考量海南建省辦特區(qū)以來的基本歷程，真正健康、平穩(wěn)、正常發(fā)展的時間不過十多年。之前的“汽車事件”，之后的“洋浦風波”，后來的“房地產(chǎn)泡沫”，可謂“開局不利、開門不紅、發(fā)展不順”。其間，固然有大背景方面的原因，但自身的問題卻權(quán)重很大。從海南經(jīng)濟社會發(fā)展的指導思想與引領(lǐng)戰(zhàn)略考慮，有重要影響的“小政府、大社會”與“一省兩地”值得我們深刻反思。

一、關(guān)于“小政府、大社會”與“一省兩地”的反思

海南有很長一段時間曾把“小政府，大社會”概括為海南經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略與基本經(jīng)驗，這是有問題的［1］。首先，中國特色市場經(jīng)濟條件下所要求的政府，關(guān)鍵在于服務、統(tǒng)一、高效、廉潔，也就是好政府?！按蟆薄靶　辈⒉恢匾摹Ｍ瑫r，市場經(jīng)濟對政府的要求，也難以用“小”或“大”之類的量詞加以限定或說明，特別是對政府職能的要求，更不可能用“小”或“大”之類的量詞加以規(guī)范。再則，市場經(jīng)濟的基本原則是優(yōu)勝劣汰，是稀缺資源的優(yōu)化配置，一方面要體現(xiàn)公開、公正、誠信、有序的規(guī)范；另一方面還得遵循自由、平等、競爭、利益、效率的原則。所有這些內(nèi)容與要求，政府亦必須加以體現(xiàn)和反映。可見。一個“小”字無論如何也說明和蘊含不了如此豐富的內(nèi)容與諸多要求。其次，“小政府，大社會”無法概括與體現(xiàn)改革開放對政府的基本要求。理論與實踐都告訴我們，改革開放要求黨政分開、政企分開，政府必須適應市場經(jīng)濟的發(fā)展轉(zhuǎn)變政府職能，實質(zhì)上是依據(jù)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系、經(jīng)濟基礎(chǔ)與上層建筑關(guān)系的原理，推進政治體制改革，使之符合廣大人民的愿望、利益與要求，全心全意為人民謀福祉。這些本質(zhì)要求與基本內(nèi)容，用“小政府、大社會”是無法概括的。正如主張與宣傳“小政府、大社會”的同志自己也承認：“對‘小政府、大社會’的提法，在社會各界都還有一些不同的看法。”“更恰當?shù)?、使不同看法歸于一致的提法，將來可能會有?！保?］可見，“小政府、大社會”的提法連主張者自己心里也不踏實。第三，從實踐的情況看，海南的政府并不小。海南的地域、人口、經(jīng)濟與社會的發(fā)展，與內(nèi)地一般省份比較，政府機構(gòu)不少，人員也不少，根本不是“小政府”。如，海南陸地面積是福建的27%，人口與國內(nèi)生產(chǎn)總值分別是其22%與15%，而政府公務員卻相差不大。當然，用“小政府，大社會”來概括海南經(jīng)濟特區(qū)的基本經(jīng)驗，也很不科學［3］。

關(guān)于“一省兩地”。所謂“一省兩地”：即海南要在2010年基本建成“新興工業(yè)省”和“熱帶高效農(nóng)業(yè)基地”及“熱帶海島旅游勝地”。毋庸多言，海南發(fā)展的目標模式并不是“新興工業(yè)省”，退一步而言，當時海南經(jīng)濟社會發(fā)展“三低兩弱”(即：勞動生產(chǎn)率低、城鎮(zhèn)化水平低、城鄉(xiāng)居民收入水平偏低、生態(tài)脆弱和社會文化脆弱)的狀況嚴重存在，不可能于2010年基本建成“新興工業(yè)省”。毫無疑問，海南是“生態(tài)立省”或建設(shè)“生態(tài)省”。至于“兩地”，雖然體現(xiàn)了海南資源的兩大優(yōu)勢，但卻把海南最大的優(yōu)勢與前程——海洋忘卻了。祖國浩瀚的南海蘊藏著豐富的自然資源，在“21世紀是海洋世紀”的觀念越來越強烈的今天，開發(fā)利用南海資源，發(fā)展海洋經(jīng)濟，使海南從海洋大省邁向海洋強省，越來越成為人們的共識［4］。

沒有發(fā)展思路與戰(zhàn)略有問題而經(jīng)濟社會發(fā)展不出問題的。如果海南建省辦特區(qū)27年來經(jīng)濟社會都能夠?qū)崿F(xiàn)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，既不折騰，也不坎坷，那么，鄧小平對于“海南好好發(fā)展起來，是很了不起的”殷切、深情期望可能已經(jīng)實現(xiàn)。此前的曲折與坎坷既是我們的教訓，也是我們的財富。作為教訓，應當記取與反思；作為財富，是一種沉淀與積累。

2010年海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。所謂國際旅游島，即在旅游領(lǐng)域?qū)嵭刑厥鈨?yōu)惠政策的國際化特定海島，其戰(zhàn)略目標是“兩堂一園一中心”：“兩堂”即旅游天堂、購物天堂；“一園”，老百姓的幸福家園；“一中心”，亞洲新的金融中心。把海南建成老百姓的“幸福家園”是國際旅游島建設(shè)的根本目的與宗旨。國際旅游島建設(shè)的戰(zhàn)略定位可概括為“三地兩區(qū)一平臺”：即國際一流的旅游目的地；國家級、現(xiàn)代化的熱帶農(nóng)業(yè)基地；南海開發(fā)和服務基地?！皟蓞^(qū)”：國家旅游改革創(chuàng)新試驗區(qū)；國家級的生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)?！耙黄脚_”：國際經(jīng)濟合作和文化交流平臺。

建設(shè)國際旅游島是從海南實際出發(fā)的正確決策，既是海南經(jīng)濟社會發(fā)展的總戰(zhàn)略，也是海南經(jīng)濟社會發(fā)展的“總抓手”。新時期、新階段、新常態(tài)下，海南國際旅游島建設(shè)應當有新思路、新理念。

二、樹立新思路、新理念

精心呵護生態(tài)環(huán)境。環(huán)境好、生態(tài)優(yōu)是海南的最大優(yōu)勢，是海南的最大本錢，也是海南的“金飯碗”。2013年4月習近平總書記視察海南時精辟、深刻、到位地指出：“海南一定要保護好生態(tài)與環(huán)境。保護生態(tài)環(huán)境就是保護生產(chǎn)力，改善生態(tài)環(huán)境就是發(fā)展生產(chǎn)力。良好生態(tài)環(huán)境是最公平的公共產(chǎn)品，是最普惠的民生福祉。青山綠水、碧海藍天是建設(shè)國際旅游島的最大本錢，必須倍加珍愛、精心呵護。一定要處理好發(fā)展和保護的關(guān)系，著力在‘增綠’‘護藍’上下功夫，為全國生態(tài)文明建設(shè)當個表率，為子孫后代留下可持續(xù)發(fā)展‘綠色銀行’?！薄碍h(huán)境就是民生，青山就是美麗，藍天也是幸福?！焙Ｄ蠂H旅游島建設(shè)的全部內(nèi)容與舉措，都應圍繞“增綠”“護藍”展開，精心呵護海南的生態(tài)、環(huán)境是國際旅游島建設(shè)的前提與基礎(chǔ)［5］。

國際旅游島、一帶一路、自由貿(mào)易區(qū)“三大國家戰(zhàn)略”一并籌劃。2010年1月海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。2012年黨的十八大后“一帶一路”與“自由貿(mào)易區(qū)”亦成為國家戰(zhàn)略。作為國際旅游島的海南不但與“一帶一路”國家戰(zhàn)略密切相關(guān)，而且與“自由貿(mào)易區(qū)”國家戰(zhàn)略休戚與共。

海南國際旅游島建設(shè)不但是“21世紀現(xiàn)代海上絲路”的重要組成部分，而且關(guān)系到我國南海的“國家核心利益”。這里，特別要說明的是，海南從建省辦特區(qū)伊始就提出了要建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”戰(zhàn)略設(shè)想。

新世紀新階段繼續(xù)解放思想，進一步對外開放，實現(xiàn)海南國際旅游島的實質(zhì)性發(fā)展，建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”不失為重要方略。海南經(jīng)濟特區(qū)經(jīng)過近30年的建設(shè)與發(fā)展，建立“自由貿(mào)易區(qū)”的基本條件具備。構(gòu)建“自由貿(mào)易區(qū)”不僅對海南的國際旅游島建設(shè)具有促進與推動作用，而且對于全面提升我國開放型經(jīng)濟水平具有重要意義。

目前，東盟與我國的自由貿(mào)易區(qū)正在建設(shè)中，這是我國與一個國家經(jīng)濟利益集團之間的特別貿(mào)易與關(guān)稅方面的協(xié)定；“中新”與“中韓”自由貿(mào)易協(xié)定也已簽訂，與其他一些國家和地區(qū)的自由貿(mào)易協(xié)定也在積極商談之中。建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”國家戰(zhàn)略的大勢已成。海南從經(jīng)濟大特區(qū)發(fā)展為國際旅游島，特別是其實施的“離島免稅”與“離境退稅”等優(yōu)惠政策與洋浦保稅港區(qū)“三區(qū)合一”（出口加工區(qū)、保稅倉庫區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)）等各種貿(mào)易優(yōu)惠政策綜合考慮，實際上已成為我國旅游與對外貿(mào)易政策最優(yōu)惠的地區(qū)。海南建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”，簡單地說，實質(zhì)上就是“洋浦模式全島化”或把海南島變成“大洋浦”，與“自由貿(mào)易區(qū)”只一步之遙［6］。

新階段新常態(tài)，海南國際旅游島建設(shè)進一步開放與發(fā)展，實現(xiàn)騰飛，建設(shè)幸福家園，建立“自由貿(mào)易區(qū)”是必要選擇。首先，海南經(jīng)濟的發(fā)展對于我國改革開放具有重要示范意義。從當年經(jīng)濟特區(qū)的戰(zhàn)略布局來看，深圳對應香港，珠海對應澳門，廈門對應金門（馬祖），汕頭對應僑胞和海南對應臺灣。在當前國共兩黨關(guān)系進入新階段的條件下，海南好好發(fā)展起來，其典型與示范意義就更加重大。海南目前擁有國際旅游島、航權(quán)開放、落地簽證、離境退稅、離島免稅、洋浦特殊政策等眾多優(yōu)惠條件，再前進一步，就是自由貿(mào)易區(qū)。特別應當明確的是，洋浦的發(fā)展需要海南全島的支持，海南“自由貿(mào)易區(qū)”就是將洋浦政策全島化，以800多萬人口、3.4萬平方公里的海南島支持洋浦的發(fā)展，進而推動海南的發(fā)展，其巨大的歷史與現(xiàn)實、典型與示范意義不可低估，對于實現(xiàn)小平同志的遺愿同樣具有重要意義。同時，海南處于中國面對東南亞的前沿，是北部灣經(jīng)濟合作區(qū)的橋頭堡與南海經(jīng)濟開發(fā)與保障國家核心利益的前進基地；博鰲亞洲論壇永久會址設(shè)在海南，是國際經(jīng)濟合作與文化交流的重要平臺；海南又是中國最大的經(jīng)濟特區(qū)和擁有華南唯一的保稅港區(qū)。因而從基礎(chǔ)條件看，建設(shè)海南“自由貿(mào)易區(qū)”是需要、必要和可行的；當年“金融海嘯”沖擊下的東南亞國家一直夢寐以求的是要深度進入龐大的中國市場，海南實行更加開放的政策對于雙方都是福音。再則，中國可以借機整合北部灣地區(qū)和香港、臺灣的增長力量與資源優(yōu)勢，避免在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、市場控制等方面的惡性競爭，從而提升出口競爭力，并有效地支援我國內(nèi)陸腹地的發(fā)展。顯然，海南經(jīng)濟的發(fā)展對于加速我國的改革開放、增強綜合國力與國家的核心競爭力同樣意義巨大。

其次，海南是我國連接國際市場的最好中間環(huán)節(jié)。當前，在亞太地區(qū)，由中國大陸沿海地區(qū)、臺灣、香港和日本、韓國、東南亞國家組成了一條經(jīng)濟高速增長的“新月經(jīng)濟帶”，其中相關(guān)國家和地區(qū)的相互投資方興未艾，推動了這個地帶所有執(zhí)行對外開放政策的國家和地區(qū)經(jīng)濟的普遍迅速發(fā)展。一方面，海南正處在這條“新月形經(jīng)濟增長帶”的中間地區(qū)，只要實行更加開放的經(jīng)濟政策，積極參與這一地區(qū)的資本流動與經(jīng)濟技術(shù)合作，就有可能在比較短的時間內(nèi)成為環(huán)太平洋經(jīng)濟增長鏈上有力的經(jīng)濟增長環(huán)，在推動中國對外開放和國家統(tǒng)一方面發(fā)揮更大的作用；另一方面，海南所處的地理位置不僅是我國連接國際市場的最好中間環(huán)節(jié)，而且是我國對外貿(mào)易與開放的重要紐帶與橋梁。此外，海南的面積與臺灣差不多，人口只是其三分之一，有極大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿?，在區(qū)位與對外開放方面，具備先行、先試、先建的基礎(chǔ)條件，建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”的隔離成本幾乎為零（有瓊州海峽作為天然隔離帶）。一旦泰國的“克拉運河”開通和建成與祖國內(nèi)地相連的跨海大橋，海南成為新的物流與金融中心可能將成為現(xiàn)實。通過海南“自由貿(mào)易區(qū)”建設(shè)，海南島未來將成為亞洲繁榮的“生態(tài)型自由島”，并通過“博鰲亞洲論壇”可能成為“亞洲國家聯(lián)合會”的理想會所，祖國的“南海明珠”。

再次，是維護與保障國家核心利益的重要舉措。海南地處中國南海北沿，是中國連接東南亞國家的前沿地區(qū)，戰(zhàn)略地位十分重要。眾所周知，一方面，南海關(guān)乎我國核心利益；另一方面，中國經(jīng)濟的快速發(fā)展需要海外大量的資源支持，特別是石油等能源的供應直接影響到國家的發(fā)展與安全。我國必須采取果斷措施，堅定不移地走國際分工與合作的道路，包括加快南海開發(fā)、開放。在區(qū)位選擇上，可以借助海南在南海的地緣優(yōu)勢，與東盟各國結(jié)成“命運共同體”；在發(fā)展方式上，通過包容性發(fā)展與合作積極與東盟各國擴大穩(wěn)定的經(jīng)濟與文化往來，從而實現(xiàn)南海的和平、穩(wěn)定與發(fā)展。近年來，海南經(jīng)濟持續(xù)增長，已形成有一定競爭力的制造業(yè)和初步發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)，正與處于不同發(fā)展階段的東盟國家形成多方面合作、互補的有利關(guān)系與格局。加快與東盟各國差異化的產(chǎn)業(yè)合作，對進一步加快海南經(jīng)濟發(fā)展和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級換代大有益處。同時，建立海南“自由貿(mào)易區(qū)”，對于加快南海的開發(fā)與開放，建立穩(wěn)定的南中國海區(qū)域經(jīng)濟合作機制，也具有重要的戰(zhàn)略意義。

第四，海南有辦特區(qū)與建設(shè)國際旅游島的經(jīng)驗與教訓。海南建省辦特區(qū)伊始即在全國率先按照市場經(jīng)濟的思路推進經(jīng)濟體制改革，市場經(jīng)濟體制與機制全方位、多層次、縱深式發(fā)展，逐步形成了多種經(jīng)濟成分、多種經(jīng)營方式、多種流通渠道并存的少環(huán)節(jié)、開放式市場經(jīng)濟的基本框架與格局。與此同時，堅定不移地實行“大開放”的戰(zhàn)略方針，實行高度開放的經(jīng)濟政策，大規(guī)模的吸引外資，走以開放促開發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展道路，既是“試驗田”，又是“排頭兵”，曾走在全國的前列。新時期新階段，進一步深化改革與推進再改革，完善中國特色市場經(jīng)濟體制與機制仍是海南的歷史任務。27年來，海南經(jīng)歷了亞洲金融危機、美國次貸危機等各種考驗，在全省為經(jīng)濟大特區(qū)的環(huán)境下保持經(jīng)濟發(fā)展并積累了正反兩個方面的經(jīng)驗，這是其他地區(qū)不具備的經(jīng)驗優(yōu)勢。近些年來，海南經(jīng)濟增速較快，“生態(tài)立省”的能力進一步增強；旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，基本具備了“零關(guān)稅”、自由旅游政策下的抗擊打能力；東環(huán)鐵路效果明顯，西環(huán)鐵路即將通車，是建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”的遠見之舉，緊緊抓住了市場經(jīng)濟是“兩通經(jīng)濟”（流通與交通）做大文章；海南建省辦特區(qū)“糾正錯誤”“擺脫泡沫”“沖出誤區(qū)”的經(jīng)歷，對于在海南建設(shè)“自由貿(mào)易區(qū)”，同樣具有不可估量的意義。

管理、改革、創(chuàng)新、集約“四大內(nèi)動力”協(xié)同推進。新時期新階段新常態(tài)下，行之有效的傳統(tǒng)“三大動力”：投資、消費、出口發(fā)生變化；經(jīng)濟發(fā)展的“三大紅利”：資源、人口、計劃出現(xiàn)弱化；“市場決定性”也使得以往“一統(tǒng)天下”“指令計劃”“不計成本”的資源配置方式成為歷史。經(jīng)濟進一步發(fā)展的實踐與經(jīng)驗告訴我們：市場、科技、信息、產(chǎn)業(yè)化、一體化條件下，管理、改革、創(chuàng)新、集約成為經(jīng)濟增長與發(fā)展的“四大新動力”。管理是更重要的生產(chǎn)力；改革出效率與效益；創(chuàng)新是發(fā)展的不竭引擎；集約為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式插上翅膀［7］。一方面，“四大內(nèi)動力”的載體是勞動、資本、技術(shù)、信息與市場；另一方面，其實現(xiàn)方式又與大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新“雙引擎”密切相關(guān)。海南國際旅游島建設(shè)要上新臺階，在不放棄傳統(tǒng)“三大動力”的同時，要切實抓住并實現(xiàn)管理、改革、創(chuàng)新、集約“四大內(nèi)動力”協(xié)同推進，既要依托勞動、資本、技術(shù)、信息與市場“五大要素”，包括“互聯(lián)網(wǎng)+”及其新模式、新業(yè)態(tài)、新方式等，又要啟動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新“雙引擎”。管理要科學、民主、適合、有效；改革要深化、切實、到位、普惠；創(chuàng)新要廣泛、深入、全面、持久；集約要簡約、節(jié)約、踐約、公約。不如此，管理、改革、創(chuàng)新、集約“四大內(nèi)動力”難以發(fā)揮協(xié)同作用。

海洋產(chǎn)業(yè)、熱作農(nóng)林牧業(yè)、國際旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代教育業(yè)“六大產(chǎn)業(yè)”相向而行。海南經(jīng)濟大特區(qū)與國際旅游島建設(shè)27年的基本實踐與經(jīng)驗已經(jīng)充分證明：依托海南的基本省情與自然、資源優(yōu)勢，海洋產(chǎn)業(yè)、熱作農(nóng)林牧業(yè)、國際旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)與現(xiàn)代教育業(yè)“六大產(chǎn)業(yè)”是海南經(jīng)濟發(fā)展大有前景的支柱產(chǎn)業(yè)?！傲螽a(chǎn)業(yè)”在國際旅游島建設(shè)的進程中相向而行，形成產(chǎn)業(yè)支柱及其體系，國際旅游島成為百姓的幸福家園指日可待。這里的問題是，現(xiàn)代教育業(yè)能成為海南國際旅游島建設(shè)的支柱之一嗎？回答是肯定的！首先，教育事業(yè)不應劃為消費領(lǐng)域，而在生產(chǎn)領(lǐng)域，是培養(yǎng)（生產(chǎn)）人才（勞動力）的事業(yè)。其次，一個游客與一個大學生，大學生的消費時間與方式比游客更具持久性（本科四年）；同時，由于教育業(yè)的發(fā)展必須與房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)等諸方面的系統(tǒng)配套，對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用顯而易見。再則，海南多辦幾所大學是經(jīng)濟社會上檔次的表現(xiàn)，也是海南生態(tài)環(huán)境優(yōu)好適宜辦高等教育的必然［8］。

“分層次、調(diào)結(jié)構(gòu)、重規(guī)劃、惠民生”促進海南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。建設(shè)國際旅游島，實現(xiàn)“兩堂一園一中心”與“三地兩區(qū)一平臺”的戰(zhàn)略目標與戰(zhàn)略定位，要不要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)？當然要！可是，海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略還沒有公開宣布，海南的房地產(chǎn)價格就已經(jīng)開始上漲了，隨后瘋狂飆升，給海南老百姓的住房帶來很大困難。建設(shè)國際旅游島的根本是要把海南變成老百姓的“幸福家園”，而不是“炒房樂園”。雖然控制海南房地產(chǎn)的價格不是海南自己所能夠獨立辦到的，但是，海南在房地產(chǎn)發(fā)展過程中避免成為候鳥島、居住島、移民島、炒房島卻是可以做到的，也是應該有所作為的。經(jīng)過國際旅游島建設(shè)五年多的實踐，現(xiàn)在已經(jīng)到了認真、冷靜、實際、確切地思考、檢查、反思自己的房地產(chǎn)相關(guān)政策、措施是否科學、有效并有利于“幸福家園”建設(shè)的時候了。如果說，全國不少地方走上了“土地財政”或“房地產(chǎn)財政”之路，那么，海南可否避免不走這樣一條經(jīng)濟發(fā)展的“不歸之路”？或者，海南應當如何避免內(nèi)地“兩投購房者”（投機性購房、投資性購房）大大抬高國際旅游島的住房“空置率”？

應當承認，海南房地產(chǎn)的發(fā)展有其特殊性，比如全國房價漲，海南房價跟著漲；全國房價跌，海南房價卻很抗跌，為什么?原因是中國只有一個海南島，生態(tài)環(huán)境特別好，“霧霾”又使得全國人民更加關(guān)注海南，又有全國“兩投購房者”購買力的支撐等。海南房地產(chǎn)的主要問題，從發(fā)展思路看，在于不能把民生房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)混為一談，更不能攪成一鍋粥！

海南國際旅游島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要特點是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展；旅游房地產(chǎn)的重要特點：不是出售房屋的所有權(quán)，而是其使用權(quán)的流動性、轉(zhuǎn)移性與時限性。也就是說，旅游房地產(chǎn)不是永久性出讓房屋所有權(quán)，而是時限性出讓居住使用權(quán)。重要的是，海南是個陸地小省，土地資源極為有限，大量外地人來海南居住，必然擠壓本來就有限的生存空間，對海南老百姓不公平。擁有多套住房的人，通常不是有剛性住房需求的一般人，這些人既抬高了海南的房價，又推升了海南的物價，從而降低了海南老百姓的生活質(zhì)量與水平，只會導致貧富差距越來越大。

從海南房地產(chǎn)的現(xiàn)實看，最大問題就是存量過大，空置率太高，違建很多，可持續(xù)性低。因為把民生房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)混為一談，又錯誤地把房地產(chǎn)業(yè)認定為海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，加之推行“房地產(chǎn)財政”，因而造成商品房存量過大就不奇怪了?！皟赏顿彿空摺遍L期不在海南，或者只有短時間在海南，比如過冬、旅游，等等，所以空置率很高。由于搞房地產(chǎn)有利可圖，于是各種違章建筑拔地而起，遍地開花。結(jié)果是海南的房地產(chǎn)業(yè)問題多多，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)問題。從經(jīng)濟學考慮，“兩投購房”并不帶來真正的可持續(xù)的消費力；候鳥與養(yǎng)老也形成不了產(chǎn)業(yè)，對海南經(jīng)濟的發(fā)展弊大利小。一方面，房子空在那里是巨大的浪費；另一方面，“候鳥”又造成季節(jié)性空置。看遍全世界，沒有哪一個地方是靠養(yǎng)老、“候鳥”和高空置率能夠支撐起當?shù)亟?jīng)濟的。

還要強調(diào)，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能突破“四條紅線”，即基本耕地紅線、生態(tài)保護紅線、公共事業(yè)發(fā)展用地紅線與必要的儲備用地紅線。實際上，“四條紅線”一劃，海南還有多少土地可以用來蓋房子賣到島外去呢？還要遵循“四項原則”：一是重規(guī)劃，土地規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃，等等。海南本身資源有限，特別是土地資源。二是調(diào)結(jié)構(gòu)，保障房、商品房、旅游房地產(chǎn)占比要合理安排。三是分層次，旅游房地產(chǎn)和民生房地產(chǎn)一定要分開，不能一鍋粥。旅游房地產(chǎn)交給市場，政府管好民生保障房地產(chǎn)。四是惠民生。無論如何，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一定要以百姓的美好生活為目的，讓海南島成為我們老百姓真正的幸福家園。

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