楊雨晨

摘要：我們通常把營業(yè)所得稅改征為增值稅的政策稱為“營改增”。通俗的講，營改增實際上指的是把以往政府征收的營業(yè)所得稅改為增值稅來征收，避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。就房地產(chǎn)業(yè)而言，營改增有利于完善稅收鏈條，規(guī)范經(jīng)濟市場行為，提高各行業(yè)競爭能力，促進房價回歸合理平穩(wěn)，減輕社會稅收負(fù)擔(dān)，消除重復(fù)征稅，促進了地方政府進行房地產(chǎn)政策的改革。本文探討了營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響，將國內(nèi)、外房地產(chǎn)稅收對比研究，最后提出房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對營改增的相應(yīng)措施。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；完善稅制

前言

在財政部出臺的最新政策中，提出2015年要對房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)改征增值稅。此政策提出后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此政策的實施，將打破現(xiàn)有的房產(chǎn)業(yè)的利潤格局。中央財經(jīng)大學(xué)蔡昌主任認(rèn)為，“營改增”實施之前，房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)較高，但是，“營改增”實施之后，實際稅負(fù)的增減狀況還不確定。在他看來，存量資本以及土地成本的進項稅是否被列入稅款抵扣將對稅負(fù)變化起決定性作用。全國政協(xié)委員傅軍提出，經(jīng)過準(zhǔn)確的測算后得出結(jié)論，如果房地產(chǎn)銷售稅率按11%來征收、土地交易稅率抵扣也為11%，“此政策的實施不會加重企業(yè)的賦稅，基本上與以往5%的營業(yè)稅率保持一致。專家們還指出，如果把房地產(chǎn)銷項稅率設(shè)定為17%，此政策的實施，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)增高，一般會提高4%-6%，甚至?xí)哌_9%-11%。

一、 房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的社會環(huán)境

（一） “營改增”的概述

營業(yè)稅指的是，凡在我國國土上因從事營業(yè)業(yè)務(wù)政府所征收的稅金，這些業(yè)務(wù)包括：勞動力輸出、房地產(chǎn)銷售、以及個人營業(yè)行為等。所謂增值稅指的是在我國國土范圍內(nèi)，因從事產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營或個體經(jīng)營所得到的增值額，應(yīng)向國家繳納稅款，它是一種流轉(zhuǎn)稅。把營業(yè)所得稅改征為增值稅的政策稱為“營改增”。

營業(yè)稅改征增值稅是現(xiàn)今時代發(fā)展的產(chǎn)物，是我國經(jīng)濟發(fā)展不可避免所經(jīng)歷的一次轉(zhuǎn)折，這種舉措會成為我國稅務(wù)體制改革的重大突破。

（二）對房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”的必要性

1.便于建立完備的稅收鏈條，增大增值稅的比例

我國采用“營改增”的策略是出于多方面考慮的，其一是為了讓營業(yè)所得稅的抵扣鏈條更加完美的銜接，從而使增值稅的稅款抵扣制度更加合理更加完備。其二，把原來的營業(yè)稅改為增值稅來征收，增大了增值稅在國家稅收中所占的比例。其三，在終端消費者之前，稅收層層遞進進行，基本不會出現(xiàn)雙重征稅，使社會分工更加合理，有利于社會經(jīng)濟效率的提高，也使增值稅收入增加。

2.有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的實施能夠?qū)Ψ績r起到調(diào)節(jié)作用，使其定價更加合理，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著極大的促進作用?！盃I改增”實施后房地產(chǎn)業(yè)繳稅減少了一部分，消費者稅收負(fù)擔(dān)就少了一部分，有利于促進房價回歸合理平穩(wěn)，從而使房地產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范化，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。另外，房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”能夠提高房地產(chǎn)交易的活躍度，促使房地產(chǎn)行業(yè)走出當(dāng)下的低谷。

3.有利于減輕社會稅負(fù)

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實行以來，有些企業(yè)已經(jīng)嘗到了甜頭，他們的稅收成本得以降低，房價得以下跌，因此減輕了銷售壓力，降低了房屋的空置率。從宏觀上來看，“營改增”實施會使房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的分工更加明確，從而促進國家整體經(jīng)濟的增長，使物價水平更加合理，減輕人民賦稅。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)稅收的對比研究

（一） 國外房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)增值稅的免稅法

在歐洲國家大部分不動產(chǎn)交易行為是不用交稅的，但對于新建筑物以及房屋的改建、維修則必須繳納增值稅，在進行二手房交易和不動產(chǎn)的出租時就不用繳納增值稅。在此基礎(chǔ)上，為了防止因增值稅鏈條斷裂導(dǎo)致二次征稅，成員國在規(guī)定的權(quán)里范圍內(nèi)實施一些稅收政策是不違規(guī)的。例如：成員國可以制定適合自身的稅收政策，要求增值稅納稅人在進行免稅土地及房產(chǎn)銷售時繳納稅款，在租賃免稅的房產(chǎn)時也要納稅。歐盟國家對房產(chǎn)交易免稅，主要是為了減少增值稅納稅人的數(shù)量，從而降低稅務(wù)征收難度。

2.房地產(chǎn)業(yè)增值稅的納稅法

在世界上其他國家的增值稅中，以加拿大、新西蘭和澳大利亞為為例，他們?yōu)榱吮苊庖蛎舛惙ㄒ鸬亩握鞫惉F(xiàn)象，使增值稅起到更大的作用，對房產(chǎn)的免稅范圍有著嚴(yán)格的把關(guān)。僅僅在進行二手房屋交易時才免稅，對于相關(guān)的建造勞務(wù)，建材交易及房產(chǎn)交易都要繳納增值稅。在進行房屋出租時，可以不用繳納增值稅，商業(yè)用房則必須繳納增值稅。在此稅收政策下不會對非住宅房屋二次征稅，同時造成對住宅類房屋的稅收漏洞。

（二） 我國目前房產(chǎn)行業(yè)稅收情況

1.房產(chǎn)稅收在中國稅收中占比很大

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的稅收形式有很多，可以歸結(jié)為以下三種：房屋交易稅和土地增值稅以及房產(chǎn)稅。建筑業(yè)以及進行房產(chǎn)交易時都要繳納營業(yè)稅；進行房產(chǎn)交易時不僅要繳納營業(yè)稅還要繳納土地增值稅；自用非住宅類房屋及租賃的房屋都要繳納房產(chǎn)稅。

最近幾年，伴隨國內(nèi)房產(chǎn)投資市場日趨火爆，房屋的建面積及銷售面積也不斷擴大，房產(chǎn)稅收在國家財政收入中所占的比重也不斷增大。在當(dāng)前的情況下，政府通過稅收宏觀調(diào)控來協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

2.房產(chǎn)稅收是地方稅收的重要部分

以往房地產(chǎn)稅收都?xì)w地方政府所有，因此地方政府對其依賴性很強。其一，這種政策極大的調(diào)動了地方進行稅務(wù)管理的積極性；其二，房地產(chǎn)稅給地方政府提供了充足的流動資金，從而使其在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公用事業(yè)建設(shè)時，不會出現(xiàn)資金困難；其三，擴大了地方政府制定稅收政策的自主權(quán)，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著極大的促進作用。

（三）中外房產(chǎn)稅的不同

和房地產(chǎn)稅收政策比較完善的一些國家相比，中國的房地產(chǎn)稅收政策還有待進一步加強。問題主要集中在以下兩方面：

1、法律法規(guī)不健全，稅務(wù)制度不合理。

2、稅負(fù)分布不合理，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。

三、 房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的預(yù)測分析

（一）對企業(yè)建造成本的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑業(yè)屬于其中較為重要的上游行業(yè)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》（財稅[2011]110號）規(guī)定，建筑業(yè)適用的增值稅稅率是11%，建筑業(yè)可適用于增值稅的一般計稅方法。建筑業(yè)實行“營改增”會直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列資金方面的困難，特別是建造成本會大幅增加。

（二）“營改增”造成房地產(chǎn)公司納稅額變化

房地產(chǎn)為地方政府提供了大量收入。深入分析房地產(chǎn)企業(yè)稅款增加的緣由后不難發(fā)現(xiàn)，一方面，企業(yè)的營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅會隨著企業(yè)的營業(yè)收入、凈利潤的增加而增長；另一方面，土地出讓金收入增加幅度有所下降，但是地方政府嚴(yán)重依賴于土地財政有關(guān)政策，這就致使地方政府不得不加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管力度，在中國房產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅包括營業(yè)稅及土地增值稅兩部份。從價稅關(guān)系角度觀察，營業(yè)稅與土地增值稅都屬于價內(nèi)稅，價內(nèi)稅的實行會加重房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳納的稅款。這是因為價內(nèi)稅形式比較隱蔽，不容易被人所察覺，給人的稅收負(fù)擔(dān)感較輕，而價稅一體化致使商品的價格受到稅收的影響，稅收也會影響到生產(chǎn)及消費，使其產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，甚至可能會影響到稅基的增長穩(wěn)定性。增值稅是屬于價外稅的，增值稅是借助層層抵扣這種辦法進行征收的，從而保證了國家稅收的正常進行。價外稅的計稅方式不會對增值稅與商品價值之間的聯(lián)系起到影響作用，全面實施“營改增”后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)幫助打通了增值稅的抵扣鏈條，這就會同時致使上游行業(yè)帶來的增值稅可以扣除。

（三）對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響

“營改增”政策是中國稅收革新中的一大步，此政策的實施是中國經(jīng)濟建設(shè)過程中不可或缺的一部分，同時也為建筑業(yè)的快速發(fā)展開創(chuàng)了新局面。一方面，“營改增”的實施合并了重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，打通了第二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，促進了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種分工，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效率。另一方面，“營改增”的實施使得市場經(jīng)濟秩序更加規(guī)范化，抑制了一些違法行為（例如：虛開發(fā)票），在一定的程度上降低了企業(yè)涉稅風(fēng)險，從而形成有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場更快更強地發(fā)展的良性循環(huán)。

四、 面對“營改增”房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)采取的措施

（一）前期準(zhǔn)備工作

1.加強采購發(fā)票的管理

提高企業(yè)內(nèi)部員工的納稅意識，杜絕員工在原材料采購和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)中不要發(fā)票的現(xiàn)象；

加大工程決算的管理強度， 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)積極、及時地與施工企業(yè)進行工程決算；

加大會計核算工作力度，提高會計核算的質(zhì)量，加快會計核算的及時性。

2. 設(shè)置專門的稅務(wù)崗位

由于增值稅的相關(guān)納稅法律以及暫行條例較為復(fù)雜，納稅管理的難度較大，為了降低“營改增”實施后企業(yè)單位的管理難度，房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)需要通過新設(shè)相關(guān)崗位，同時增設(shè)相關(guān)稅務(wù)專員來方便統(tǒng)一管理稅務(wù)工作。

3.做好宣傳培訓(xùn)

由于“營改增”稅制改革涉及到房地產(chǎn)企業(yè)方方面面的工作，故房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員有必要進行充分的準(zhǔn)備，企業(yè)要自上而下、自內(nèi)到外地加以重視，加強相關(guān)的培訓(xùn)的工作。企業(yè)內(nèi)部員工，特別是財務(wù)人員必須熟悉、了解“營改增”的有關(guān)政策，并相應(yīng)調(diào)整會計核算方法，提高會計核算水平。

（二）加強財務(wù)管理，改變經(jīng)營模式

把好公司的財務(wù)和會計關(guān)。首先，凡是能夠滿足抵扣條件的發(fā)票都要獲得。以大型企業(yè)為例，這些企業(yè)在購進原材料時應(yīng)統(tǒng)一購買，從而降低單價降低成本。其次，把好會計核算關(guān)，縮短進項稅的認(rèn)證和抵扣時間。再次，及時校對各項收支，保證工程完工與會計核對同步進行。

改變經(jīng)營模式。為了解決因“營改增”政策的實施造成的企業(yè)財務(wù)周轉(zhuǎn)困難，公司必須要結(jié)合實際情況改變經(jīng)營理念，一般可以從以下兩個方向入手：加快工程進度，從而加快資金回籠速度；發(fā)展高檔房屋建設(shè)，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展人民的日益富足，高端大氣裝飾華麗的高檔住房已成為人們購房時的首選。企業(yè)只有不斷的提高房屋的品量，才能在激烈殘酷的市場經(jīng)濟競爭中立于不敗之地。

（三） 提高納稅意識

提高納稅意識，杜絕在材料采購過程中貪圖價格上的一些優(yōu)惠放棄開具發(fā)票的行為，使企業(yè)進項稅額無法抵扣，從而多繳稅款。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，企業(yè)財務(wù)部門要把好關(guān)，任何一筆交易都要有合法合規(guī)的有效發(fā)票，防止以收款收據(jù)等其他白條充當(dāng)發(fā)票行為，提高會計核算的質(zhì)量，在依法納稅的同時也合理節(jié)稅。

（四）及時總結(jié)“營改增”對本行業(yè)的影響，權(quán)衡利弊

實行“營改增”政策很好的避免了二次納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，使建筑業(yè)與服務(wù)業(yè)之間形成了很好的稅務(wù)抵扣系統(tǒng)，使房地產(chǎn)行業(yè)分工更加明確，提高了社會資源利用率，使市場經(jīng)濟秩序更加規(guī)范化，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的部分風(fēng)險。雖然“營改增”給房地產(chǎn)業(yè)市場帶來了一系列積極影響，與此同時它也有可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來成本增加、稅收負(fù)擔(dān)上漲及企業(yè)資金短缺等挑戰(zhàn)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)要積極面對“營改增”，提前做好稅務(wù)籌劃工作，制訂符合企業(yè)自身情況的過渡政策，采用適應(yīng)時代發(fā)展的經(jīng)營方法，從而避免企業(yè)財務(wù)周轉(zhuǎn)困難這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。

五、總結(jié)

總而言之，對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”是我國為了完善稅制，消除重復(fù)征稅環(huán)節(jié)，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而實施的重要稅制改革。對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”可以加強房地產(chǎn)行業(yè)的高效調(diào)控，此政策的實施在調(diào)節(jié)現(xiàn)有虛高房價上將發(fā)揮重大作用，同時對促進房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展具有十分重大的意義。（作者單位：桂林理工大學(xué)南寧分校）

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