作者簡介：羅能婷，女，長江師范學(xué)院財經(jīng)學(xué)院2012級財務(wù)管理（會計）一班。

摘要：近年來，人們對房地產(chǎn)質(zhì)量的性價比要求也變得高了，這就造成了房地產(chǎn)管理行業(yè)壓力逐步增大。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入時間周期長，風(fēng)險高等不確定因素較為復(fù)雜，投資商資金實力、投資規(guī)模以及資金運作管理方面都存在相當(dāng)大的局限性，甚至相當(dāng)一部分企業(yè)在財務(wù)管理方面出現(xiàn)了亟待解決的問題。對于這些問題，我們必須要從其根本上深挖了解，進(jìn)行科學(xué)合理的分析。

關(guān)鍵詞：重慶澤京集團(tuán)；房地產(chǎn)；財務(wù)管理

本文圍繞重慶澤京集團(tuán)財務(wù)資料，分析并探討其在財務(wù)管理中存在的問題，從而找出合理的應(yīng)對措施，提升財務(wù)管理的整體水平，使?jié)删┘瘓F(tuán)在未來的時間里能夠穩(wěn)步發(fā)展。

隨著現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展起到了重要的作用；但在另一方面，房地產(chǎn)業(yè)表面的持續(xù)增長、我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷“畸形”，這也成為了也成為中國社會重要的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

企業(yè)的財務(wù)管理主要由資金運動過程決定，其運動過程包括資金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果以價值的形式來反映，就是生產(chǎn)資料的取得和占用、人力物力的消耗、生產(chǎn)成果的實現(xiàn)和分配；因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要包括以下內(nèi)容：

1.成本管理

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，賣方市場不再具有以前的統(tǒng)治地位，傳統(tǒng)的以節(jié)約為基本的成本管理已經(jīng)有悖于企業(yè)在市場的競爭。因此，企業(yè)要樹立正確的成本效益觀念，盡量減少成本支出。

2.預(yù)算管理

預(yù)算管理是以銷售預(yù)算為起點，科學(xué)預(yù)測為依據(jù)，對當(dāng)下的市場環(huán)境的各方面需求進(jìn)行了充分細(xì)致的研究的一種科學(xué)的管理方法，預(yù)算可以對企業(yè)在經(jīng)營期間及企業(yè)今后的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

3.核算管理

會計的核算管理是以貨幣為主要計量單位，對企業(yè)的資金運動進(jìn)行的全面、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映。其方法主要是設(shè)置會計賬簿和科目，審核、填制會計憑證、成本核算、復(fù)式記賬、財產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會計報表等。

二、重慶澤京集團(tuán)財務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

1.公司介紹

重慶澤京集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營、金融、能源、教育等業(yè)務(wù)為一體的綜合型企業(yè)集團(tuán)公司，總資產(chǎn)規(guī)模34億元，現(xiàn)有員工800余人。自2003年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，本著“誠信、敬業(yè)、協(xié)作、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，澤京立足重慶，面向全國，十年砥礪，澤京地產(chǎn)成功躋身中國地產(chǎn)百強(qiáng)、重慶地產(chǎn)五十強(qiáng)。

2013年，澤京第一個跨出重慶市的區(qū)域公司——安徽公司成立，澤京戰(zhàn)略版圖正飛速擴(kuò)張。目前，集團(tuán)公司所屬企業(yè)有重慶澤京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（一級開發(fā)資質(zhì)）、重慶普曼企業(yè)管理顧問有限公司等多家子公司。

截至目前為止，集團(tuán)總銷售金額突破25億元。所開發(fā)的“澤京·香格里拉花園”、“澤京·香格里拉西苑”、“澤京·海棠香國”、 “澤京微V”、“梁平美麗·澤京”、“宜秀藍(lán)灣”等高品質(zhì)項目得到重慶市民的一致認(rèn)可與熱捧。

2.重慶澤京集團(tuán)財務(wù)管理現(xiàn)狀

由于澤京集團(tuán)是一家民營企業(yè)，因其企業(yè)制度建設(shè)尚還不夠健全，導(dǎo)致澤京集團(tuán)在最初的運作階段，在財務(wù)管理方面很多工作無據(jù)可依。公司目前雖設(shè)立了專門的財務(wù)部門和內(nèi)部核算人員，但在資金審批、費用報銷等問題上未與公司下設(shè)部門做好銜接工作，公司財務(wù)部門也沒有成文的管理制度。該公司財務(wù)部門員工整體水平不高，大多數(shù)員工都只持有會計從業(yè)資格證且未經(jīng)過系統(tǒng)的企業(yè)上崗培訓(xùn)，對業(yè)務(wù)部分也不太熟悉，綜合素質(zhì)相對偏低；財務(wù)部員工整體年輕化，工作經(jīng)驗稍顯不足。因為公司人員流動較大，部分員工參加工作后不久又選擇跳槽到其他公司，導(dǎo)致財務(wù)部工作交接部分出現(xiàn)差錯或紕漏，工作交接不完全直接影響了后續(xù)接手員工的工作開展。一些財務(wù)人員因為得不到較為系統(tǒng)和及時的培訓(xùn)，無法掌握更新的技術(shù)，業(yè)務(wù)水平也沒能提高，這從而影響了公司的正常運行。

為規(guī)范會計核算，提高企業(yè)效益，公司自2014年1月起啟用了用友NC系統(tǒng)。但由于公司項目比較分散、準(zhǔn)備時間不夠充足等原因，未對財務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致各項目財務(wù)人員對新系統(tǒng)所設(shè)模塊不夠了解，業(yè)務(wù)不熟悉、工作效率降低，頻頻出錯，難以向公司領(lǐng)導(dǎo)層提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。

澤京集團(tuán)內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境也需要進(jìn)一步優(yōu)化。眾所周知，一個企業(yè)的管理模式及管理者自身的能力和素質(zhì)是影響企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的重要因素。一方面，澤京集團(tuán)的經(jīng)營者同時也是其投資者運用的是企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相統(tǒng)一的管理模式，這或多或少給其本身的財務(wù)管理帶來了消極影響。另一方面，澤京集團(tuán)管理者的管理思想停滯不前，管理能力還有待提高。再者，其管理者缺乏現(xiàn)代的財務(wù)管理理念，使得財務(wù)在企業(yè)管理當(dāng)中失去了應(yīng)該有的存在感和作用。

3.澤京集團(tuán)財務(wù)管理存在的主要問題

（1）財務(wù)管理體系不健全，有效指導(dǎo)方法欠缺。雖然澤京集團(tuán)已初步建立了財務(wù)管理制度，但由于項目分散、財務(wù)管理人員整體素質(zhì)不高等原因，制度難以得到執(zhí)行，形同虛設(shè)。具體而言，財務(wù)管理體系不健全可能導(dǎo)致以下幾個方面的問題：第一，企業(yè)管理崗位設(shè)置不合理，權(quán)責(zé)不分明，員工的積極性不能得到有效的激勵，企業(yè)在市場中的競爭力下降；第二，財務(wù)管理制度及措施相對落后，如果還是沿用傳統(tǒng)的成本管理模式就不能及時發(fā)現(xiàn)成本管理中核算問題的存在，在事前預(yù)測和事中控制方面的工作還不夠到位。

（2）企業(yè)管理人員意識淡薄，管理力度不夠深入。目前，企業(yè)管理層并沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性，只注重房產(chǎn)的開發(fā)和銷售，只片面認(rèn)識房地產(chǎn)財務(wù)管理，管理意識較為淡薄。此外，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的整體素質(zhì)不高，這些財務(wù)人員能力不是最好的，在民營企業(yè)的這樣的氛圍內(nèi)，不想提升自身素質(zhì)與能力，使得公司的財務(wù)人員只是完成簡單的算賬和記賬工作，沒有更深層次的考慮生產(chǎn)成本、財務(wù)分析等，以致會計資料缺乏真實性和完整性。另外，企業(yè)忽視對財務(wù)人員的定期培訓(xùn)，部分員工的管理觀念滯后，缺乏財務(wù)管理的積極性和主動性。財務(wù)人員不能為企業(yè)的發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)，不利于提升企業(yè)整體競爭力，嚴(yán)重影響了財務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展中的作用，妨礙了企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

（3）融資困難。澤京集團(tuán)作為一家民營房地產(chǎn)企業(yè)，主要依靠銀行貸款，融資渠道比較單一。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大，并且時間跨度較長的過程。由于資金周轉(zhuǎn)時間長，周轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取各種手段進(jìn)行融資，其開發(fā)的長期性和滾動開發(fā)使得融資難度也進(jìn)一步增大。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長。銷售過程中，又通常采用分期付款的方式，其持有性物業(yè)經(jīng)營和管理過程往往需要額外的投資。并且，其投入的資金想要在短時間內(nèi)回收是相當(dāng)困難的，更是增加了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。

（4）在工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題。目前，澤京集團(tuán)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在下列問題：第一，原先使用的工程預(yù)算方法已經(jīng)不能真實、準(zhǔn)確的反映需要預(yù)決算的項目，其較低的計算效率已經(jīng)大大降低了工程的進(jìn)度。第二，工程項目缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃的全面性管理，與工程施工的相關(guān)的負(fù)責(zé)單位缺少必要的溝通。第三，預(yù)結(jié)算的不真實、不準(zhǔn)確性使得投資者的投入金額加大，從而在此增大了企業(yè)的運作風(fēng)險。

（5）核算管理制度不健全。會計核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)的重要前提。對于目前的澤京集團(tuán)來說，公司的會計核算部門無法有效的完成核算工作，其核算管理制度還有待完善。

三、對于澤京集團(tuán)財務(wù)管理中存在的原因分析

（1）缺乏完善的財務(wù)管理方案和措施。因為澤京集團(tuán)目前還沒有建立健全的財務(wù)管理制度，企業(yè)財務(wù)管理理念還僅僅停留在會計核算、成本控制的基本概念上，沒有將企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度與現(xiàn)代企業(yè)制度相結(jié)合，使得企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行財務(wù)工作時沒有具體的制度可循，處理財會問題時不講程序、流程，僅憑個人習(xí)慣經(jīng)驗，難以保證財務(wù)管理工作的規(guī)范性、嚴(yán)肅性；部分財務(wù)人員沒有進(jìn)行崗位細(xì)化，不符合內(nèi)部會計控制制度的需要，一人多責(zé)，各層次財務(wù)管理職權(quán)范圍不明，造成部分環(huán)節(jié)監(jiān)管缺失，在一定程度上制約了企業(yè)發(fā)展；由于缺乏系統(tǒng)的財務(wù)管理方案和措施以及必要的約束，造成企業(yè)出現(xiàn)各種管理漏洞，加大了經(jīng)營風(fēng)險。

（2）企業(yè)高層對財務(wù)管理不夠重視。公司領(lǐng)導(dǎo)層目前將大部分精力投入到房產(chǎn)的開發(fā)與銷售中，認(rèn)為搞好市場營銷才是企業(yè)生存與發(fā)展最為重要的因素，不太重視財務(wù)管理的建設(shè)，管理意識極為淡薄，單單將會計工作作為一種信息披露的需要而不是管理工具，并沒有形成讓資本為企業(yè)經(jīng)營服務(wù)的觀念。同時，企業(yè)財務(wù)人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)不高也對企業(yè)財務(wù)管理工作造成了一定影響。一些財務(wù)人員在工作中只是被動地處理日常事務(wù)，很難主動去鉆研更深層次的管理問題，難以正確處理財務(wù)軟件與會計核算之間的關(guān)系；為了壓縮人力成本，降低內(nèi)部風(fēng)險，一些財務(wù)工作還由企業(yè)老板親友掌握，這些人并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，管理能力與經(jīng)驗不充足，無疑是造成了更大的外部風(fēng)險；此外，企業(yè)不重視對財務(wù)人員的繼續(xù)教育與考核，部分財務(wù)人員安于現(xiàn)狀，缺乏提升自我的積極性和主動性，財務(wù)工作執(zhí)行力得不到有效提升。

（3）融資渠道單一，資金周轉(zhuǎn)困難。在融資交易中，建立起相互信任的關(guān)系，是融資成功的前提和基礎(chǔ)，任何一方失信就會給融資造成阻礙。由于目前澤京集團(tuán)資信不夠高，信息透明度相對較差，主要靠銀行貸款，融資渠道單一。企業(yè)管理者沒有將資金用在“刀刃上”，不對當(dāng)前形勢進(jìn)行有效的財務(wù)風(fēng)險評估，盲目透支現(xiàn)有流動資金，影響了企業(yè)的整體效益，加重成本負(fù)擔(dān)，增大了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的壓力。

（4）成本控制力度不夠，核算管理制度不健全。無論在什么情況下，降低成本費用都能使利潤增加，成本控制是企業(yè)日常管理的一項重要內(nèi)容。然而，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，市場經(jīng)濟(jì)體制下的買賣兩方市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，通過降低成本做到企業(yè)的成本控制繼而達(dá)到獲取經(jīng)濟(jì)效益的方法已經(jīng)行不通了，這才是澤京集團(tuán)首先需要考慮的問題。另外，公司管理人員對房地產(chǎn)成本管理的認(rèn)識還存在誤區(qū)，會計核算管理制度還不完善。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，生產(chǎn)成本及售價不匹配，這就導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)人員不能及時對交易資金進(jìn)行系統(tǒng)的核算工作，對企業(yè)的正常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)造成影響，甚至可能使企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。

四、改善重慶澤京集團(tuán)財務(wù)管理的建議

1.建立健全的財務(wù)管理機(jī)制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系

為了解決成本管理雜、經(jīng)營活動新、財務(wù)關(guān)系緊張等問題，澤京集團(tuán)應(yīng)建立和完善財務(wù)管理機(jī)制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系。財務(wù)管理體系一般包含以下幾個方面：

第一，完善公司財務(wù)管理體系、完善管理會計系統(tǒng)，以準(zhǔn)確、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理者提供決策分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

第二，以預(yù)算管理作為企業(yè)對開發(fā)項目資金控制的重要手段，實施有效全面的信息反饋，健全公司的預(yù)算決算體系。

第三，提高公司內(nèi)部管理的科學(xué)性、規(guī)范性，逐步建立透明的授權(quán)制度，嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，責(zé)任落實到具體部門、具體人員。

一個健全的機(jī)制，可以幫助公司朝更好的方向發(fā)展，管理人員可以起到很好的參考。財務(wù)管理機(jī)制是十分重要的，因為對財務(wù)人員的基本工作、注意事項及發(fā)展性要求有明確規(guī)定，在約束財務(wù)人員的同時，也能給其一個正確的引導(dǎo)。

2.強(qiáng)化財務(wù)管理意識、提高企業(yè)高層及財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

眾所周知，企業(yè)高層對公司的發(fā)展有著舉足輕重的作用。目前，澤京集團(tuán)的管理者尚未認(rèn)識到財務(wù)管理對維持企業(yè)的正常運營所發(fā)揮的重要作用，他們認(rèn)為企業(yè)在經(jīng)營過程中，實行財務(wù)管理并不能取得真正的經(jīng)濟(jì)效益，財務(wù)管理的作用和企業(yè)經(jīng)營過程中的基礎(chǔ)管理一樣，可有可無，忽視了對財務(wù)管理的關(guān)注。然而，加強(qiáng)高層對財務(wù)的重視度能很好的使高層在原來的基礎(chǔ)上傾斜上到財務(wù)方面，這是相當(dāng)有必要的。與此同時，加強(qiáng)高層的財務(wù)管理意識，在一定程度上，能減少公司的基本財務(wù)問題，因為領(lǐng)導(dǎo)層將有可能親自增加對財務(wù)的審核。

在強(qiáng)化高層財務(wù)管理意識的同時還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財務(wù)隊伍建設(shè)，提高財務(wù)人員素質(zhì)。首先，公司在財務(wù)人員的招聘選拔時，就應(yīng)當(dāng)選擇財務(wù)管理經(jīng)驗較為豐富的財務(wù)人員；同時，針對本公司來說，具備房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗的最好。對現(xiàn)有的財務(wù)工作人員，要加強(qiáng)培訓(xùn)管理，通過專業(yè)的財務(wù)管理相關(guān)知識培訓(xùn)，或者外聘房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的專家來公司指導(dǎo)，傳授經(jīng)驗，提高在崗人員的業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，從而在根本上提高了公司財務(wù)管理的科學(xué)性。目前，澤京集團(tuán)已啟用用友NC系統(tǒng)對財務(wù)管理工作進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整和規(guī)劃，這就要求公司聘請專家對公司財務(wù)人員進(jìn)行全面、系統(tǒng)的培訓(xùn)，通過提高財務(wù)會計電算化水平，實現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理，使公司利潤得以提高，運作成本能有效降低，市場競爭力不斷增強(qiáng)，從而保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

3.拓寬融資渠道、改善融資能力

資金對企業(yè)的日常事務(wù)和長遠(yuǎn)發(fā)展都十分重要，資金是企業(yè)的生命線。目前，以銀行信貸為主的融資手段受到一定約束的情況下，公司應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，積極拓寬融資渠道。一般采用的融資方式有：發(fā)展民間融資、建立聯(lián)合抵押融資、產(chǎn)權(quán)交易、房地產(chǎn)委托貸款、進(jìn)行合作開發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，這些融資方法對于澤京集團(tuán)這樣的民營企業(yè)而言都具有可變通性，企業(yè)需要結(jié)合自己本身的財務(wù)實際情況選擇適合自己的融資模式，同時提高自己的工程質(zhì)量以及信譽(yù)度，企業(yè)的融資能力一定能夠得到很大的改善。

4.加強(qiáng)成本費用的管理和控制

加強(qiáng)成本費用的管理和控制，一定要把握好現(xiàn)金管理模塊，正確估算資金的收入和支出。首先，要做好企業(yè)應(yīng)收賬款的嚴(yán)格管理。財務(wù)人員要把財務(wù)制度落實到位，以此防止客戶惡意拖欠賬款。其次，財務(wù)人員必須掌握“三算”，即房地產(chǎn)企業(yè)的項目的成本概算、預(yù)算及竣工決算。這“三算”是財務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)；因此，公司的財務(wù)管理人員必須掌握。參與由預(yù)算員和施工技術(shù)人員的三算審計監(jiān)督，便于加強(qiáng)成本控制，也為企業(yè)資金管理的投資決策提供可靠的分析數(shù)據(jù)。

五、 結(jié)論

總之，澤京集團(tuán)的財務(wù)管理目前還不是非常的健全和完善，還需要在實際工作中進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充。只有不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力素質(zhì)、提高管理者管理水平、建立健全完善的財務(wù)管理制度等有效的財務(wù)管理手段來增加企業(yè)利潤，提升企業(yè)在市場中的綜合競爭力。（作者單位：長江師范學(xué)院）

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