劉冬鳳

摘要：項(xiàng)目以杭州市錢江新城為例，依據(jù)《開發(fā)區(qū)集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）》，建立錢江新城土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過(guò)搜集和整理數(shù)據(jù)，層次分析法、經(jīng)驗(yàn)值法和熵值法確定指標(biāo)權(quán)重，測(cè)度新城建設(shè)土地集約度分值?；跍y(cè)度結(jié)果，對(duì)建設(shè)用地集約利用情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，探究錢江新城建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理、建成速度慢、比較優(yōu)勢(shì)缺乏等問(wèn)題，提出微調(diào)用地結(jié)構(gòu)、培育錢江新城比較優(yōu)勢(shì)的建議。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；建設(shè)用地；集約評(píng)價(jià)體系；錢江新城

1.引言

隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)城市建設(shè)步伐不斷加快，城市外延擴(kuò)張面臨嚴(yán)峻的土地壓力，并且受城市中心的輻射能力限制，導(dǎo)致城市土地?zé)o序低密度擴(kuò)張。面對(duì)如此壓力，繼浦東新區(qū)之后，各個(gè)地區(qū)開發(fā)建設(shè)新城[1]。新城作為拓展發(fā)展空間、優(yōu)化城市格局、完善綜合功能的重要方式之一[2]，能夠有效解決城市內(nèi)部土地緊缺問(wèn)題，優(yōu)化城市空間，并成為促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)的重要載體。

《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出：“新城新區(qū)必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)度超前”。新型城鎮(zhèn)化要求土地最集約利用，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合。本文以杭州市錢江新城為例，測(cè)度其建設(shè)用地集約使用情況，探究新城建設(shè)過(guò)程中呈現(xiàn)出的建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理、建成速度慢、比較優(yōu)勢(shì)欠缺等土地利用不當(dāng)帶來(lái)的問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行分析并提出相關(guān)建議。

2.杭州錢江新城建設(shè)現(xiàn)狀

杭州市結(jié)合“城市東闊，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，確立了“沿江、北拓、南伸、東移、西接”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。其中“沿江”與“北拓”即為錢江新城與錢江世紀(jì)城[3]。錢江新城借鑒TOD模式發(fā)展，即交通導(dǎo)向模式，利用軌道交通、地面快速公交、地面常規(guī)公交等大量的公共交通系統(tǒng)，引導(dǎo)和支撐新城建設(shè)布局，控制其向圈層結(jié)構(gòu)演變，從而有效控制城鎮(zhèn)化過(guò)程中杭州城市的無(wú)序蔓延。

錢江新城位于杭州市老城區(qū)的東南部，地理位置優(yōu)越，處于杭州地理幾何中心和交通中心。沿錢塘江而立，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約18公里，杭州火車站約為2公里。《杭州市錢江新城2006-2010年（十一五期間建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要）》中明確錢江新城的定位是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)“南翼城市的中央商務(wù)區(qū)”。錢江新城分為兩期建設(shè)：一期規(guī)劃面積約15、8平方公里，實(shí)際建設(shè)用地?cái)?shù)量為1686.5萬(wàn)平方米，分為中心區(qū)、運(yùn)河社區(qū)及望江社區(qū)三個(gè)區(qū)域。錢江新城二期總面積約7.1平方公里。作為新城一期區(qū)域的延伸，新城二期將建設(shè)成為交通便捷、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住與商業(yè)文化混合功能區(qū)，營(yíng)造高品質(zhì)濱江城市環(huán)境。

3.杭州錢江新城建設(shè)用地集約度的測(cè)度

3.1建設(shè)用地集約利用立指標(biāo)體系的構(gòu)建

錢江新城建設(shè)用地集約評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，依據(jù)《開發(fā)區(qū)集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）》，并結(jié)合錢江新城建設(shè)用地使用現(xiàn)狀構(gòu)建指標(biāo)體系。如表3.1，該體系包括三個(gè)目標(biāo)（建設(shè)用地利用狀況、建設(shè)用地效益、管理績(jī)效）、六個(gè)子目標(biāo)（建設(shè)用地利用程度、建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)化程度等）和十五個(gè)指標(biāo)（建設(shè)用地供應(yīng)率、土地建成率、閑置土地處置率等）。

3.2利用經(jīng)驗(yàn)借鑒法和熵值法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

3.2.1經(jīng)驗(yàn)借鑒法

經(jīng)驗(yàn)借鑒法是指參考其他新城土地集約利用的水平，確定體系內(nèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值。本文的指標(biāo)權(quán)重主要借鑒山東青島市區(qū)以及廣東廣州市的城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系指標(biāo)權(quán)重值[4-5]。

3.2.2熵值法

熵值法是利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的固有信息來(lái)判別指標(biāo)的效用價(jià)值，從而在一定程度上避免了主觀因素帶來(lái)的偏差。在本項(xiàng)目中其主要應(yīng)用于子目標(biāo)的權(quán)重計(jì)量，首先對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合標(biāo)準(zhǔn)化，即計(jì)算某新城第 i目標(biāo)第 j 項(xiàng)子目標(biāo)或指標(biāo)值的比重：其次計(jì)算第j項(xiàng)指標(biāo)的信息熵值ej，再次，根據(jù)信息熵值計(jì)算第j項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重值wj=1-ej，其中wj表示第j項(xiàng)指標(biāo)得權(quán)重值，ej表示第j項(xiàng)指標(biāo)得信息熵值，公式表示如下：

3.3目標(biāo)值法確定理想值

目標(biāo)值法是指結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、杭州土地利用總體規(guī)劃、錢江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，以及杭州有關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等，在分析土地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定指標(biāo)理想值。

3.4建設(shè)用地集約度分值計(jì)算

采用多因素加權(quán)平均值法計(jì)算杭州錢江新城的目標(biāo)、子目標(biāo)以及總的綜合分值。

3.4.1子目標(biāo)分值計(jì)算

據(jù)表3.2可得出以下結(jié)論：第一，新城建設(shè)用地集約度綜合分值為94.61%，表明錢江新城建設(shè)用地利用總體上較為集約，土地利用強(qiáng)度較高。第二，建設(shè)用地效益和管理績(jī)效的目標(biāo)分值均在90%以上。新城中工商類用地的投入較大，超出了規(guī)劃時(shí)的預(yù)期；同時(shí)管理績(jī)效集約使用指標(biāo)為98.91%，反映了土地管理水平和效果較好，不存在到期不處置或無(wú)規(guī)劃的土地。其兩個(gè)子目標(biāo)建設(shè)用地利用監(jiān)管績(jī)效和建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)化程度指標(biāo)分值分別為100%、97.69%，反映新城閑置建設(shè)用地的處理速度較快，并且在供應(yīng)過(guò)程中實(shí)施有償使用和招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，市場(chǎng)化程度較高。第三，建設(shè)用地利用狀況目標(biāo)分值為88.53，結(jié)合圖3.1，建設(shè)用地利用狀況（A）位于綜合分值以下的位置，從而拉低了綜合分值，降低了建設(shè)用地集約利用總水平。

4.錢江新城建設(shè)用地利用問(wèn)題探析及其解決途徑

4.1建設(shè)用地利用問(wèn)題探析

據(jù)表3.2結(jié)果顯示，建設(shè)用地利用狀況拉低了建設(shè)用地集約利用的綜合目標(biāo)分值。綜合分析影響建設(shè)用地利用狀況的子目標(biāo)及指標(biāo)分析，主要因?yàn)椋?/p>

第一，用地結(jié)構(gòu)不合理。由分析結(jié)果顯示，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)狀況的子目標(biāo)分值85.83，在建設(shè)用地利用狀況三個(gè)子目標(biāo)中集約分值最低。其主要原因體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是宅基地與其他類用地的結(jié)構(gòu)比例不合理，住宅占地率僅為19%，而商務(wù)區(qū)規(guī)劃超前，導(dǎo)致有些樓盤處于40%-45%的空置率。錢江新城作為杭州城市發(fā)展的CBD，建設(shè)用地利用重點(diǎn)放在商務(wù)區(qū)的建設(shè)。二是宅基地利用內(nèi)部配比關(guān)系不合理。宅基地區(qū)域的規(guī)劃多為高檔住宅，價(jià)格昂貴，超越當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，導(dǎo)致住宅區(qū)空置率升高。如望江府2014年8月前的成交均價(jià)為40926元每平方米，存量為167套，所占公寓總套數(shù)比例約為43.4%。

第二，建設(shè)用地建成速度慢。一是商務(wù)區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)。從2001年至今，已經(jīng)歷13年之久，核心區(qū)尚未完全竣工，高德置地廣場(chǎng)豪宅區(qū)、杭州來(lái)福士廣場(chǎng)等尚在建設(shè)之中；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。核心區(qū)的四條軌道線，大都處于在建狀態(tài)；地上公交線路班次也少。因此當(dāng)前條件下選擇在錢江新城辦公不僅存在業(yè)務(wù)中心和辦公距離增加，而且交通線路上不完善、配套欠缺導(dǎo)致業(yè)務(wù)辦理時(shí)間和低效的程度增加，從而加劇業(yè)務(wù)來(lái)往的難度，導(dǎo)致在錢江新城辦公成本增加。

第三，新城建設(shè)無(wú)特色。錢江新城人流量小，建設(shè)用地利用布局缺乏優(yōu)勢(shì)，形不成獨(dú)特的商業(yè)特色。一是由于錢江新城距離西湖風(fēng)景區(qū)4.5公里，西湖區(qū)有繁華的商業(yè)區(qū)，如龍翔橋商業(yè)區(qū)，人們的旅游消費(fèi)導(dǎo)向和地理優(yōu)勢(shì)決定了西湖商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)；二是波浪文化城的地下商場(chǎng)多為服飾名牌的折扣店，布局無(wú)新意，沒(méi)有形成錢江新城自身的特色。

4.2完善建設(shè)用地利用狀況的途徑

4.2.1微調(diào)建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)

微調(diào)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，平衡住宅用地和其他類用地比例，建混合型居住區(qū)[6]。錢江新城城應(yīng)當(dāng)注重職住平衡，增加住宅用地面積，并豐富住宅區(qū)建設(shè)內(nèi)涵，為不同階層、不同收入、不同需求的居民提供選擇，滿足不同層次的需要，建設(shè)多元化住房，從而增加部分低收入者和職工的入住率，降低公司及個(gè)人的入住成本。這樣不僅降低職住不平衡帶來(lái)的交通壓力，而且入住人口的增加帶來(lái)人流量的增加，為商業(yè)區(qū)增加生機(jī)，同時(shí)也建立一個(gè)不同階層共存、多元化的新城社區(qū)，在一定程度上推動(dòng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和空間布局的優(yōu)化，促進(jìn)建設(shè)用地的集約使用。

4.2.2培育錢江新城優(yōu)勢(shì)

杭州錢江新城借鑒國(guó)內(nèi)外新城建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，秉承高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，采用TOD模式，對(duì)錢江新城城市交通系統(tǒng)、工商類建設(shè)體系、住宅區(qū)區(qū)域、公共設(shè)施及綠化景觀系統(tǒng)、地下空間開拓等進(jìn)行超前詳細(xì)科學(xué)的布局。依據(jù)《錢江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》的“一環(huán)二橫二縱”規(guī)劃，充分實(shí)現(xiàn)錢江新城交通網(wǎng)絡(luò)和錢江文化特色的優(yōu)勢(shì)，要加快交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)，培育錢江新城的比較優(yōu)勢(shì)。

第一，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，充分發(fā)揮TOD模式優(yōu)勢(shì)。交通是影響建設(shè)用地利用布局的重要因素[7]，錢江新城的“四線七向”格局，將新城核心區(qū)與主城區(qū)、濱江區(qū)、城西及火車站、機(jī)場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，應(yīng)當(dāng)加快交通線路建設(shè)，完善的交通網(wǎng)絡(luò)才能提升錢江新城的人流量，推動(dòng)建設(shè)用地建成率，以提高建設(shè)用地集約綜合分值，充分體現(xiàn)錢江新城優(yōu)勢(shì)。

第二，結(jié)合城市陽(yáng)臺(tái)、波浪文化城特色，引進(jìn)更多品牌商業(yè)入住，形成多元化、國(guó)際化格局。錢江新城的定位是“高起點(diǎn)”、“前瞻性和繼承性”、“開放大氣”，與“精致和諧”的西湖城市景觀相輝映，建筑風(fēng)格達(dá)到了錢江新城的高標(biāo)準(zhǔn)要求，波浪文化城相接于城市陽(yáng)臺(tái)，其大型開敞式地下空間獨(dú)樹一幟，但其布局不夠清晰，且價(jià)格不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)異于奧特萊斯，不具有優(yōu)勢(shì)。因此，錢江新城的商業(yè)區(qū)建設(shè)一方面應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市陽(yáng)臺(tái)潮水的大氣和波浪文化城的特色，規(guī)范商業(yè)布局，保持商業(yè)區(qū)的規(guī)范性和商譽(yù)；另一方面鼓勵(lì)商戶具有“前瞻性”，通過(guò)價(jià)格折扣等措施形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引人流量，為后續(xù)錢江新城未來(lái)發(fā)展注入活力。（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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