華和生

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的耗費(fèi)的控制，并不是簡單的費(fèi)用節(jié)約，是從項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行綜合考慮，優(yōu)化企業(yè)資源，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，需要企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程的系統(tǒng)的控制和管理。其主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本的控制、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制、招標(biāo)成本控制和施工竣工成本控制。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中都存在一些普遍的問題，本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中通常存在的問題進(jìn)行探究，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)過程；成本管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的原則

1、成本最小化原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項(xiàng)目的成本，從而保證項(xiàng)目的實(shí)際成本符合期初制定的成本控制目標(biāo)。在追求成本最小化的過程中，應(yīng)該兼顧質(zhì)量和進(jìn)度等其它方面的目標(biāo)，注意降低成本的合理性，不應(yīng)以損害其它方面的利益為代價(jià)，防止顧此失彼。

2、動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)注重動(dòng)態(tài)性，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行情況而動(dòng)態(tài)調(diào)整。在項(xiàng)目規(guī)劃中雖然制訂了項(xiàng)目全體及各階段的本錢操控計(jì)劃，但在項(xiàng)目施行進(jìn)程中，可能因?yàn)橐恍┉h(huán)節(jié)的改變而導(dǎo)致項(xiàng)目本錢也隨之發(fā)作動(dòng)搖，這就需求及時(shí)對(duì)項(xiàng)目本錢操控措施進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，預(yù)算動(dòng)搖可能對(duì)全體本錢構(gòu)成的影響，以做到心中有數(shù)。方針管理經(jīng)過專門規(guī)劃的進(jìn)程，將安排的全體方針逐級(jí)分化，轉(zhuǎn)換為各單位、各職工的分方針。從安排方針到運(yùn)營單位方針，再到部分方針，最后到個(gè)人方針。在方針分化進(jìn)程中，權(quán)、責(zé)、利三者現(xiàn)已清晰，并且彼此對(duì)稱。這些方針方向共同，環(huán)環(huán)相扣，彼此配合，構(gòu)成協(xié)調(diào)一致的方針體系。只要每個(gè)人員完結(jié)了自個(gè)的分方針，整個(gè)公司的總方針才有完結(jié)的期望。

4、目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理又稱為成果管理，它將房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)層層分解，細(xì)化為項(xiàng)目中各參與單位及各員工的分目標(biāo)，這些目標(biāo)方向一致，銜接緊密，因此，只要每個(gè)人的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，那么項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)也就輕而易舉。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制觀念落后

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制觀念比較落后，不能很好的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。首先，認(rèn)為成本控制的范圍只是項(xiàng)目施工的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體進(jìn)行全面的成本控制，往往導(dǎo)致由于某一部分的成本控制不到位導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的總成本增加。其次，開發(fā)項(xiàng)目成本控制往往重視項(xiàng)目完成后的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項(xiàng)目開展前的成本預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)成本決策往往缺乏規(guī)范性。最后，開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主體往往局限于財(cái)務(wù)人員，但是財(cái)務(wù)人員對(duì)于項(xiàng)目的成本控制往往局限于項(xiàng)目完結(jié)后的成本控制，對(duì)于項(xiàng)目開展之前的成本控制往往不到位，因此不能對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體控制。

2、忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本整體控制作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程中，往往忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)成本控制的整體控制作用。北京某家房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行成本控制時(shí)，不能很好的限定財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，僅僅簡單的認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的職責(zé)就是對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金、收益進(jìn)行核算，認(rèn)為其更多的是對(duì)項(xiàng)目完結(jié)成本的控制，忽略了財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期、項(xiàng)目實(shí)施過程中的控制作用，進(jìn)而導(dǎo)致不能進(jìn)行項(xiàng)目成本的整體控制。不能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制具有整體約束、協(xié)調(diào)作用。首先，在項(xiàng)目開發(fā)前，財(cái)務(wù)人員不能很好的對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需的成本進(jìn)行核算、分析，以至于不能提出與房地產(chǎn)企業(yè)自身情況相關(guān)的方案。其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，不能很好對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)成本消耗進(jìn)行控制，避免不必要的成本消耗，造成項(xiàng)目成本的增加，降低了財(cái)務(wù)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)成本的總體控制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制不完善

優(yōu)秀的機(jī)制保障是開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有設(shè)有專門的成本控制機(jī)制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是把成本控制的任務(wù)歸納為財(cái)務(wù)部門的工作，以致房地產(chǎn)企業(yè)其他部門對(duì)于成本控制的職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)制度上不能有效的進(jìn)行成本監(jiān)督，也沒有適當(dāng)?shù)募?lì)措施，并且員工對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目成本的管理積極性不高，導(dǎo)致成本控制開展艱難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程缺乏持續(xù)的成本控制機(jī)制，缺乏完善的成本控制指標(biāo)體系，項(xiàng)目開發(fā)之后不能及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總結(jié)、反饋，以至于項(xiàng)目成本管理不能持續(xù)改進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本控制不系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制基本路徑

1、科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)

（1）實(shí)施限額設(shè)計(jì)

目前普遍存在項(xiàng)目開發(fā)周期緊，在設(shè)計(jì)階段投入的時(shí)間相對(duì)欠缺，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果不夠精準(zhǔn)，給工程預(yù)算編制、招標(biāo)清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設(shè)計(jì)變更，其中包含設(shè)計(jì)缺陷和建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)效果的調(diào)整，更讓造價(jià)成本不斷增加。所以在具體項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須明確要求設(shè)計(jì)單位提供與設(shè)計(jì)內(nèi)容相符的設(shè)計(jì)概算，進(jìn)行精準(zhǔn)的限額設(shè)計(jì)，綜合考慮結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、建筑裝飾等；要多與設(shè)計(jì)人員溝通，把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)。

（2）嚴(yán)謹(jǐn)審核圖紙

在進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核圖紙，多與設(shè)計(jì)人員溝通，進(jìn)行多方面比較分析、選樣、修改，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，使設(shè)計(jì)成果更加合理、經(jīng)濟(jì)，減少因設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位自身原因引起的設(shè)計(jì)變更；結(jié)合工程實(shí)際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。避免在施工階段，反復(fù)修改設(shè)計(jì)方案，浪費(fèi)人力、財(cái)力、物力。

2、嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

（1）準(zhǔn)確編制招標(biāo)文件

謹(jǐn)慎分析各項(xiàng)指標(biāo)，把工程標(biāo)底控指到合理的下限。在編制招標(biāo)文件的時(shí)候，要對(duì)招標(biāo)中涉及費(fèi)用的條款，反復(fù)斟酌、考慮，使其更加合理、準(zhǔn)確。

（2）招投標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正原則

充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴(yán)格篩選。通過考察資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)實(shí)力等，最終選擇綜合指數(shù)最優(yōu)的施工單位。

3、加強(qiáng)施工管理

（1）深入了解施工人工、材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格

材料和設(shè)備在施工中占重要的地位，必須時(shí)刻關(guān)注其市場(chǎng)價(jià)格變化，認(rèn)真評(píng)定材料和設(shè)備的性價(jià)比，才能宏觀的控制好施工成本。

（2）加強(qiáng)工程簽證的管理

專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)該據(jù)圖核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)簽證，既能有效防止偷工減料、浪費(fèi)材料的情況發(fā)生，保證工程質(zhì)量；又能對(duì)每個(gè)可能出現(xiàn)的工程變更做出全面的分析、審核，減少相關(guān)費(fèi)用。

（3）認(rèn)真做好審核工作

隨著工程項(xiàng)目的進(jìn)展，要定期審核工程的進(jìn)程和賬目，及時(shí)反饋成本的變動(dòng)情況，并進(jìn)行有效地調(diào)整，減少不合理的開支。

4、強(qiáng)化竣工驗(yàn)收

驗(yàn)收掃尾是整個(gè)工程施工的最后一個(gè)階段，根據(jù)國家政策和合同規(guī)定，進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時(shí)科學(xué)組織掃尾工作，最大限度降低財(cái)務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要，是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。但是新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在著成本控制觀念落后、不重視財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目成本的整體控制作用、注重施工階段成本控制忽視前期準(zhǔn)備階段成本控制和成本控制機(jī)制不完善等問題，并針對(duì)所存在問題提出相應(yīng)對(duì)策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷提升項(xiàng)目成本控制觀念，不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)的整體控制作用，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目成本規(guī)劃，不斷完善項(xiàng)目成本控制機(jī)制，從而做好開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

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