3月3日下午，全國政協(xié)十二屆三次會議在北京正式開幕，這也標(biāo)志著中國進(jìn)入一年一度的“兩會時間”，作為決定中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大計的年度重要會議，全國兩會向來備受人們關(guān)注。據(jù)媒體預(yù)測，“新常態(tài)下GDP增速、區(qū)域協(xié)同發(fā)展、民生環(huán)保、三農(nóng)問題”等有望成為本次兩會的焦點議題。而與此同時，有關(guān)房地產(chǎn)的話題也備受業(yè)內(nèi)期待。

事實上，每年全國兩會最不缺少的就是關(guān)于房地產(chǎn)的聲音。日前，圍繞“如何深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)”等相關(guān)話題，全國政協(xié)委員、瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示，中國的新型城鎮(zhèn)化要避免一味追求高速度和規(guī)模擴(kuò)張，也不能簡單的抄襲外國的主流城市模式，而是應(yīng)該從實際情況出發(fā)，重點發(fā)展以公路高鐵為聯(lián)系紐帶的城市群，以及發(fā)展公交導(dǎo)向型的智慧城市模式。

中國新型城鎮(zhèn)化應(yīng)“以人為本、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”

去年3月，國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（ 2014-2020）》，提出走新型城鎮(zhèn)化道路并將其上升為國家戰(zhàn)略。而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，顯然未來數(shù)年仍將有數(shù)量龐大的人口往城市轉(zhuǎn)移。

羅康瑞表示，中國新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城市化，本質(zhì)上是希望從傳統(tǒng)的以“土地城鎮(zhèn)化”為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向更多注重“人口城鎮(zhèn)化”，讓數(shù)以億計、主要來自農(nóng)村的流動人口在城市里獲得均等化公共服務(wù)，實現(xiàn)家庭式、永久性遷移，最終完全市民化，從而獲得消費的升級和經(jīng)濟(jì)的再騰飛動力。 這樣的城鎮(zhèn)化規(guī)劃要充分考慮產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展。他表示，沒有產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化就是一座空城，要避免城鎮(zhèn)化因政府過度依賴土地財政演變成為缺乏市場引領(lǐng)、浪費資源的形象工程。重點應(yīng)該放在以公路高鐵作為城市間的高效聯(lián)系，及以圍繞城市地鐵建設(shè)高效的社區(qū)。

既要避免盲目擴(kuò)張又不能簡單照抄國外

然而一方面是人口過度集中的北上廣，城市病日益凸顯，另一方面中小城市發(fā)展略有不足，如何破解，羅康瑞給出了自己的看法。

羅康瑞認(rèn)為，中國的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要避免一味追求高速度和規(guī)模擴(kuò)張，同時還要防止省市盲目建設(shè)大規(guī)模的金融中心及過多的城市商業(yè)組團(tuán)。大中小城市的產(chǎn)業(yè)布局要合理，防止大城市人口過度膨脹，要把保護(hù)生態(tài)環(huán)境和縮小城鄉(xiāng)差別放在重要位置。

羅康瑞指出，從上海、北京、廣州等幾個特大型城市發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)看，人口過度向特大型城市集中將帶來交通堵塞、資源消耗、排污困難等大城市病。因此中國的城鎮(zhèn)化不能簡單的抄襲外國的主流城市模式，如汽車主導(dǎo)的城市化，中國人口密度高，未來的城市應(yīng)該是公交為導(dǎo)向，要朝智慧型城市發(fā)展，公共交通便捷，工作、生活、購物、學(xué)習(xí)等各功能區(qū)合理混合的城市發(fā)展模式。

他表示，世界經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展必然會走一條聚集的道路。這就意味著未來一些市場條件好的大城市圈將不可避免的聚集更多的人群，形成更大的需求。但這些城市土地供應(yīng)有限，因此，需要集約用地，提高建筑密度，建設(shè)緊湊型城市，從而增加有效供應(yīng);此外，為減少核心城市的居住壓力，應(yīng)當(dāng)推動周邊的中小城市的建設(shè)，并將它們與核心城市通過高度便捷的交通網(wǎng)絡(luò)連接為一體化經(jīng)濟(jì)。

政府企業(yè)各司其職房企應(yīng)向城市運營轉(zhuǎn)型

“商品房實行市場化，政府的限購政策應(yīng)全面放開，政府應(yīng)把主要精力放在為低收人群體做好保障房的供應(yīng)和管理?！绷_康瑞認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)要健康、平衡發(fā)展，應(yīng)該讓市場來配置資源，來決定價格，需要把商品房、保障房兩塊分開。

他表示，在中國未來的城鎮(zhèn)化過程中，仍將有大量的農(nóng)民進(jìn)城，收入較低的進(jìn)城農(nóng)民是無法負(fù)擔(dān)市場化的商品房，政府應(yīng)該向他們提供安居的保障房。政府的角色逐步從建設(shè)型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，需要建立起一套完備科學(xué)的公共房屋管理體系，如何公平管理準(zhǔn)入準(zhǔn)出的機(jī)制，做好保障房的良性運作。

而對房地產(chǎn)而言，羅康瑞表示行業(yè)在新城鎮(zhèn)化發(fā)展中要重點關(guān)注城市可持續(xù)發(fā)展.配合政府將教育、醫(yī)療、文化等優(yōu)質(zhì)資源均衡配置。開發(fā)商需要以可持續(xù)發(fā)展為理念，為城市的未來發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)新、為城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步擴(kuò)展、為城市人文精神的繼承和發(fā)揚創(chuàng)造高效、節(jié)能、環(huán)保的載體，與城市共同健康發(fā)展。

他指出，在新型城鎮(zhèn)化過程中，一方面隨著大量人口往城市遷移，客觀上創(chuàng)造了大量的房地產(chǎn)需求，再加上中國三十多年發(fā)展累積的財富，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了有力支撐;另一方面，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又對開發(fā)商提出了更高的要求。

羅康瑞強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商未來建設(shè)的不僅僅是房子，而是給城市提供服務(wù)、帶來創(chuàng)新、提升城市競爭力和活力的一個重要載體。這必然會使開發(fā)商全面提升產(chǎn)品和服務(wù)之路，真正轉(zhuǎn)型為城市發(fā)展的運營商，而瑞安集團(tuán)電正是一直在朝這個思路來發(fā)展。

瑞安集團(tuán)的創(chuàng)新之路

羅康瑞表示，中國的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本要義是將產(chǎn)業(yè)、休閑和生活三者聯(lián)動起來。而這其中，創(chuàng)新是根本關(guān)鍵。

因為隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)模式將由低成本生產(chǎn)及出口導(dǎo)向型逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐员就羷?chuàng)新、生產(chǎn)及消費為導(dǎo)向，科技創(chuàng)新將成為驅(qū)動發(fā)展和城市化的根本引擎。為配合這種轉(zhuǎn)變，需要大力發(fā)展有助培養(yǎng)創(chuàng)新理念的知識型社區(qū)。

他以瑞安在上海的項目創(chuàng)智天地舉例道，為配合上海市政府“科教興市”的發(fā)展戰(zhàn)略，瑞安創(chuàng)智天地項目設(shè)計參考了美國硅谷，成功地推動科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，將產(chǎn)、學(xué)、研相融合，并提出了以“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)引擎、特色商業(yè)引擎、綠色樂活引擎”三大引擎為核心的綠色知識社區(qū)發(fā)展模式。

他表示，瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的知識型社區(qū)就是通過建設(shè)環(huán)境一流的工作和生活社區(qū)來吸引人才和知識型工作者，以教育、科技、研究和企業(yè)孵化為基礎(chǔ)，引進(jìn)風(fēng)險投資，集聚科技創(chuàng)新精神和創(chuàng)意文化，融匯知識分享、溝通交流、創(chuàng)新孵化、休閑居住為一體，創(chuàng)造一個活力充沛的多功能生態(tài)社區(qū)。

羅康瑞談到創(chuàng)智天地的發(fā)展離不開三項理念，那就是：“項目的發(fā)展要與整個區(qū)域乃至城市的未來發(fā)展相契合”、“以人為本”以及“以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)”。而得益于此，經(jīng)過十幾年的實踐探索，創(chuàng)智天地項目已經(jīng)打造成一個能吸引、培養(yǎng)和留住知識工作者的社區(qū)，讓他們在這個獨特環(huán)境中創(chuàng)業(yè)，使社區(qū)形成生生不息的發(fā)展。

據(jù)了解，瑞安近年密切配合上海市“創(chuàng)新型城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。除了在楊浦區(qū)建設(shè)創(chuàng)智天地項目，匯集融合大學(xué)、研發(fā)中心、國內(nèi)外高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)投資公司等資源，打造出一個以創(chuàng)新引擎承載企業(yè)成長的生態(tài)系統(tǒng)之外，近期瑞安也聯(lián)手國際國內(nèi)專家學(xué)者積極研究倫敦科技城（硅環(huán)島）、谷歌紐約城以及橫濱智慧城等國際“智慧新城鎮(zhèn)”的發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化是系統(tǒng)工程要做好頂層設(shè)計

羅康瑞最后表示，新型城鎮(zhèn)化是一個復(fù)雜的系統(tǒng)問題，設(shè)計戶籍、土地、財政體制等一系列重要問題，需要做深入的頂層設(shè)計，從而更好的推進(jìn)。

“中國已經(jīng)在去年3月推出了新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（ 2014-2020），今年2月又取消了暫住證制度，對這些問題已經(jīng)有了系統(tǒng)的闡述，包括健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶制度、推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享有城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)、保障隨遷子女平等享有受教育權(quán)利、完善公共就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系、擴(kuò)大社會保障覆蓋面、改善基本醫(yī)療衛(wèi)生條件、拓寬住房保障渠道等。”

除此之外，他還認(rèn)為，土地制度改革是促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化有序進(jìn)行的重要機(jī)制。而據(jù)了解，已是連續(xù)第十二年聚焦“三農(nóng)”的2015年中央1號文件提出，要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，開展賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點。

對此，羅康瑞表示，允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是紓緩城市土地資源緊缺、滿足農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級和城市化所需要的工商業(yè)和居住用地的好辦法，在這方面，或還可借鑒香港和臺灣的成功經(jīng)驗。