作者簡介：王征洋（1982-），2008年畢業(yè)于南京財經(jīng)大學政治經(jīng)濟學專業(yè)，經(jīng)濟學碩士，現(xiàn)就職于南京高科股份有限公司，任證券事務(wù)代表。

摘要：近年來，房地產(chǎn)類上市公司紛紛開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索，主要有兩種方式：第一種是尋找房地產(chǎn)行業(yè)外的新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。如陽光城（進入醫(yī)療）、新湖中寶（進入金融證券）等；另一種是沿著既有產(chǎn)業(yè)鏈進行延伸。如萬科（進行互聯(lián)網(wǎng)營銷、社區(qū)金融）、格力地產(chǎn)（海洋經(jīng)濟、港口開發(fā)）等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然。本文將重點針對第一種情況，從房地產(chǎn)類上市公司轉(zhuǎn)型探索的背景、基本情況以及市場影響等角度對該問題進行探討。

關(guān)鍵詞：上市；房地產(chǎn)公司；轉(zhuǎn)型探索

一、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的行業(yè)背景

1、房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”

1998 年7 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，也開啟了商品房市場的“黃金時代”。1998至2010年的12 年間我國商品房投資額年均復合增速24.11%，商品房銷售額年均復合增速28.87%，商品房年銷售面積年均復合增速19.64%，并步入年均銷售面積“10 億平米”時代。

2010 年4 月，由于之前房價連續(xù)10 個月上漲且漲幅逐漸擴大，全國70 個大中城市房價上漲近15%，政府出臺了被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策的新“國十條”（《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》），正式拉開了限購、限貸的序幕，行業(yè)投機氛圍得到遏制，行業(yè)也正式告別高速增長，從2010年到2013年房地產(chǎn)年銷售面積復合增速接近為0，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入“白銀時代”。

2、房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”的主要特征

（1）行業(yè)充分競爭，高增長不再，集中度低，并購整合是行業(yè)主題。房地產(chǎn)行業(yè)在二級市場上充分競爭，集中度較低，而傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不可能維持高速增長，行業(yè)步入成熟期，發(fā)展更加平穩(wěn)，未來的發(fā)展機會更多的來自行業(yè)內(nèi)外的并購重組。

（2）房地產(chǎn)金融屬性下降，商品屬性為主。在市場對房地產(chǎn)行業(yè)長期前景的擔憂下，房價上漲的空間將大大減少，又由于政府對房地產(chǎn)投資、投機行為的調(diào)控，房地產(chǎn)作為抵抗通脹、獲取資本利得的金融屬性將逐漸下降，其作為住宅、商業(yè)辦公用房的商品屬性將成為主流。

（3）房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟基本面的背離減小。進入白銀時代后，房地產(chǎn)市場的增長將主要取決于居民收入的增長，而居民收入的增長與經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，因此未來地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟基本面的背離將逐步減小。由于地產(chǎn)商品屬性的增加，需求更多來自剛性的住宅需求。

二、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的基本情況

在房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代后，房地產(chǎn)類上市公司面臨的行業(yè)和競爭環(huán)境發(fā)生了如下變化：第一，國家對行業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，政策支持力度減弱；第二，行業(yè)面臨越來越激烈的充分競爭，行業(yè)高增長不再，增量的長期空間受限；第三，行業(yè)毛利率的下行，使得高于社會平均利潤率水平的行業(yè)吸引力逐漸消失，且收益和風險不匹配；第四，行業(yè)估值受到嚴重壓制，為維護上市平臺價值，市值管理需求不斷增強。

為更好的應對上述局勢，房地產(chǎn)類上市公司紛紛采取了包括轉(zhuǎn)型探索等多種方式，以更好的適應宏觀調(diào)控和競爭環(huán)境的變化。

這里需要指出的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬重資產(chǎn)行業(yè)1，龐大的資產(chǎn)存量決定了大多數(shù)房地產(chǎn)類上市公司的轉(zhuǎn)型難度很大，不可能一蹴而就。這一點從統(tǒng)計資料中也可以看出來，目前提及轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市公司也只是進行相關(guān)探索，真正通過資產(chǎn)重組實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市企業(yè)還不多，這也是本文所稱轉(zhuǎn)型探索的原因所在。

1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索主要涉及八大方向

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截止2014年9月，在申萬一級行業(yè)136家A股上市房企中，進行產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型探索的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)量的30%；這41家探索產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型房企，平均市值規(guī)模82.85億元，總市值約3396.9億，占行業(yè)總市值比30.35%。

上述產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索，主要涉及八大方向：大醫(yī)療（含養(yǎng)老）、大互聯(lián)網(wǎng)（含計算機、互聯(lián)網(wǎng)彩票等）、能源煤礦（石油、頁巖氣、金礦等）、金融、軍工/智能（工業(yè)機器人）、材料（主要是石墨烯）、影視傳媒（包含影視、傳媒、動漫、手游等）、環(huán)保。

上述轉(zhuǎn)型探索根據(jù)進展情況又可以分為兩大類，一類是已經(jīng)明確了方向并進行了資產(chǎn)重組，比如萬好萬家、天倫置業(yè)等，另一類是宣布了轉(zhuǎn)型方向還沒有具體動作的，比如陽光城、廣宇集團等。

2、醫(yī)療、能源和互聯(lián)網(wǎng)成為上市房企轉(zhuǎn)型探索的主要方向

從目前已明確表示進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索的41家上市房地產(chǎn)公司來看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源是三大主要轉(zhuǎn)型的方向。主要原因是醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源行業(yè)盈利能力相對較強，且市場估值更高，有利于上市公司市值管理。

從市值看，占比最大的是探索向醫(yī)療、金融以及能源礦產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，對應市值占比達到21%。而提出向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，數(shù)量雖有7家（占總數(shù)的17%），但其對應的市值僅占13.8%，體現(xiàn)了數(shù)量多而市值少的特點。主要原因是互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)普遍規(guī)模較小，進入門檻較低，較為適合市值較小的上市公司投資；而醫(yī)療、金融及能源礦產(chǎn)屬于資金投入較大的行業(yè)，這對進入該行業(yè)的上市公司自身的資產(chǎn)規(guī)模要求較高，因此市值較大的企業(yè)選擇進入這些行業(yè)的優(yōu)勢也相應較大。

三、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索對市值的影響

從目前提出轉(zhuǎn)型探索的公司市值的平均漲幅來看，轉(zhuǎn)型方向為材料、影視/傳媒、能源礦產(chǎn)的漲幅水平較高，年初以來2分別漲幅為62.75%、56.96%以及48.54%。

圖1轉(zhuǎn)型方向為材料、影視/傳媒的漲幅領(lǐng)先

從漲幅的相對值來看，剔除大盤影響后，除轉(zhuǎn)型為環(huán)保的企業(yè)外，轉(zhuǎn)型為其余7大方向的房企漲幅均高于大盤。從市場的表現(xiàn)來看，轉(zhuǎn)型為材料、影視/傳媒、能源礦產(chǎn)等方向的平均相對漲幅均超過40%。

四、小結(jié)

隨著地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨進入白熱化，行業(yè)的增長空間受限，毛利率下行，此種背景下眾多上市房企（主要為中小市值的房企）紛紛開始了轉(zhuǎn)型探索，尋找適合各自的發(fā)展新方向，這也是行業(yè)發(fā)展趨勢使然。從轉(zhuǎn)型的方向來看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源礦產(chǎn)成為最受房企青睞的行業(yè)，這從改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面來看具有一定的合理性。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的進一步加劇，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將成為相當一部分中小市值的房地產(chǎn)公司面臨的必然選擇，本文中所述上市房企的轉(zhuǎn)型探索，無疑將成為摸著石頭過河的很好嘗試。大浪淘沙，新一輪洗牌后，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的必然是盈利能力強、經(jīng)營優(yōu)勢明顯的企業(yè)。同樣，我們也認為，經(jīng)過市場熔爐多年的磨練，在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深化調(diào)整的當下，從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的上市公司，也將成為另一個行業(yè)發(fā)展的先鋒。（作者單位：南京高科股份有限公司）

注解：

①根據(jù)萬得資訊的統(tǒng)計，截止2013年底，上市房企的平均總資產(chǎn)為227.84億元，平均市值為85.8億元。

②統(tǒng)計區(qū)間為2013年12月31日至2014年9月22日期間的漲跌幅，下文同。