鄧單月

摘要：2015年3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)營(yíng)改增的推行從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，但短期內(nèi)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境造成一定程度的影響，從而進(jìn)一步影響到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。通過(guò)分析營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期影響，例如稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的變化、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理的變化、企業(yè)融資與現(xiàn)金流的變化等，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)渡過(guò)營(yíng)改增政策過(guò)渡期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供一定程度的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；影響

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)鍵點(diǎn)之一，扮演著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要的角色，可謂是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，資本對(duì)利潤(rùn)的追逐特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)壓力的增加。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的不斷升高也帶來(lái)了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。因此，我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加強(qiáng)。而“營(yíng)改增”政策的推出勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定程度的影響，平穩(wěn)度過(guò)“營(yíng)改增”政策過(guò)渡期間成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)幾年發(fā)展的重點(diǎn)所在。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）經(jīng)營(yíng)成本上升

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)不是孤立存在的，從上游行業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)影響最大關(guān)系最廣的上游行業(yè)。建筑業(yè)的營(yíng)改增必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。如果上游行業(yè)的稅負(fù)增加，那么其增加部分將轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)行業(yè)成本上升。具體說(shuō)來(lái)，包括以下幾個(gè)方面的成本的影響。

首先是材料成本的上升。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號(hào)）規(guī)定，建筑業(yè)在購(gòu)入建筑用主要原材料時(shí)，原材料企業(yè)可以選擇簡(jiǎn)易辦法依照6%計(jì)算繳納增值稅。在此假設(shè)建筑業(yè)企業(yè)購(gòu)入原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，因此建筑企業(yè)這6%的進(jìn)項(xiàng)稅額可以完全被抵扣，營(yíng)改增前后建筑企業(yè)由3%的營(yíng)業(yè)稅率變?yōu)?1%的增值稅銷項(xiàng)稅率減去6%進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑業(yè)稅負(fù)的增加將轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安材料成本的上升。

其次是人工成本的上升。除材料成本外，人工成本也是構(gòu)成建筑成本的重要組成部分。當(dāng)下，人工成本不斷上漲，建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的比重越來(lái)越大，部分地區(qū)甚至達(dá)到20%～30%的高占比。而對(duì)建筑業(yè)來(lái)說(shuō)，勞務(wù)用工的來(lái)源主要為勞務(wù)公司和零散的農(nóng)民工，人工成本無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，必然使建筑施工企業(yè)的人工費(fèi)稅負(fù)增加。建筑業(yè)人工成本的增加，亦會(huì)隨之轉(zhuǎn)嫁于房地產(chǎn)企業(yè)。

最后是費(fèi)用成本的上升。除材料成本和人工成本外，建安企業(yè)成本中還有一種無(wú)法忽視的直接費(fèi)用——機(jī)械設(shè)備費(fèi)，包括設(shè)備租賃費(fèi)和自有設(shè)備維護(hù)修理費(fèi)用。目前建安企業(yè)機(jī)械設(shè)備的租賃情況在實(shí)際中占比較高，而機(jī)械費(fèi)在工程總造價(jià)中也有相當(dāng)程度的占比，“營(yíng)改增”后有形資產(chǎn)租賃增值稅稅率的上升也勢(shì)必造成建筑業(yè)成本費(fèi)用的上升，從而轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)。

綜上所述，“營(yíng)改增”之前，建筑企業(yè)只需繳納3%的營(yíng)業(yè)稅；“營(yíng)改增”后，因支付給建筑工人的人工成本無(wú)法取得增值稅發(fā)票而無(wú)法抵扣，所以其進(jìn)項(xiàng)稅只能抵扣購(gòu)入原材料和租賃設(shè)備取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，其增值稅稅負(fù)將占到工程總造價(jià)的6%左右，“營(yíng)改增”后稅負(fù)較“營(yíng)改增”之前大幅升高。況且這是在假設(shè)建筑業(yè)可以完全取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，但事實(shí)上建筑企業(yè)要完全取得增值稅發(fā)票是不可能的，這部分增加的稅負(fù)最終很可能轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。

（二）短期內(nèi)面臨稅負(fù)上升風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海實(shí)施“營(yíng)改增”試點(diǎn)兩年后，約90%試點(diǎn)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了“稅收減負(fù)”的目標(biāo)，但也有不少企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)沒(méi)有減少反而增加的現(xiàn)象，因此也使許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”增加了許多顧慮。而造成稅負(fù)上升的原因，主要有以下幾個(gè)方面：一是稅率過(guò)高。目前房地產(chǎn)業(yè)以及主要上下游企業(yè)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率在3%～5%之間?！盃I(yíng)改增”后，根據(jù)財(cái)稅[2011]110號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將適用17%或11%的增值稅稅率，那么企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將普遍提高。二是抵扣困難。目前“營(yíng)改增”還在試點(diǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè)還未被完全納入試點(diǎn)，完整的增值稅抵扣鏈條尚不能形成，因而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的情況。例如之前提到的建筑人工費(fèi)，目前仍然無(wú)法直接開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。再如，所購(gòu)買(mǎi)的原材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這些問(wèn)題都可能進(jìn)一步增加房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)。

（三）財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響

營(yíng)業(yè)稅是按應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入的全額計(jì)稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應(yīng)繳稅款金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔阡N項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅差額，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算必將增加不少于十個(gè)會(huì)計(jì)科目，核算難度將大幅度增加。此外，面對(duì)新舊稅制的銜接與過(guò)度，以及政策變化，財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會(huì)被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地成本可能無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先取決于企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中，土地成本、建安成本以及財(cái)務(wù)成本所占比例較大。其中，土地成本依據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。對(duì)于我國(guó)一、二線城市而言，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比較高，“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)可能大幅提高。而對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成本占總成本比例較低，從而導(dǎo)致建安成本占比較高，如果建安成本增值稅可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，那么實(shí)施營(yíng)改增三低線城市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，“營(yíng)改增”將很有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略，從而改變土地的市場(chǎng)價(jià)格。如果高價(jià)地塊項(xiàng)目最終稅負(fù)明顯高于低價(jià)地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸放棄獲取高價(jià)地塊，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)低價(jià)地塊，從而使土地價(jià)格回歸到一個(gè)更合理的水平。

（五）可能引起房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺

如果房地產(chǎn)企業(yè)采用項(xiàng)目公司形式運(yùn)營(yíng)，則房地產(chǎn)項(xiàng)目需要先就預(yù)售收入預(yù)繳稅款，待項(xiàng)目竣工結(jié)算完成時(shí)才能獲取較大金額的進(jìn)項(xiàng)稅款。即房地產(chǎn)企業(yè)可能在進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣前先繳納了增值稅銷項(xiàng)稅，加之房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，相應(yīng)地會(huì)影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，再結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨資金短缺的困難局面。

（六）政策過(guò)渡階段房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇重大損失

針對(duì)在建、在售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺少相應(yīng)過(guò)渡政策。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工，但尚未銷售清盤(pán)完成收入結(jié)算，此時(shí)實(shí)施“營(yíng)改增”，由于項(xiàng)目已完工，無(wú)法再取得任何增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，同時(shí)項(xiàng)目仍然在銷售，銷售價(jià)格基本鎖定，則企業(yè)最終可能需要按銷售額全額承擔(dān)11%的增值稅銷項(xiàng)稅。同樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”實(shí)施前收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又在“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，也將面臨全額繳納增值稅銷項(xiàng)稅、且沒(méi)有相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的局面，如果沒(méi)有相應(yīng)的過(guò)渡政策，企業(yè)稅負(fù)將大幅提高。（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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