摘要：隨著房地產(chǎn)改革的不斷深入，我國進入了房地產(chǎn)市場冰川期，雖然推出一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，但是收效甚微，房地產(chǎn)公司應當以此為契機，改變思路，擴展渠道，在房地產(chǎn)行業(yè)引入新的發(fā)展契機。文章基于此，在老齡化趨勢不斷加劇的條件下，提出我國房產(chǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)項目預算及可行性分析。同時通過模擬項目開發(fā)的方式，對其投資的預算、預期效益、財務風險等進行細致分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)公司 養(yǎng)老地產(chǎn)項目 預算 可行性

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概述

養(yǎng)老地產(chǎn)，是復合型綜合地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是基于老齡化的住宅而在近年拓展出來新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，具有立體的多層次的開發(fā)經(jīng)營方式，該業(yè)態(tài)復合了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設、商業(yè)運營管理和金融創(chuàng)新等屬性。隨著老齡化社會的日益加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)是中國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老等相結(jié)合，創(chuàng)新養(yǎng)老模式的有效載體和實現(xiàn)形式，將推動和引導我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、項目整體規(guī)劃

（一）整體形象定位

這是一個以北京市高端人士為主要消費客群，輻射周邊人群的以健康養(yǎng)老為主題的休閑、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生綜合體，立足多元化的生活方式，以健康為中心，以“湖光”、“山色”為基礎。以人為本，以健康為中心，以周邊優(yōu)越的自然景觀為配套，通過多樣的產(chǎn)品組合，豐富的生活配套，各類層次的教育活動組合，后期服務項目的提供，打造一種田園牧歌式的養(yǎng)老健康生活。

（二）客戶定位

項目無論從地理位置還是產(chǎn)品特性來說，都注定了該項目只能立足于高端。其服務對象是具有較高收入且養(yǎng)老觀念先進的老年人群，如政府部門、事業(yè)單位和國企的退休干部、享受國家政策補助的專業(yè)人士、個人或其子女有較高收入的富裕階層、有在國外留學就業(yè)的子女的老年人群、在國內(nèi)留學工作的外籍人員的老年父母等，年齡在50歲以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度較高，且對健康生活方式、高品質(zhì)的老年生活有一定追求的老年人。

（三）營銷模式

借鑒親和源的會員制模式。擬入住該項目的老人一次性繳納會費，通過合同擁有公寓的使用權(quán)，這些會員可以通過合同實現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承。但入住公寓后每年還要繳納一定額度的年費，支付共用事業(yè)費和額外收費項目的費用。本項目共設置可用于前期銷售的會員卡共分三類，分別是：

A卡，20年公寓居住權(quán)，會費標準為40萬元，入住后額外收取年費2萬元至3.5萬元不等，此卡可轉(zhuǎn)讓。B卡，終身制（即老年人去世之后即注銷，小戶型會費標準為40萬元，大戶型會費標準為50萬元，年費在2萬元左右。C卡，度假制，此卡有效期為5年，用于免費享受每年20天的度假公寓居住權(quán)，或可升級后享受健康療養(yǎng)中心的居住權(quán)，會費為5萬元，適用于陪伴老人度假的子女或?qū)υ摻】弹燄B(yǎng)有一定需求的商務客戶。

三、投資效益分析

（一）投資估算

項目建設期為24個月，運營期持續(xù)時間較長，且涉及到的服務項目內(nèi)容體系繁雜瑣碎，將在后期的專項研究中逐一細化，故本報告的投資估算僅涉及建設期。本項目建設總投資52255萬元，其中前期費用為2890萬元，建安工程費用為36550萬元（包含部分二次裝修費用），其中健康診療中心的二次裝修由健康診療服務機構(gòu)完成，工程其他費用為7140萬元，期間費用（包含財務費用、管理費用和銷售費用等）共計5675萬元。

（二）資金籌措

項目開發(fā)總投入資金為52255萬元，由以下幾部分組成：政府補貼安養(yǎng)教育學苑和健康診療中心資金為10000萬元，預計第一年到位2000萬元，第二年到位3000萬元，第三年到位3000萬元，第四年到位2000萬元。養(yǎng)老保險項目扶持資金2000萬元，第二與第三年分別到位1000萬元。企業(yè)自籌資金8000萬元，其余剩余投入資金靠本項目銷售回籠。

（三）財務評估

1、銷售收入

項目在開發(fā)建設階段主要依靠會員卡預售實現(xiàn)項目銷售收入。A、B卡銷售均價按照40萬元計算，截止項目落成預售數(shù)量為680張，則銷售收入合計為27200萬元。C卡銷售均價即為5萬元，截止項目落成預售數(shù)量為2400張，則銷售收入合計為12000萬元。以上兩者合計共計為39200萬元。

2、盈利分析

由于擁有了政府資金和第三方資金的支持，并較高地預估了會員卡的銷售市場，所以在項目開發(fā)建設期結(jié)束時能基本保障項目的現(xiàn)金流平衡，并略有盈利。項目投入使用后的運營期財務預算將另有專題報告進行分析，不再在此進行展開。

四、項目財務風險及控制

（一）財務風險

該項目雖然通過渠道合作，引入了政府、保險項目合作、服務商合作等資源，但是依然面臨資金投入要求高，需要依靠高昂的會員卡銷售回款支撐整個項目財務的良性運作。

1、盈虧平衡分析

除去健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學院，剩余部分的物業(yè)面積為65500平方米，其他資金收入主要用于建設健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學院，故在考慮盈虧平衡分析時，剔除該部分的成本和其他收入（財政和第三方資金因素），項目盈虧平衡點銷售額=固定成本/（1-變動成本/銷售收入），項目盈虧平衡點銷售額=32304/（1-4602/39200）=36602，即會員卡銷售金額需達到36602萬元，方能實現(xiàn)項目盈虧平衡。

2、敏感性分析

考慮到項目實施過程中未知因素的各種變化，本研究就項目銷售收入和工程建設投入在+5%、-5%、+10%、-10%之間變化時，對項目的盈利能力影響進行敏感性分析。

（二）財務風險控制

一是研策階段詳實精準，爭取設計工程一步到位，不做浪費的變更和調(diào)整；品牌推廣提早造勢，強勢銷售；二是爭取更多政策扶持，比如利用健康療養(yǎng)中心產(chǎn)研教室等資源爭取專項資金等；三是加強合作資源之間的紐帶關(guān)系，利用合作資源的資金實力；四是提高運營效率，使運營期盡早盈利，維護項目良性運作，提升項目品質(zhì)。

五、小結(jié)

現(xiàn)今的經(jīng)濟形勢下，在一些大城市探索發(fā)展合適的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，無論是對于開發(fā)商、政府還是消費者都具有積極的意義。對于開發(fā)商而言，在現(xiàn)有的激烈競爭中尋找到新的發(fā)展方向和前景；對于政府而言引入民營資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，可以部分解決現(xiàn)在公共資源不足的問題，同時創(chuàng)新模式，打造多層次的養(yǎng)老架構(gòu)；對于消費者而言，可以有更多樣的模式的選擇；這是三贏的模式，因此值得推廣借鑒。

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（李學敬，北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）