蘇蓉

[摘 要]隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)管理措施的不斷健全，消費(fèi)者的購買行為也日趨理性。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先，必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高成本管理能力，積極尋找減少費(fèi)用、降低成本的途徑。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施三個(gè)方面展開對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的思考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.149

1 房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1.1 投資金額高，對金融具有較強(qiáng)的依賴性

房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長，從拿地、設(shè)計(jì)、貸款、施工到銷售整個(gè)過程需要幾年的時(shí)間。投資金額少則幾百萬，多則上億。自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)大額的日常開支、經(jīng)營發(fā)展的需要，因而獲取不分散企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)、資金成本低的金融資金是房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先選擇。

1.2 投資風(fēng)險(xiǎn)高，國家政策對其影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到最終銷售，面臨很多不確定性，如拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)等，投資風(fēng)險(xiǎn)高。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動政策性很強(qiáng)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，制定的投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策對房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展都有著非常重要的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

2.1 重核算，輕管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識不強(qiáng)，涉及成本管理的人員大部分是技術(shù)人員，雖然施工經(jīng)驗(yàn)豐富，但缺乏專業(yè)的管理理論學(xué)習(xí)，對工程管理知識掌握不夠，成本管理水平不高，因此出現(xiàn)了重核算，輕管理的現(xiàn)象。

2.2 缺乏全員參與成本管理的意識

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面缺乏全員參與的意識，認(rèn)為成本管理僅是財(cái)會部門人員的責(zé)任，而與項(xiàng)目相關(guān)的工程管理、質(zhì)量管理、合同管理、資金管理等部門員工認(rèn)為事不關(guān)己，置身事外。

2.3 沒有形成有效的成本管理體系

許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的成本管理體系。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)還處在事后的成本核算或僅僅進(jìn)行事后的分析，而成本管理的事前預(yù)測、事中控制、事后監(jiān)督的職能沒有體現(xiàn)。缺乏宏觀上節(jié)約成本、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的成本管理的理念。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1 成本核算與成本管理相結(jié)合

由于受到會計(jì)法律制度等相關(guān)法律法規(guī)的制約，房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)地進(jìn)行成本核算。但是要防止為算而算，脫離實(shí)際。成本核算既不能過于煩瑣，也不能過于簡單，要與成本管理相結(jié)合，為成本管理提供有用的數(shù)據(jù)。

3.2 提高全員參與成本管理的積極性

提高房地產(chǎn)企業(yè)員工參與成本管理的全員意識。成本管理工作不僅是財(cái)會部門的職責(zé)，與之相關(guān)的各個(gè)部門相互配合才能高效地完成工作，每個(gè)員工都要參與到成本管理中來，積極探求節(jié)約開支、降低成本的途徑和方法，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策、添磚加瓦。

3.3 建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

建立以房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核為一體的成本管理體系。

3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)在尋找項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行成本預(yù)測。關(guān)注各項(xiàng)可能發(fā)生的成本，進(jìn)行市場調(diào)研，對項(xiàng)目的地理位置、市場價(jià)值、交通情況、配套設(shè)施、建材供應(yīng)進(jìn)行綜合評估；成立專業(yè)人員組成的預(yù)測團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)有建筑師、資產(chǎn)評估師、營銷公司、項(xiàng)目管理人員，使項(xiàng)目預(yù)測具有可行性。減少房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的盲目性，提高成本管理的科學(xué)性和預(yù)見性。

3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本決策

房地產(chǎn)企業(yè)成本決策是在成本預(yù)測方案的基礎(chǔ)上，成本管理人員對項(xiàng)目完成所需的建材、工資、設(shè)備、稅費(fèi)等耗費(fèi)作出判斷，為管理層在備選的預(yù)測方案中選擇最優(yōu)方案提供有用的信息，并為成本計(jì)劃提供資料。

3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃是指在成本決策的基礎(chǔ)上，根據(jù)計(jì)劃期的生產(chǎn)任務(wù)、降低成本的需求以及有關(guān)資料，通過一定的程序，運(yùn)用一定的方法，以貨幣計(jì)量形式表現(xiàn)計(jì)劃期產(chǎn)品的生產(chǎn)耗費(fèi)和各種項(xiàng)目成本水平，并作為控制與考核成本的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃應(yīng)為降低項(xiàng)目成本提出明確目標(biāo)，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和職工降低成本的自覺性；嚴(yán)格控制施工費(fèi)用，充分挖掘降低成本的潛力，保證成本降低任務(wù)完成，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。操作上，由成本管理人員進(jìn)行項(xiàng)目成本估算，編制成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析。

3.3.4 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指依據(jù)成本計(jì)劃，對成本計(jì)劃實(shí)施過程中的各項(xiàng)因素進(jìn)行控制和監(jiān)督，以保證成本計(jì)劃得以實(shí)施的一種管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)通過成本控制使企業(yè)項(xiàng)目成本按照人們事先測算確定的成本水平進(jìn)行，防止與克服項(xiàng)目過程中損失和浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力得到合理利用，以達(dá)到節(jié)約各項(xiàng)消耗、降低產(chǎn)品成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動從項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)工作、施工階段、結(jié)算階段實(shí)施全過程的成本控制，防止產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤、客觀上的漏洞。

3.3.5 成本核算

成本核算是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)確定的成本核算對象，采用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法，按照確定的成本項(xiàng)目，嚴(yán)格劃分各種費(fèi)用的界限，并將應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本的生產(chǎn)費(fèi)用通過一系列的歸集和分配，從而計(jì)算出各成本核算對象的總成本和單位成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算既要對施工過程中的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行歸集、分配，也要對各種勞動耗費(fèi)進(jìn)行信息反饋和控制，通過成本核算，檢查、監(jiān)督、考核預(yù)算和成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。核算出項(xiàng)目成本，對成本控制的績效以及成本管理水平進(jìn)行檢查和測量，評價(jià)成本管理體系的有效性，進(jìn)而研究如何降低成本，進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。

3.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)成本分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本主要由材料成本、設(shè)備成本、人工成本、其他費(fèi)用構(gòu)成，財(cái)會部門進(jìn)行成本分析時(shí)，采用專門的分析方法，利用成本核算資料與本期成本計(jì)劃、上年同期實(shí)際成本、本企業(yè)歷史先進(jìn)水平、國內(nèi)外同類項(xiàng)目先進(jìn)水平進(jìn)行比較揭示成本差異，分析差異產(chǎn)生的原因，提出改進(jìn)措施，降低成本耗費(fèi)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.3.7 房地產(chǎn)企業(yè)成本評價(jià)

成本考核評價(jià)是指房地產(chǎn)企業(yè)在成本分析的基礎(chǔ)上，定期對計(jì)劃及其他有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況進(jìn)行總結(jié)和評價(jià)。一方面制定評價(jià)指標(biāo)，建立成本管理的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。如對施工管理部門的考核指標(biāo)主要集中在任務(wù)完成質(zhì)量及安全，對施工現(xiàn)場管理人員的考核主要為項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和安全的把控。明確各責(zé)任部門及人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并逐級對下屬單位或個(gè)人責(zé)任成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核。另一方面建立獎罰制度，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在準(zhǔn)確的成本核算基礎(chǔ)上，建立融成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析、成本評價(jià)于一體的成本管理體系。進(jìn)一步挖掘企業(yè)節(jié)約費(fèi)用，降低成本的潛力，實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，在日益規(guī)范的房地產(chǎn)市場上獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]束軍生.房地產(chǎn)開始企業(yè)成本管理的策略[J].項(xiàng)目管理與質(zhì)量控制，2013（5）.

[2]楊小萍.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（12）.

[3]申廣平.房地產(chǎn)成本管理突出問題及對策研究[D].上海：上海交通大學(xué)，2012.

[4]劉沁芳.淺析戰(zhàn)略成本管理[J].經(jīng)濟(jì)師，2011（3）：23-28.

[5]王敬偉.YG 房地產(chǎn)公司精細(xì)化成本控制應(yīng)用研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2011.