何流

摘要：學(xué)區(qū)房是現(xiàn)如今購房熱中常見詞匯，也成為商品房買賣中關(guān)注的熱點和焦點，然而近些年來由于開發(fā)商夸大、虛假宣傳學(xué)區(qū)房，造成買房者維權(quán)上訪事件層出不窮，關(guān)于學(xué)區(qū)房問題的輿情越來越多?，F(xiàn)就合肥地區(qū)學(xué)區(qū)房廣告宣傳所出現(xiàn)的問題進行思考，分析其出現(xiàn)的深層原因，以及針對出現(xiàn)的問題提出幾點政策建議。

關(guān)鍵詞：“學(xué)區(qū)房” 廣告宣傳

學(xué)區(qū)房，又被稱為“教育地產(chǎn)”，是一個特別的名詞，是指處在由教育部門規(guī)定或由學(xué)校指定的，一個專為招生入學(xué)的地域范圍內(nèi)的物業(yè)或房產(chǎn)。教育地產(chǎn)這個概念將學(xué)?；虻禺a(chǎn)兩者捆綁在一起，成為備受人們關(guān)注的熱門字眼。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，名校已成為他們相互競爭的“金字招牌”。近年來，一些房地產(chǎn)項目中的“學(xué)區(qū)房”廣告宣傳問題得到了政府有關(guān)部門的重視。2013年11月，合肥市規(guī)劃局、市房產(chǎn)局、市工商局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)項目規(guī)劃、銷售信息及廣告宣傳相關(guān)工作的通知》；2014年4月，市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)項目管理工作的通知》，要求不得使用“名?！保皩W(xué)區(qū)房”等內(nèi)容，涉及學(xué)區(qū)的，應(yīng)將轄區(qū)教育主管部門的批復(fù)文件在商品房銷售處公示。

1 “學(xué)區(qū)房”廣告宣傳中存在的問題

兩個《通知》下發(fā)后，市工商，房產(chǎn)等部門就房地產(chǎn)項目中的“學(xué)區(qū)房”廣告宣傳問題進行了專項治理，對23戶企業(yè)下達了限期整改通知書，對3戶企業(yè)進行了立案查處，取得了積極成效，房地產(chǎn)項目中打“學(xué)區(qū)牌”進行虛假廣告宣傳的現(xiàn)象有較大好轉(zhuǎn)。與此同時，在義務(wù)教育資源分配不均衡的大背景下，“學(xué)區(qū)房”在樓盤銷售中仍然是一塊“金字招牌”，有的開發(fā)商規(guī)避《通知》要求、變換花樣進行宣傳，既損害了業(yè)主的切身利益，也出現(xiàn)一些新問題。

1.1 關(guān)于“學(xué)區(qū)房”問題的輿情仍然較多

今年4月份以來，《每日要情》刊載“學(xué)區(qū)房”問題有關(guān)信息10條，其中預(yù)警信息5條，主要是業(yè)主在網(wǎng)上串聯(lián)準備聚集維權(quán)和上訪；信訪信息3條，反映集體訪3批94人次；媒體論壇輿情信息2條，主要是已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主維權(quán)事件。這些信息涉及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)融科城、綠地印象、綠地濱湖國際花都等小區(qū)。

1.2 大多廣告宣傳“由明轉(zhuǎn)暗”

廣告是房地產(chǎn)銷售中一種廣泛采用的銷售方式手段，在實踐中開發(fā)商銷售廣告的類型多樣，譬如有商品房環(huán)境、美觀設(shè)計、使用功能、購房優(yōu)惠等方面的廣告。各種廣告中都存在不同問題。目前在房地產(chǎn)銷售中很多欺詐行為都是通過廣告實施的。兩個《通知》下發(fā)后有關(guān)部門就房地產(chǎn)項目中的“學(xué)區(qū)房”廣告宣傳問題進行了專項治理，房地產(chǎn)商發(fā)布廣告時，備案中不會出現(xiàn)“名?！?、“學(xué)區(qū)房”的字眼，但在樓盤推介銷售過程中，往往口頭宣傳“名?！?、“學(xué)區(qū)房”，工商、房產(chǎn)等部門在監(jiān)管過程中難以發(fā)現(xiàn)，難以調(diào)查取證，有時甚至難以查處。

1.3 開發(fā)商選擇性宣傳

開發(fā)商為了更好地銷售房屋，往往會制作各種廣告、宣傳資料、沙盤等，介紹所售樓盤的各種優(yōu)點。而購房人拿到房屋后往往會發(fā)現(xiàn)實際的房屋或者小區(qū)布景、學(xué)區(qū)信息，和開發(fā)商介紹的并不完全一致，由此產(chǎn)生了很多糾紛。以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)融科城項目為例，該樓盤營銷廣告在宣傳時帶有“六安路小學(xué)翠微分?！焙汀?5中芙蓉分?！钡膶W(xué)區(qū)信息，但未對該學(xué)區(qū)簽約年限進行說明，實際上開發(fā)商與六安路小學(xué)簽約8年時間，而與45中學(xué)只簽約6年時間，成為引發(fā)融科城業(yè)主多次信訪和聚集維權(quán)的重要因素之一。

2 “學(xué)區(qū)房”廣告宣傳問題的解決措施和建議

2.1 在規(guī)劃審批、預(yù)售許可時把好“學(xué)區(qū)”一關(guān)

在項目總體規(guī)劃時，規(guī)劃部門應(yīng)征求教育主管部門意見，項目規(guī)劃應(yīng)明確配套中小學(xué)、幼兒園具體信息，不明確的不予審批。在預(yù)售許可時，房產(chǎn)部門將樓盤學(xué)區(qū)情況列入申請預(yù)售許可證必要條件，不明確的不予頒發(fā)預(yù)售許可證。

2.2 及時準確發(fā)布學(xué)區(qū)信息

教育主管部門應(yīng)及時公布學(xué)區(qū)劃分方案，以正確的信息引導(dǎo)群眾。工商、房產(chǎn)部門應(yīng)督促開發(fā)商，將教育主管部門的批復(fù)文件在銷售處進行公示，這樣可以避免開發(fā)商利用媒體虛假報道擾亂社會視聽，購房者不會被虛假信息誤導(dǎo)，理性購房，避免了房產(chǎn)糾紛。

2.3 加大“學(xué)區(qū)房”廣告監(jiān)管力度

工商部門會同房產(chǎn)教育等部門，進一步加大對商品房銷售廣告的監(jiān)督管理，對涉嫌夸大或虛假宣傳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法嚴處，建立企業(yè)誠信檔案，并在媒體或者網(wǎng)絡(luò)上予以通報，特別是針對“由明轉(zhuǎn)暗”的變相廣告宣傳，引導(dǎo)業(yè)主掌握證據(jù)，改進調(diào)查取證方法，進一步加大查處力度。

2.4 進一步推進義務(wù)教育資源均衡化

2.4.1 地方要進一步加大教育資金投入，重點扶助薄弱學(xué)校，增強薄弱學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子和師資隊伍的建設(shè)，提升自身的軟件條件，讓所有學(xué)校都站在同一起跑線上擁有均衡的硬件設(shè)施和軟件條件。

2.4.2 引入競爭機制，支持民辦學(xué)校。民辦教育長期以來只是作為公立學(xué)校的補充而存在，使其一直以來無法與公立學(xué)校進行公平競爭，也導(dǎo)致公立學(xué)校對教育的長期性壟斷，讓學(xué)生和家長對公立的名校盲目的推崇，促使名校的學(xué)區(qū)房越來越“香”。現(xiàn)在國家鼓勵和扶持民辦教育，將市場競爭機制引入教育界，讓民辦學(xué)校和公立學(xué)校同時推向市場，讓買房者有更多的選擇。

2.4.3 優(yōu)化學(xué)校布局，均衡配置教育資源，特別是要根據(jù)城市發(fā)展和人口變化的實際，科學(xué)布局，合理新建和改擴建學(xué)校，滿足社會對教育的需求。

2.5 切實做好信訪維穩(wěn)工作

對前期出現(xiàn)的虛假“學(xué)區(qū)房”廣告宣傳問題，縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)要立足實際，多方協(xié)商，督促開發(fā)企業(yè)盡快兌現(xiàn)承諾，解決問題；對不能立即解決的，在做好群眾工作的同時，制定方案逐步解決，或引導(dǎo)業(yè)主通過司法途徑追究開發(fā)商責(zé)任。

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