劉炅

摘要：目前，我國為了解決中低收入群體住房難的問題，制定和實施了多項住房保障制度，建立了包括經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房、定向安置房、公共租賃房等多類保障性住房在內(nèi)的住房保障體系。住房是一國民生的重大問題，加強對于住房保障體系的建設(shè)對于提高我國人民的生活質(zhì)量與幸福水平至關(guān)重要。保障性住房的價格問題是研究保障性住房的關(guān)鍵，本文以兩限房為例研究其價格問題。

關(guān)鍵詞：保障性住房；兩限商品房；價格

一、 引言

基于我國人口基數(shù)大、住房需求大但人均收入低、房價高的基本國情，我國社會低收入或中低收入群體在其收入水平下難以通過市場解決住房問題，政府為了解決他們的基本住房需求，建立和實施了住房保障體系。中國的保障性住房包括經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房、定向安置房、公共租賃房等多類，并制定了各類住房相應(yīng)的執(zhí)行標(biāo)準與價格決定規(guī)律。近年來，我國保障性住房建設(shè)在實際實施過程中不斷汲取經(jīng)驗，根據(jù)現(xiàn)實情況不斷改進相關(guān)制度與政策的設(shè)立，在很大程度上幫助城市中低收入群體解決了住房問題。

二、 保障性住房價格的影響因素

保障性住房出于其保障性功能與政策特殊性，在實際運行過程中是按照由政府主導(dǎo)、專門機構(gòu)輔助實施、社會整體共同參與和監(jiān)督的模式進行的，定價方式包括非市場化即由政府定價、半市場化即由政府制定指導(dǎo)價格和市場化即由市場自主調(diào)節(jié)等多種方式。影響保障性住房價格的主要是三個基本要素：一是保障對象的購買承受能力，即保障對象在其收入水平下能夠用于承擔(dān)住房價格的程度；二是保障性住房的建設(shè)成本和經(jīng)營利潤，即在制定價格時所需包含的合理成本花費與一定利潤空間；三是保障性住房與商品房之間的價格比例關(guān)系，即同區(qū)域、同品質(zhì)的保障性住房與商品房價格應(yīng)保持合理的比例。此外，各類保障性住房的價格之間也要保持合理的價格比例關(guān)系。實際上，由于城市、地區(qū)、地段的不同，同樣是保障性住房，其價格也存在不同程度的差異。

三、 兩限房的價格分析

兩限房即“限套型、限房價”的商品住房，是經(jīng)政府批準，在限制套型比例和銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，通過招標(biāo)確定開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準建設(shè)、約定價位銷售的中低價位、中小套型的普通商品住房。

兩限房住宅項目開發(fā)建設(shè)單位制定的價格，是在保證一定的利潤空間并爭取在各招標(biāo)單位中取得價格競爭優(yōu)勢的前提下確定競標(biāo)的地價和房價。在保證競爭力的前提下，開發(fā)建設(shè)單位一方面要制定盡可能低的地價以控制開發(fā)建設(shè)成本，另一方面也需制定盡可能高的房價以保證利潤水平。兩限房的內(nèi)在價值是其價格形成的基礎(chǔ)，即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤。同時，供求關(guān)系和競爭情況也是調(diào)節(jié)房價的重要因素。商品房價格根據(jù)供求關(guān)系變化進行上下波動，又因為房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求決定的。

此外，一般來說，如果供給方之間的競爭更強烈會使商品的價格降低，反之需求方之間的競爭更強烈會使商品的價格上升。但由于土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)具有壟斷性、房地產(chǎn)具有區(qū)域性和個別性的特點，使得房地產(chǎn)市場的競爭為不完全競爭，這就使得某個區(qū)域的商品房價格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時調(diào)整，也使不同地區(qū)之間商品房價格形成較大的差異。對于兩限房來說，行政因素即國家或地方政府對于社會保障住房的一些法規(guī)、政策也是影響其價格的主要因素。開發(fā)建設(shè)單位在制定房價時，由于是在政府的管理下通過競標(biāo)的方式制定地價和不變房價，此種情況下供求關(guān)系對房價的影響主要體現(xiàn)在有限的市場競爭性上，因為保障性住房的申購是有特定政策規(guī)定的，只有符合政策條件的保障對象才可以購買或者租賃相應(yīng)的保障性住房。

但在供應(yīng)的住房數(shù)量較少而符合條件的購買者的需求較大的情況下，申購者之間就會形成競爭，且由于兩限房的經(jīng)濟性，申購者會想盡一切辦法爭取競購，由此極易導(dǎo)致在兩限房的銷售過程中出現(xiàn)政府腐敗等問題。因此，開發(fā)建設(shè)單位制定房價時主要的影響因素是兩限房的內(nèi)在價值和競爭因素。開發(fā)建設(shè)商通過對同業(yè)競爭定價的估計，經(jīng)過較為準確的指標(biāo)計算，制定出較為合理的既符合自身利益又具有較大競爭優(yōu)勢的地價和房價。在中標(biāo)后，按照約定房價面向符合條件的居民進行兩限房的銷售。

四、 問題

在發(fā)展建設(shè)兩限房等保障性住房的過程中，政府實際上是希望通過競標(biāo)和固定房價的方式盡量控制房價的上漲空間，最大可能的為城市中低收入群體降低住房成本、解決住房困難的問題。但由于地方政府既是房地產(chǎn)市場的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，容易出現(xiàn)地方政府不當(dāng)干預(yù)或過度干預(yù)的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)價格與居民收入水平出現(xiàn)大幅度偏離。

土地資源有限，而政府的權(quán)利又很大，其掌握的大量信息又使得在競標(biāo)過程中存在政府與競標(biāo)企業(yè)間信息不對稱的問題，在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下容易產(chǎn)生政府與民爭利甚至腐敗的現(xiàn)象。如開發(fā)商為了獲得土地使用權(quán)會以賄賂、不良競爭等各種方式進行尋租；地方政府出于拉動GDP增長、提高政績的考慮，可能會不當(dāng)使用政府資源，操控市場。這些行為都會損害申購兩限房的保障對象的利益。

此外，由于保障性住房的政策性偏向性質(zhì)，其市場銷售價格和租賃價格是相對比較低的，使得對于保障性住房的需求遠遠大于其供給，這就容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生投機行為，將保障性住房作為投資品，出售或出租已獲得產(chǎn)權(quán)的兩限房的現(xiàn)象。再加上不符合保障條件的家庭或個人違規(guī)申購，導(dǎo)致保障性住房的保障功能被扭曲或部分喪失。兩限房的出租使得產(chǎn)權(quán)人具有很大的獲利空間，利用以低價購得的保障性住房進行長期投資獲取高額利潤。雖然各地政府都對擅自出租、出借、改變房屋使用性質(zhì)等做出了有關(guān)規(guī)定，但在實際操作過程中，由于法律法規(guī)不完善、違規(guī)成本較低、地方政府監(jiān)管不力等原因，各地出現(xiàn)了兩限房普遍出租的現(xiàn)象。（作者單位：中國地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院）

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