“白銀十年”，房?jī)r(jià)漲幅也將明顯縮小。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大背景下，個(gè)人收入對(duì)房?jī)r(jià)的偏離程度將會(huì)進(jìn)一步加深，最終促使房?jī)r(jià)理性回歸。在樓市運(yùn)行關(guān)鍵當(dāng)口，市場(chǎng)上出現(xiàn)的新“地王”、樓盤銷售一空，排隊(duì)買房等現(xiàn)象，不排除是部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的噱頭，對(duì)此應(yīng)有客觀認(rèn)識(shí)。

從市場(chǎng)交易分析，當(dāng)前市場(chǎng)率先回暖的是二手住宅，二手住宅成交量大幅上漲說明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)套利盤不斷涌現(xiàn)。二手住宅交易均價(jià)并不能反映市場(chǎng)交易的微觀結(jié)構(gòu)。改善性住宅需求釋放，對(duì)城市中高端投資投機(jī)性樓盤高位變現(xiàn)有助推作用，一定程度上提升了二手住宅成交均價(jià)。家庭資產(chǎn)配置傾向于提升股票資產(chǎn)比重，且股票市場(chǎng)牛市已經(jīng)形成，住宅投資由于其低收益和低流動(dòng)性，并不是理想的投資品種。土地出讓收入增長(zhǎng)放緩，增加了國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)稅的可能性，在城鎮(zhèn)居民平均住宅面積已是高位情況下，未來持有住宅成本也會(huì)顯著上升。

我國(guó)始終要提倡節(jié)約資源使用，一個(gè)家庭擁有多套住房，既無(wú)必要，也是巨大浪費(fèi)，不宜提倡。綜合各方面情況看，我國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲可能性極小。市場(chǎng)似乎也對(duì)此形成了廣泛共識(shí)。

應(yīng)該提倡住宅理性交易。人性總是有缺陷，前不久部分業(yè)主為住宅變現(xiàn)多次降價(jià)但不能成交而焦慮，現(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)交易活躍而反手上漲，總想把利益最大化。這種心理和大多數(shù)股民在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)沒有兩樣。國(guó)家好不容易出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，主要是為了穩(wěn)定住房消費(fèi)，如果因?yàn)槭袌?chǎng)盲目上調(diào)價(jià)格，成交再度萎縮，再想變現(xiàn)的機(jī)會(huì)也沒有了。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下追求利益最大化本無(wú)可厚非，但不要因?yàn)檫^度追逐利益反而受損。畢竟你的利益就是他人的成本，市場(chǎng)無(wú)形之手在調(diào)節(jié)利益，制約非理性行為。對(duì)此，大多數(shù)人還需要抱有理性。