文/劉長(zhǎng)坤 編輯/白琳

投資美國(guó)房產(chǎn)需慎行

文/劉長(zhǎng)坤 編輯/白琳

國(guó)內(nèi)投資者在投資美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，不能盲目追求高收益率而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年，去海外買(mǎi)房成為許多高凈值客戶的投資選擇。尤其是次貸危機(jī)后，美國(guó)房產(chǎn)更成為國(guó)內(nèi)富裕人群眼中的香餑餑。中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的規(guī)模因此迅速增長(zhǎng)：2010年，中國(guó)人投資美國(guó)住宅的投資額僅為59.4億美元，而到2014年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到286億美元。

相對(duì)國(guó)內(nèi)而言，美國(guó)房產(chǎn)具有價(jià)格相對(duì)便宜、租金較高、永久產(chǎn)權(quán)、保障健全等優(yōu)勢(shì)。但國(guó)內(nèi)投資者絕不能因此盲目追求高收益率而忽視了其中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。尤其在不熟悉美國(guó)房產(chǎn)投資環(huán)境、前景和相關(guān)政策的情況下，更需要借助房產(chǎn)投資中介等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的幫助謹(jǐn)慎行事。中介公司通常會(huì)提示投資者有關(guān)房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、租客素質(zhì)、治安、管理難度、業(yè)主責(zé)任、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各方面的風(fēng)險(xiǎn)。然而，一些涉及財(cái)務(wù)與法律的成本與風(fēng)險(xiǎn)，由于中介公司不會(huì)主動(dòng)提示而容易被國(guó)內(nèi)投資者所忽視。

容易忽視的投資風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：不居住在美國(guó)的非美籍人士單純出租房產(chǎn)，需要繳納30%的個(gè)人收入稅

多數(shù)國(guó)內(nèi)投資者是不具有美國(guó)身份的非美籍人士。根據(jù)美國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于不居住在美國(guó)的外籍人士，要對(duì)其房租收入征繳房租總額30%的個(gè)人收入稅，而且這一稅項(xiàng)不能申請(qǐng)基于中美兩國(guó)稅收協(xié)定的抵扣，因此這項(xiàng)稅收的負(fù)擔(dān)很重。除此之外，大多數(shù)州還有州稅。如果國(guó)內(nèi)投資者想投資美國(guó)房產(chǎn)用于出租，需要考量這一風(fēng)險(xiǎn)。

如果運(yùn)用一定的財(cái)務(wù)規(guī)劃手段，這部分稅收可以換一種方法繳納。這樣可以降低納稅基數(shù)，雖然需承擔(dān)最高可達(dá)35%的累進(jìn)稅，但總體來(lái)說(shuō)應(yīng)納稅額會(huì)有所降低。但這種方式必須聘用專(zhuān)業(yè)律師、稅務(wù)師進(jìn)行規(guī)劃，還需要負(fù)擔(dān)高昂的律師費(fèi)用。有部分國(guó)內(nèi)投資者選擇一些土辦法避稅，甚至干脆不報(bào)稅。但這樣做的風(fēng)險(xiǎn)更大，可能會(huì)面臨巨額罰款甚至是刑事責(zé)任。

住在美國(guó)或者持有美國(guó)綠卡的中國(guó)投資者是否就可以躲過(guò)這一劫呢？盡管不用再繳納這項(xiàng)稅收，但作為美國(guó)的稅務(wù)居民，“山姆大叔”就要對(duì)其全球收入進(jìn)行征稅了。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：非美國(guó)稅務(wù)居民出售美國(guó)房產(chǎn)需要繳納最高達(dá)獲利部分28%的所得稅

當(dāng)非美國(guó)稅務(wù)居民或者外國(guó)公司出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果持有期間不超過(guò)一年，用累進(jìn)稅率來(lái)進(jìn)行計(jì)稅；如果持有超過(guò)一年，則適用長(zhǎng)期資本利得稅，一般稅率最高不超過(guò)15%，但特殊情況下可能高達(dá)25%甚至28%。比如50萬(wàn)美元購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，以70萬(wàn)美元出售，獲利20萬(wàn)美元，需要繳納所得稅5萬(wàn)美元。此外，根據(jù)《外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法》（FIRPTA），為降低對(duì)外國(guó)人或外國(guó)公司出售房產(chǎn)的征稅難度，將在交易前征收相當(dāng)于房產(chǎn)交易價(jià)格10%的預(yù)收稅，也就是7萬(wàn)美元，待完成交易后，再進(jìn)行抵扣。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：美國(guó)房屋交易費(fèi)用很高

美國(guó)的房產(chǎn)交易除了需要繳納高額稅金外，還有各種高昂的費(fèi)用（見(jiàn)附表）。這些費(fèi)用有的是由房屋買(mǎi)方支付，有的由房屋賣(mài)方支付。國(guó)內(nèi)投資者如果選擇購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為投資，未來(lái)賣(mài)出房產(chǎn)獲利，則其身份先為買(mǎi)方后為賣(mài)方，因此一定不能忽視這些費(fèi)用。

費(fèi)用一：中介傭金。出售房產(chǎn)時(shí)，一般中介傭金由賣(mài)方支付，而且美國(guó)的中介傭金遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，達(dá)4%～6%，而國(guó)內(nèi)一般都在1%～2%；也就是說(shuō)50萬(wàn)美元的房子，如果需要賣(mài)掉，得支付12萬(wàn)～18萬(wàn)元人民幣的中介費(fèi)。

費(fèi)用二：產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。在美國(guó)做房產(chǎn)交易時(shí)，通常會(huì)先購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這樣未來(lái)如果產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，可以使買(mǎi)房人免受損失。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)率是房屋總價(jià)值的0.5%左右（每個(gè)州的費(fèi)率并不相同，如紐約的費(fèi)率要高于0.6%，而加利福尼亞大約為0.4%）。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)在西海岸地區(qū)一般由出售方購(gòu)買(mǎi)，而在其他州，則由買(mǎi)房人承擔(dān)。

很多中國(guó)投資者往往覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)沒(méi)有太大必要，這是非常危險(xiǎn)的想法。美國(guó)是一個(gè)房屋訴訟發(fā)生幾率很高的國(guó)度。一所房屋的產(chǎn)權(quán)會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)偽造、欺騙、欺詐、登記錯(cuò)誤、侵占、錯(cuò)誤簽字、前房主違反建筑規(guī)范、測(cè)量圖錯(cuò)誤、律師造成的錯(cuò)誤及失職、前房主欠繳的地稅、產(chǎn)權(quán)上無(wú)效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權(quán)等諸多原因而導(dǎo)致訴訟。在美國(guó)做房產(chǎn)交易前，還需請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。這些情況在國(guó)內(nèi)都是不可想象的。即使交易前做過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，絕大部分美國(guó)人還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，因?yàn)橐坏?dǎo)致訴訟，損失將是難以控制的。

美國(guó)房屋交易費(fèi)用

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)四：非美國(guó)稅務(wù)居民的遺產(chǎn)稅可能導(dǎo)致資產(chǎn)的大幅度折損

參考案例如下：錢(qián)先生將孩子送到美國(guó)上高中，為了更好地照顧孩子，由錢(qián)太太陪同孩子在美國(guó)居住。錢(qián)太太的綠卡還在申請(qǐng)當(dāng)中，同時(shí)她以個(gè)人名義買(mǎi)了一套價(jià)值80萬(wàn)美元的房產(chǎn)用于自住。然而，錢(qián)太太到美國(guó)不到三個(gè)月，就因車(chē)禍意外死亡。錢(qián)先生悲痛之余發(fā)現(xiàn)還要承受巨大的財(cái)產(chǎn)損失，因?yàn)楦鶕?jù)美國(guó)稅法，如果要繼承妻子購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)，他還需要繳納近30萬(wàn)美元的遺產(chǎn)稅。

如果房屋持有人是美國(guó)稅務(wù)居民身份，那么他的全部遺產(chǎn)有至少500萬(wàn)美元的免稅額，只有超過(guò)的部分需要繳納最高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅。夫妻兩個(gè)人則至少有超過(guò)千萬(wàn)美元的免稅額，相當(dāng)于人民幣六千萬(wàn)元以上。因此，美國(guó)的絕大部分家庭都不會(huì)面臨遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。對(duì)于部分移民美國(guó)的高凈值人士，遺產(chǎn)稅的規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在這里暫不做探討。

很多國(guó)內(nèi)投資者不具備美國(guó)居民身份，是以個(gè)人名義直接購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，一旦房產(chǎn)持有人死亡，根據(jù)美國(guó)稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨巨額遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)對(duì)非稅務(wù)居民在美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，免稅額僅6萬(wàn)美元，稅率卻最高可達(dá)40%。如果持有人一旦身故，他持有的美國(guó)房產(chǎn)如果需要繼承，則將面臨高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅率，資產(chǎn)面臨大幅折損。

有的投資者可能會(huì)提出，是否可以提前將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女？因?yàn)楦鶕?jù)美國(guó)稅法規(guī)定，“對(duì)非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與不征收贈(zèng)與稅”。這種想法是只知其一而不知其二。因?yàn)槊绹?guó)稅法同時(shí)還規(guī)定，“非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與其位于美國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等，需要繳納贈(zèng)與稅”。

面對(duì)遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的“兩難”，有什么合理的避稅方法呢？如果房屋購(gòu)買(mǎi)者本人不是美國(guó)稅務(wù)居民，而妻子、子女或其他近親屬是已經(jīng)移民美國(guó)的人士，可以采取直接贈(zèng)與資金，然后以子女的名義在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的方式。因?yàn)槊绹?guó)對(duì)于外國(guó)人贈(zèng)與美國(guó)人的現(xiàn)金資產(chǎn)是不征收贈(zèng)與稅的。而且如果子女將房屋用于自住的話，將來(lái)出售該房產(chǎn)時(shí)，還可能有25萬(wàn)美元的資本利得稅免稅額。

如果投資者既沒(méi)有美國(guó)身份，又沒(méi)有近親屬是美國(guó)身份，還有三個(gè)可選擇的方法：

方法一：聯(lián)名持有房產(chǎn)。當(dāng)房屋持有人之一死亡后，房產(chǎn)直接全部歸另一個(gè)持有人所有。但這種方法終究要面臨兩個(gè)持有人都死亡后的遺產(chǎn)稅問(wèn)題。

方法二：生前出售房產(chǎn)。因?yàn)槊绹?guó)稅法規(guī)定，對(duì)于外國(guó)人在美國(guó)的現(xiàn)金存款是不征收遺產(chǎn)稅的，因此，如果能在房產(chǎn)持有人去世前及時(shí)出售房產(chǎn)，將房產(chǎn)變成現(xiàn)金，則能夠規(guī)避遺產(chǎn)稅，剩下的主要成本就是資本利得稅。資本利得稅是只針對(duì)房子增值產(chǎn)生的資本利得征收15%～20%，最高不超過(guò)28%的稅金。比起占房產(chǎn)整體價(jià)值近40%的遺產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，大大降低了稅務(wù)負(fù)擔(dān)。更值得注意的是，如果繼承人繼承房產(chǎn)，除了當(dāng)時(shí)要繳納遺產(chǎn)稅外，未來(lái)賣(mài)出變現(xiàn)時(shí)，還要再繳納資本利得稅。

上述方法也有兩個(gè)缺陷：缺陷一，如果持有人意外死亡，根本不可能預(yù)見(jiàn)，當(dāng)然不可能提前出售房產(chǎn)；缺陷二，就算病危時(shí)臨時(shí)處置，倉(cāng)促出售房產(chǎn)，必然也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的賤賣(mài)處理。

方法三：用LLC（Limited Liability Company，有限責(zé)任公司）持有房產(chǎn)，同時(shí)在與美國(guó)有稅收協(xié)定的離岸地設(shè)置一家離岸公司，再持有LLC公司的股權(quán)（見(jiàn)附圖）。當(dāng)房屋的實(shí)際控制人去世后，可以直接在離岸地辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绹?guó)稅法對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)居民持有的非美國(guó)公司股權(quán)當(dāng)然不征收遺產(chǎn)稅。而如果貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，則交易結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。

使用這種方法，當(dāng)需要出售持有的房產(chǎn)時(shí)，只需要繳納LLC公司的相關(guān)稅費(fèi)即可，而且可以很好地保證實(shí)際控制人的隱私，規(guī)避房產(chǎn)持有過(guò)程中帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于投資美國(guó)的非美籍人士，雖然先設(shè)立一個(gè)LLC架構(gòu)需要付出一定的時(shí)間、精力和費(fèi)用，但對(duì)于長(zhǎng)期安全持有資產(chǎn)是必要的。

LLC架構(gòu)示意圖

擺脫國(guó)內(nèi)投資經(jīng)驗(yàn)

需要提醒國(guó)內(nèi)投資者的是，海外地產(chǎn)投資的環(huán)境與國(guó)內(nèi)完全不同，投資者要改變認(rèn)知，不能照搬國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。筆者就曾經(jīng)遇到一位英國(guó)房產(chǎn)投資中介在向國(guó)內(nèi)投資者推薦時(shí)，將倫敦郊區(qū)的房產(chǎn)類(lèi)比成北京郊區(qū)的房產(chǎn)，聲稱(chēng)其會(huì)迅速發(fā)展成為城市副中心。事實(shí)上，一個(gè)處在高速城市化過(guò)程中的國(guó)家（中國(guó)）和一個(gè)成熟城市化的國(guó)家（英國(guó)），其大城市郊區(qū)的發(fā)展是不可同日而語(yǔ)的。還有一些房產(chǎn)中介以“移民”或“學(xué)區(qū)房”為噱頭，吸引國(guó)內(nèi)投資者到美國(guó)買(mǎi)房。對(duì)此，進(jìn)行海外投資是為移民或子女出國(guó)留學(xué)做準(zhǔn)備的國(guó)內(nèi)高凈值人士需格外警惕，因?yàn)樵诿绹?guó)買(mǎi)房與取得美國(guó)國(guó)籍沒(méi)有任何關(guān)系，而美國(guó)“學(xué)區(qū)房”的概念也不同于中國(guó)。

由于國(guó)內(nèi)投資者對(duì)國(guó)外的法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和交易習(xí)慣不甚了解，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)很可能為了提高房屋成交率，沒(méi)有告知投資者全部風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往也是國(guó)內(nèi)投資者不會(huì)想到的，很容易導(dǎo)致投資受損?！凹媛?tīng)則明，偏聽(tīng)則暗”，在進(jìn)行投資前，投資者最好找到第三方的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行咨詢。國(guó)內(nèi)各類(lèi)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)中的私人銀行家熟悉法律、稅務(wù)、全球資產(chǎn)配置、產(chǎn)權(quán)梳理、資產(chǎn)保全及傳承，是站在客戶角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢和管理服務(wù)的專(zhuān)家。國(guó)內(nèi)高凈值投資者可以尋求這類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的幫助，提前進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃和安排，理性對(duì)待海外投資。

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)有一百多年的發(fā)展歷史，市場(chǎng)相對(duì)成熟和完善，不僅市場(chǎng)所處的階段與我國(guó)不同，市場(chǎng)的漲跌規(guī)律也是國(guó)內(nèi)投資者難以把握的。因此切勿以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資的慣性思維套用在美國(guó)房產(chǎn)投資上，盲目夸大美國(guó)房產(chǎn)的投資價(jià)值。事實(shí)上，要投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，還可以通過(guò)投資REITs及國(guó)內(nèi)的QDII等方式參與，更加靈活和容易退出。希望進(jìn)行美元配置的國(guó)內(nèi)高凈值人群不要將目光僅局限在房地產(chǎn)，還可考慮美國(guó)股票、保險(xiǎn)、基金等金融產(chǎn)品，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)全球資產(chǎn)配置、財(cái)富傳承及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目標(biāo)。

作者系中國(guó)私人銀行家俱樂(lè)部（CPBCLUB）監(jiān)事長(zhǎng)