韋嘉俊

【摘 要】本文通過構(gòu)建時間序列模型研究了南寧市商品房二級市場中消費者購房支出的影響因子。實證表明，消費者更在意自身對支出的考量，一旦決定購買新的住房，房價的影響并不大。此外，從宏觀的角度來看，就業(yè)的增加是做出購房支出決策的前提，具有一定的影響力。

【關(guān)鍵詞】購房支出；剛性需求；現(xiàn)有住房支出；就業(yè)

一、引言

近年來，我國學(xué)者研究消費者購房支出的影響因素方面有著豐富的成果。葉麗群（2009）得出成都市的購房消費者的年齡結(jié)構(gòu)偏向于年輕化，剛性需求占大比例。游浚、張斌（2007）得出在交易成本零假設(shè)的情況下，由于時間成本和資金有限的制約下，房價的下降并不會蓋面已購房消費者的效用的結(jié)論。吳先敏、宋永發(fā)（2005）認(rèn)為在買方市場，房地產(chǎn)商應(yīng)該更要注重消費者心理行為的變化。田青青（2013）得出新余市購房者可細(xì)分為剛性需求型、改善型和投資型的主要結(jié)論。梁邦利（2011）認(rèn)為人們對綠色低碳住宅消費行為的研究應(yīng)該著眼于綠色消費與低碳消費的差異分析。綜合分析以上研究成果，大多采用理論分析和問卷調(diào)查的形式，并未采用時間序列回歸模型的計量分析手段。

二、變量的選取

1.被解釋變量的選取

本文選取南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購房支出作為被解釋變量。購房支出，最主要的就是消費者對商品房的購買支出。

2.解釋變量的選取

（1）南寧市住宅平均價格。住宅價格是消費者在進(jìn)行商品房購買決策時首先考慮的因素。

（2）南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費支出比例。這里居住支出是指對現(xiàn)有住房條件的支出，包括了水費、電費、燃?xì)赓M、物業(yè)費和租金。

（3）南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)。該指標(biāo)反映南寧市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)來源的穩(wěn)定性，從而能夠影響商品房市場需求方購房支出的決策。

三、模型的檢驗過程、結(jié)果和分析

本文收集2002-2012年每年南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購房支出y、南寧市住宅平均價格x1、南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費支出比例x2和南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)x3的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于2003-2013年《南寧統(tǒng)計年鑒》和《廣西統(tǒng)計年鑒》，本文采用Stata11軟件完成實證過程。

建立模型

當(dāng)住房平均價格變動1%時，人均購房支出僅同向變動0.798%。這說明這幾年中，消費者會受到價格因素的影響，但是并不會特別關(guān)注價格的變化。

當(dāng)人均居住支出占消費支出比例變動1%，人均購房支出就會同向變動3.503%，是三個解釋變量中影響力最大的。

當(dāng)南寧市的城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)變動1%時，人均購房支出同向變動1.763%。就業(yè)人員數(shù)的增加，意味著每一個家庭的經(jīng)濟(jì)來源穩(wěn)定程度和長久安居可能性就增加，從而刺激住房購買欲望。

四、結(jié)論與政策建議

本文的結(jié)論是：在這三個方面中，消費者在做出購房支出決策時，更在意自身對支出的考量，一旦決定購買新的住房，房價的影響并不大，這能夠說明商品房二級市場中剛性需求仍然占多數(shù)。

基于本文回歸模型和結(jié)論，提出以下建議：

1.實行商品房價格指導(dǎo)機(jī)制

政府應(yīng)該實行商品房價格指導(dǎo)機(jī)制，針對某些商品房市場定位的不同，應(yīng)該適當(dāng)給出指導(dǎo)價格，但并不是硬性規(guī)定的價格，允許開發(fā)商參照指導(dǎo)價格進(jìn)行調(diào)整。指導(dǎo)價格的意義在于給消費者和開發(fā)商提供了一個參考信號，讓市場參與者都有一個衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

2.對租房人群的適當(dāng)購房補(bǔ)貼或經(jīng)濟(jì)適用房政策

政府應(yīng)該對仍然采取租房生活方式的人群給予適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)貼，或者繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)數(shù)量，完善經(jīng)濟(jì)適用房政策標(biāo)準(zhǔn)，把好審核關(guān)，讓優(yōu)惠政策不落空，不浪費。

3.積極發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)機(jī)會

從政府角度來看，應(yīng)該積極開展招商引資，營造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，增加就業(yè)機(jī)會，吸引優(yōu)秀人才的進(jìn)入南寧，建設(shè)南寧，扎根南寧。就業(yè)環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，才能讓消費者在進(jìn)行購房決策時，有足夠的信心來合理地考慮購房問題。

4.社會觀念的正確引導(dǎo)

此外，例如“丈母娘逼女婿買房”、“沒房沒老婆”等社會現(xiàn)象，使得當(dāng)下年輕人背負(fù)著巨大的壓力。這樣的社會觀念有時候就會導(dǎo)致非理性消費的出現(xiàn)。一些年輕人為了買房結(jié)婚，超了自己的經(jīng)濟(jì)能力。政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)社會觀念的改變，積極宣傳“過渡式購房”概念，即“先租后買”的住房消費觀。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉麗群.成都市普通住宅商品房目標(biāo)消費者行為研究[D].四川師范大學(xué)，2009.

[2]游浚，張斌.基于消費者行為理論的購房者效用分析[J].商場現(xiàn)代化，2007，23：44-45.

[3]吳先敏，宋永發(fā).商品房消費者行為模式淺析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2005，04：19-21.

[4]田青青.住宅商品房市場消費者購房行為研究[D].石河子大學(xué)，2013.

[5]梁邦利.低碳住宅消費行為研究綜述[J].商品與質(zhì)量，2011，S7：27-29.endprint