陳禹銘

東壩位于北京東北五環(huán)外，一直以來是保障房、經適房的集中地。但自2013年底恒大拿下東壩地王以來，東壩區(qū)域就成為了業(yè)內關注的又一熱點。一年多來，東壩作為京城東北部最后儲備用地，在政府支持下正在悄然發(fā)展。

自住房、高端盤共存

據了解，去年東壩集中供地，不少地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)通過競爭自住房配建面積來決定勝負。這一土地供應格局無形中抬升了可售商品房部分的樓面價，也決定了未來東壩樓市高端商品房和大量自住型商品房共存的供應格局。

目前進駐的房企包括首開、恒大、保利、金隅、湖南富興。從去年開始，東壩區(qū)域大規(guī)模入市，經過眾多房企拼搶，東壩區(qū)域樓面地價因此一路高漲，普遍樓面價超過32000元/平米，最高達5萬元/平米。

在自住房方面，今年已有金隅匯景苑、保利首開麗灣家園等入市，明年恒大、湖南富興的自住房也將相繼入市。自住房集中入市，對東壩商品房市場產生了不小沖擊。記者調查發(fā)現，去年7月，在首開常青藤開盤時，恰逢自住房金隅匯景苑以22000元/平方米的價格入市，為了吸引購房人，常青藤將價格從原來的42000元/平方米下調至34000元/平方米。

由于東壩區(qū)域地塊樓面價已漲至32000元/平方米左右，保利首開、恒大、湖南富興等商品房項目都將打造高端產品，業(yè)內人士預計，未來該區(qū)域內自住房和高端商品房項目共存的競爭局面不會有太大變化。

配套不足，“被高端”

高端樓盤增多，整體供應量加大，其中位于非傳統(tǒng)豪宅板塊的新房， 被認為面臨更大壓力。一位關注東壩板塊的分析人士對記者表示，東壩是目前高端住宅潛在供應量較大的區(qū)域。該位置處于東五環(huán)外，目前周邊配套并不成熟，高端項目價值缺少足夠的支撐。東壩區(qū)域樓盤未來可預計價格達到10萬元/平方米，價格上去了，但配套沒上去。

“東四環(huán)的棕櫚泉二手房賣六七萬/平米，泛海國際新房賣八萬多/平米，東壩樓盤賣10萬/平米會有多大競爭力？”分析人士如此發(fā)問。事實上，在非傳統(tǒng)豪宅板塊，當周邊房價只是每平方米三四萬元，高端住宅沖到8萬元/平方米以上“就費點勁了”。新的高端住宅要勝出，就必須擁有更獨特“軟件”。

記者實地調查發(fā)現，不僅高端產品目前還沒有成品可以參照，東壩區(qū)域整體行業(yè)配套也遠稱不上完善。目前區(qū)域內僅有金隅嘉品MALL一個體量在10萬平方米左右，定位為次區(qū)域性商場的購物中心在建，整個區(qū)域商業(yè)配套同其聚集的人口消費能力并不匹配。

“我們也做過調研，現在這一區(qū)域常住人口在15萬左右，商業(yè)也是以底商為主?！苯鹩缂纹稭ALL推廣經理表示，未來該區(qū)域人口有望達到30萬。而在居民結構中，本地居民大約占30%，外遷過來的白領、購買自住商品房以及限價商品房等政策性住房人群將占總數的七成左右。“相對來講，這一部分人群有著強大的消費能力?！?/p>