李宇嘉

3月30日，央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；此外，個人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。至此，加上此前剛落地的國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

如果大家梳理一下過去“10年9調(diào)”時期的樓市政策，公積金從來沒有像現(xiàn)在一樣被寄予如此厚望，中央和地方出臺如此多的政策。尤其在2015年兩會后，公積金貸款松綁最為明顯：除國管公積金、福建、濟南、寧波等地已出臺穩(wěn)樓市政策外，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺政策。

公積金的“風”，能將樓市吹起來嗎？

銀行“棄房貸”VS公積金“睡大覺”

回顧2014年以來，國家在樓市上的態(tài)度，可以用四個字來總結(jié)：“促進消費”，特別是近期結(jié)束的“兩會”上，李克強總理強調(diào)，“要促進自住需求和改善性需求”。這也就意味著，房子告別了投資屬性，回歸消費品本源。既然要促消費，就必須要降低消費成本，而對住房消費來講，降低貸款成本意義非凡。

2014年以來，銀行一反常態(tài)地“不待見”住房貸款，即便央行和銀監(jiān)會自2014年5月就“三令五申”地喊話，要求銀行要支持合理住房需求。根據(jù)融360的統(tǒng)計，2014年三季度末的房貸利率比上半年還上升約5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房貸利率在95折左右，二套房貸利率還在上浮。很顯然，躺著賺錢的時代結(jié)束了，銀行是市場化運營，沒義務賠本支持低收益、政策屬性的個人住房抵押貸款。

但同時，住房公積金卻躺在賬戶里“睡大覺”。截至2014年3月，全國公積金繳存總額6.47萬億元、沉淀的余額就有3.27萬億元。這意味著，全國范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達50%，而目前存量個人住房貸款也才10萬億，閑置公積金相當于存量房貸的1/3、相當于一家中等規(guī)模股份制銀行的資產(chǎn)，或者國內(nèi)最大的公募基金。

除了規(guī)模大以外，公積金還有兩個特點：成本低、政府控制。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當于商業(yè)貸款基準利率打6.8折，優(yōu)惠太誘人了；公積金的管理機構(gòu)——公積金中心是地方政府下轄的一個職能機構(gòu)，一般是歸住建口管理的處科級行政或事業(yè)單位，政策屬性強，政府完全可以拿來支持老百姓買房。

面對四面八方關于“房貸”成本高的“討伐”，2014年四季度以來，管理層將降低購房成本的籌碼轉(zhuǎn)向公積金。

事實上，整個2014年，可以看作是公積金政策史無前例的“松綁年”。據(jù)統(tǒng)計，有近40個城市通過簡化程序、降低門檻、提高貸款額度，調(diào)整住房公積金政策，也成為多地政府吸引老百姓買房、消化庫存的最主要▲的措施之一，這在刺激樓市的政策干預上還是頭一遭。

2015年一季度，經(jīng)濟被寄予“開門紅”的厚望，但1-2月份數(shù)據(jù)顯示，“低通脹”的局面在惡化，樓市疲軟被認為是“罪魁禍首”。

于是，“兩會”給房地產(chǎn)定了“促進消費”的調(diào)子。住建部馬不停蹄地在3月20日召開公積金工作會議，部長陳政高強調(diào)，“各地要進一步發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進異地支取使用和貸款”。

近期，相繼有北京、福建、廣州和濟南等幾個?。ㄊ校┌l(fā)布新的公積金政策，例如首次申請公積金貸款，將首付比例降至20%。有傳言說，上海將貸款最高額度從80萬提升至140萬。

140萬貸款額度可能嗎？

目前，公積金問題之一是貸款額度不足。一般來講，房價越高的城市，剛需越集中，對于購房成本也越敏感。

由于組合貸款的程序冗長、手續(xù)繁瑣、回款太慢，很多開發(fā)商不愿幫忙，一個項目可能只有少數(shù)幾個指標的公積金貸款或組合貸款。同時，銀行趕著發(fā)放商業(yè)性住房貸款，也不愿意做公積金貸款業(yè)務，一來收益低，沒動力；二來公積金貸款發(fā)放多了，低成本對公存款少了。因此，你要申請公積金貸款，開發(fā)商告訴你等吧，商業(yè)貸款立馬可放，但成本高。

而且，各地公積金貸額最高額度在近10年基本沒有變化，但房價已經(jīng)在大城市翻了兩番，公積金貸款額度確實該上調(diào)了。以上海為例，目前上海實行的公積金貸款政策為個人最高可貸40萬元、家庭最高可貸80萬元，而該政策是從2007年9月1日開始實施至今。根據(jù)德佑-鏈家的數(shù)據(jù)，同一時期上海房價漲了1.5倍。根據(jù)《上海住房公積金運行報告（2014）》，上海2014年公積金戶均貸款額僅為39萬元，低于個人公積金貸款最高額度。

那為何不提高公積金貸款額度呢？原因很簡單，大城市公積金池子里的錢經(jīng)常不夠用。

首先，越大的城市，申請公積金貸款的人越多、買房后提取公積金的人也越多；其次，盡管70%以上的繳存者不申請貸款，但公積金存款收益低，套取公積金的人也很多。再次，近年來在建設保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方給提取公積金開了口子。最后，以148號文為例，將公積金貸款最低繳存期縮短為6個月，申請貸款的增加了，貢獻存款也在減少，結(jié)余的公積金就更少了。

即便各地公積金覆蓋面在擴展，但政府、國有企事業(yè)單位早就開始繳存了，新納入歸集的多數(shù)是民營企業(yè)，這些企業(yè)往往按最低5%來繳存，給“池子”水位貢獻不了多少。另外，隨著老齡化的到來，退休提取的比例也在上升，這是沖擊公積金“水位”的一大隱患。

從全國看，貸款申請者僅占繳存者的20%左右，而提取者比例一般超過了50%。以上海為例，截至2014年底，上海累計提取住房公積金2764億元，占累計歸集額的56%，遠比貸款比例要高。因此，每到房價上漲快、買房人多的時候，公積金池子中的水位隨時就會“告急”。比如2013年樓市火爆時期，杭州、徐州、合肥和濟南等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”。

綜上，關于上海將貸款最高額度從80萬提升至140萬的消息，個人認為可能性較小。即便要貫徹近期住建部的要求，也僅僅會在簡化手續(xù)、降低門檻等方面出政策，貸款額度提高空間有限，這也是為何在各大城市中，上海公積金貸款額度最小的原因。更何況，提高貸款額度，可能會導致申請者增加的“鯰魚效應”，再加上去年以來一線城市樓市持續(xù)回暖，上海80萬的貸款額度有多大的提高空間呢？情況并不樂觀。

異地流轉(zhuǎn)，看起來很美

從全國來看，并不存在公積金“告急”的問題。前面講了，全國范圍內(nèi)50%的公積金在閑置。如果能將中西部、小城市閑置的公積金在大城市用起來，上面所講的公積金的問題就完全破解了。所以，148號文就首次提出了異地支取和貸款的政策。但是公積金中心不是商業(yè)銀行，而是地方政府下轄的一個職能機構(gòu)，專屬本地使用是基本原則。

更重要的是，公積金是20世紀90年代房改的產(chǎn)物，是由單位和個人共同繳納并形成互助互惠的住房儲蓄金，并以較低的利率貸給有住房需求的繳納者，緩沖住房市場化過渡過程中老百姓購房能力下降，目的是為從福利分房向市場化購房創(chuàng)造穩(wěn)定的社會環(huán)境。因此，公積金初期是圍繞直屬機關、事業(yè)單位和國企建立的，具有很強的封閉性、內(nèi)部性和利益的一致性，已經(jīng)異化為第二工資和單位隱性福利。

盡管近年來公積金慢慢覆蓋到民企和私企，但由于這些企業(yè)多數(shù)按最低5%來繳存，再加上只有買房才能貸款，買房或退休才能提取，而民企或私企就業(yè)員工很少買房，也就很少申請貸款或提取，公積金上述特性并沒有改變，從其誕生起就沒有為未來異地流轉(zhuǎn)留出任何“空間”。

公積金“屬地”支配的性質(zhì)非常強，再加上低成本，逐步演化為地方政府口中的一塊“肥肉”。首先，公積金增值收益一直是地方廉租房建設的重要資金；其次，普遍的現(xiàn)象是，在銀行支持地方政府建設項目上，很多地方官員把公積金對公存款作為籌碼；再者，近年來，公積金已經(jīng)成為地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充實低保、繳學費和公租房等等，都開始打公積金的主意，哪會讓別的地方使用？最后，公積金盈余的地區(qū)多數(shù)在中西部、中小城市，這些地方也是勞動力外流、地方資金缺口大、建設資金緊張、社保缺口嚴重的地區(qū)。對于這些地區(qū)來說，公積金流入本地可以，要流出去是萬萬不能的。

不要忘了，目前公積金有“多個婆婆”，“一行三會”加地方政府，既有利益已固化，住建部門拿管理權、財政部門拿增值收益、人民銀行拿利率定價權、地方政府拿使用權。因此，筆者認為，通過提高利率實現(xiàn)流轉(zhuǎn)這一設想也不太現(xiàn)實。

值得注意的是，公積金支持住房需求，還存在很多硬傷。目前，公積金繳存覆蓋面為78%，黨政機關、事業(yè)單位和國有企業(yè)覆蓋面達到80%，而非公有制企業(yè)覆蓋面僅為20%；從公積金貸款來看，45%的公積金貸款發(fā)放給繳存額前20%人群，而后20%人群只獲得3.7%的貸款。因此，即便提高了貸款額度、降低了貸款門檻，絕大多數(shù)繳存者也享受不到好處。