黃靜雅

摘要：反向抵押貸款在我國(guó)能否取得較好發(fā)展，貸款產(chǎn)品的定價(jià)將起到?jīng)Q定性作用。本文對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的形成，即房產(chǎn)現(xiàn)值和房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值兩個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)的探討，力求使得房產(chǎn)價(jià)值的合理、準(zhǔn)確性與風(fēng)險(xiǎn)性相匹配以及提出了在定價(jià)過(guò)程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和途徑，以期對(duì)反向抵押貸款制度在我國(guó)的順利發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)現(xiàn)值；房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值；反抵押貸款

在日趨老齡化的社會(huì)中，養(yǎng)老已然成為一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，以房養(yǎng)老模式的提出，給養(yǎng)老問(wèn)題帶來(lái)了一個(gè)新的突破口，比如遺贈(zèng)扶養(yǎng)、反抵押貸款、住宅出典、住房租換、住房置換、售后回租、出售住房后移住老年公寓等等模式，都充分運(yùn)用了房屋這種資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋所有者最終養(yǎng)老的目的。其中反抵押貸款的形式已經(jīng)在美英法德等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家率先開(kāi)辦了，也已出具成效。

所謂反抵押貸款，是老年人將自己的住房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，并從這些機(jī)構(gòu)取得相應(yīng)的現(xiàn)金用于養(yǎng)老生活的補(bǔ)充，本文研究以年金形式發(fā)放貸款，同時(shí)自己還可以繼續(xù)住在該幢房子里，直到去世為止，晚年正常居住生活不會(huì)受到任何影響。這一貸款的特點(diǎn)是貸款申請(qǐng)者平時(shí)不需要?dú)w還任何貸款，去世之后，銀行等機(jī)構(gòu)收回抵押房產(chǎn)視為貸款累計(jì)本息的歸還。反向抵押貸款的核心問(wèn)題是產(chǎn)品的定價(jià)，即老年人將自有住房反向抵押給貸款機(jī)構(gòu)之后，在其余生每期可從貸款機(jī)構(gòu)取得貸款的額度數(shù)。反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)的合理性會(huì)直接影響推出該種模式的根本意義——養(yǎng)老，以及貸款機(jī)構(gòu)參與的積極性，政府只能作為一個(gè)政策的依靠和市場(chǎng)的引領(lǐng)作用，光靠政府來(lái)運(yùn)行整個(gè)模式是不可行的。因?yàn)榉聪虻盅嘿J款業(yè)務(wù)具有期限長(zhǎng)、需要資金量大、不確定因素多等特性，使得合理的產(chǎn)品定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，成為本貸款產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能否成功的關(guān)鍵。

柴效武在《反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)》一文中提到以房養(yǎng)老模式下反抵押貸款金額確認(rèn)公式：特定機(jī)構(gòu)每年度支付現(xiàn)金×（年金終值系數(shù)，設(shè)定利費(fèi)率，期數(shù)）= 該房屋現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)×（1-房?jī)r(jià)貶損率，期數(shù)）×（1+地價(jià)上漲率，房產(chǎn)抵押者實(shí)際存活年限）×（1—銷售稅費(fèi)率），從公式中可以看出期數(shù)即借款人的剩余壽命、利率、房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)以及房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值都是反抵押貸款定價(jià)的影響因素，但在此文中，重點(diǎn)研究房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)及未來(lái)價(jià)值對(duì)反抵押貸款定價(jià)的影響。

一、房產(chǎn)的現(xiàn)值

房產(chǎn)的現(xiàn)值就是在申請(qǐng)貸款當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值，這一般由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，現(xiàn)在房地產(chǎn)的評(píng)估方法主要有三種分別是：收益法、市場(chǎng)比較法和成本法。預(yù)期收益理論是收益法的理論依據(jù)，即房地產(chǎn)預(yù)期在未來(lái)可以獲得的收益是決定房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，成本法的本質(zhì)是根據(jù)房地產(chǎn)重置成本為導(dǎo)向來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)比較法是利用與評(píng)估對(duì)象類似的具有替代性的可比實(shí)例，來(lái)測(cè)評(píng)待估房地產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。

反抵押貸款模式以年金形式支付，意味著借款人從合同簽訂開(kāi)始到死亡，每期都能獲得一定的貸款額，并且可以免費(fèi)的住在自己的房屋中直到死亡。對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這一段時(shí)間不能形成任何有關(guān)房產(chǎn)的收益，其收益來(lái)源實(shí)際就是利息收入，所以本文覺(jué)得不適合采用收益法。而成本法只是一種輔助方法，同樣不適用于反抵押貸款的房屋現(xiàn)值評(píng)估。因此市場(chǎng)比較法是最能直觀反映房屋的現(xiàn)時(shí)價(jià)格的一種房地產(chǎn)評(píng)估方法，根據(jù)柴效武的反抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)的公式可以看出，按照現(xiàn)時(shí)的價(jià)格反映反抵押貸款房產(chǎn)是最好的。

反抵押貸款的房產(chǎn)期限長(zhǎng)達(dá)10幾年不等，在如此長(zhǎng)的期限里，房屋的價(jià)值是在不斷貶值的，而土地的價(jià)值以以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看是存在升值空間的，所以在當(dāng)下進(jìn)行評(píng)估時(shí)房屋所在的位置對(duì)房產(chǎn)的整體價(jià)值評(píng)估有很大的影響，而傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法只是簡(jiǎn)單的通過(guò)打分、加總、比較對(duì)交易因素、區(qū)位因素以及實(shí)物因素進(jìn)行修正得出待估房產(chǎn)價(jià)值。但是，由于眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度是不相同的，這就需要我們科學(xué)的為每個(gè)指標(biāo)賦予不同的權(quán)重。因此，我們應(yīng)用層次分析方法，通過(guò)不同因素指標(biāo)的兩兩進(jìn)行對(duì)比，求得各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。在傳統(tǒng)的方法中，地理位置、交通情況等因素對(duì)于房?jī)r(jià)的影響和景觀、裝修程度等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度是一樣的。他們被賦予了一樣的權(quán)重，可是這是不科學(xué)的，對(duì)于不同用處的房屋來(lái)說(shuō)，不同的因素對(duì)其的影響大小是不一樣的，然而通過(guò)層次分析方法對(duì)不同的指標(biāo)賦予不同的權(quán)重可以完全避免這一情況的出現(xiàn)。當(dāng)有了一個(gè)客觀下的房屋現(xiàn)值后，對(duì)整個(gè)反抵押貸款定價(jià)的準(zhǔn)確、合理性要求又更近了一步。

二、房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值

反向抵押貸款制度大都規(guī)定對(duì)借款人除住房以外的財(cái)產(chǎn)和收入無(wú)追索權(quán)，貸款終止時(shí)房產(chǎn)的最終價(jià)值對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)能否從反向抵押貸款業(yè)務(wù)中獲益有著直接的影響，反抵押貸款不同與抵押貸款，隨著時(shí)間的推移，反抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，但未來(lái)房?jī)r(jià)及其升值率的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是很難的。在房產(chǎn)出售時(shí)，如房產(chǎn)價(jià)值高于累積貸款額，則貸款機(jī)構(gòu)可以完全回收貸款，借款人還可以獲得房產(chǎn)升值的收益。反之，則可能出現(xiàn)虧損。由此可以看出，對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)的重要性。

由前面的公式可以看出，未來(lái)價(jià)值包括了房屋和土地，然而我國(guó)的土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。居住用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年，短則50年。當(dāng)土地使用期到時(shí)間后，國(guó)家是將回收土地呢？還是做其他的用處，我們無(wú)從得知。即使現(xiàn)在規(guī)定當(dāng)土地使用權(quán)到期后可以進(jìn)行續(xù)期，但如何續(xù)期，能否真正意義上的續(xù)期都使得未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)性增大了，這也是為什么反抵押貸款模式以房養(yǎng)老在中國(guó)不能很好的拓展。因此國(guó)家關(guān)于土地使用權(quán)期限的相關(guān)法律有待完善，建立相應(yīng)的權(quán)屬時(shí)間匹配關(guān)系才能保證住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。

有關(guān)政策性的東西，需要慢慢的改進(jìn)，但也不能成為阻礙事物發(fā)展的借口，養(yǎng)老問(wèn)題在我國(guó)已慢慢凸顯了，當(dāng)下我們可以采取一定的方法規(guī)避預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法預(yù)知較長(zhǎng)時(shí)間的未來(lái)價(jià)值，可以適當(dāng)?shù)脑诳煽氐姆秶s短時(shí)間進(jìn)行預(yù)測(cè)。例如以五年為期進(jìn)行一次住房?jī)r(jià)值評(píng)估，這樣可以有效的規(guī)避市場(chǎng)及政策的改變給房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)帶來(lái)的客觀風(fēng)險(xiǎn)，除此之外還可以激勵(lì)借款人積極得維護(hù)其抵押的住房，在一定程度上降低道德風(fēng)險(xiǎn)的損失?；蛘卟捎觅J款價(jià)值比例法，按照房產(chǎn)價(jià)值的一定比例發(fā)放貸款金額，或者是在每期支付的金額上打個(gè)折扣，作為風(fēng)險(xiǎn)的保留。

三、小結(jié)

利率變動(dòng)、剩余壽命和房產(chǎn)價(jià)值是開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的三大基本問(wèn)題，本文只是從房產(chǎn)價(jià)值一個(gè)方面開(kāi)展了較為詳細(xì)的說(shuō)明，同時(shí)提出了減少風(fēng)險(xiǎn)的一些措施，以及提出了更加準(zhǔn)確、合理的評(píng)估房產(chǎn)現(xiàn)值的方法。反抵押貸款的開(kāi)展需要多方力量的支持，除了解決定價(jià)方面的問(wèn)題，政策的支持，金融保險(xiǎn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)各業(yè)的合作都是需要關(guān)注的問(wèn)題，為了更好的開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，更多的問(wèn)題有待研究。（作者單位：重慶工商大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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