陳茜

摘要：房價合理與否一直以來是人們關(guān)注和討論的焦點，文章以廣州作為一線城市代表、杭州作為二線城市代表、南寧作為三線城市代表，通過租售比這一指標來分析不同層次城市的房價合理程度，首先得出我國合理租售比區(qū)間，然后分別對廣州、杭州、南寧的房價合理程度做出判斷。

關(guān)鍵詞：租售比;房價;合理程度

住宅所有者可選擇出售或出租住房，選擇前者，讓渡住房的價值和使用價值，可一次性獲得住房的交換價值;選擇后者時，房主所讓渡的是住房的使用價值，并逐步實現(xiàn)住房的交換價值。售價與租金雖是兩種不同的價格形式，但兩者都是以同一住房的價值量作為計算基礎的。租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，或者是每個月的月租與房屋總價的比值。房屋租售比是國際上用來衡量某地區(qū)房地產(chǎn)市場運行良好與否的指標之一，國際標準通常為1：200到1：300，即在正常市場情況下，買一套房后將其出租200～300個月即能收回全部投資，那么這個房子的投資就是劃算的。這一比值越高，說明房價中的投資需求越大。因此租售比這一指標代表的是真實的住宅服務供求關(guān)系，常用來反映住宅商品房市場價格與真實價值的偏離程度。

租售比這一指標是從投資收益率角度來判斷房價水平是否合理，這一指標更能反映一個城市真實的住房需求，租售比也是反映住房投資空間大小的重要指標。

一、我國合理租售比區(qū)間

從買房者的角度來看， 所須支付的費用有：一次性支付房價、必須支付房屋的維修費、保險費、房產(chǎn)稅等費用加上利息的損失。從租房者的角度來看，所須支付的費用有：按月交納租金，即在整個房屋使用壽命期限內(nèi)應為租金與利息之和。那么，只有當租房支出的總費用和買房支出的總費用相等時，消費者才會認為兩者相當。因此，從經(jīng)濟學角度看，確定合理的住房租售比的原則是：住房的壽命期滿時，選擇購房所需全部費用（用A表示）等于選擇租房所需支付的全部費用（用B表示）。

假設一套住房的建筑面積為S/m2;銀行存款利率為i ;住房價格為P元/ m2·建筑面積，月租金為R元/m2·建筑面積;房屋使用壽命為n年;房屋中所含地價的系數(shù)為k。

（1）

考慮到在購買二手房時買方所需繳納的費用在全國范圍內(nèi)是大同小異，因此，一、二、三線城市的合理租售比之間差異并不明顯。在購買二手房時，買方需交的費用包括契稅、印花稅、交易稅和中介服務費等。其中契稅，購買面積在144平米以下為1.5%，面積在144平米以上為3%，若是家庭唯一住房面積且面積小于90平米則為1%，考慮到本文中采用人均居住面積與家庭人口數(shù)的乘積作為單套住房面積，家庭人口數(shù)取3，那么面積不超過144平方米，故取契稅為1.5%，交易稅率為0.8%，印花稅率為0.025%，中介服務費取3%，綜合稅費j=5.325%;保險費率和維修費率一般為房價的0.2%和0.1%，故α=0.3%。那么，從2003年～2014年，一年存款利率水平區(qū)間為2.25%～4.14%，取房屋使用壽命為n=70年，房屋中所含地價的系數(shù)k=0.8，根據(jù)式（1）可得，我國合理租售比的區(qū)間應為1：195～1：291。

二、不同層次代表城市平均租售比分析

本文選取一線代表城市——廣州，二線代表城市——杭州，三線代表城市——南寧為實例，說明不同層次城市的租售比和合理租售比的對比狀況，表1為我國2003年～2014年不同層次代表城市的實際租售比。

由表1可知，從租售比來看，自2003年至2014年，一線代表城市廣州實際租售比從2010年開始低于1：291，存在明顯泡沫，房價偏離合理水平;二線代表城市杭州實際租售比從2007年開始低于1：291，出現(xiàn)明顯泡沫，說明杭州房價從2007年開始偏離合理水平;三線代表城市南寧實際租售比則從2003年～2014年泡沫相對較小，且2003年～2006年實際租售比高于1：195，說明南寧2003年～2006年的房地產(chǎn)投資價值被低估。

三、結(jié)語

通過廣州、杭州、南寧三個不同層次代表城市的租售比分析可知，三線城市和一二線城市比較，房價相對更合理，而一線、二線城市房價相對不合理程度更高，說明可能存在投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。從長期來看，堅持對于房地長市場的合理調(diào)控有利于促進經(jīng)濟社會的發(fā)展。

參考文獻：

[1]李金甜.商業(yè)地產(chǎn)投資的租售比評價方法分析研究[J].南陽理工學院學報，2014（02）.

[2]張欽欽，閆弘文，劉玲玲.基于合理租售比的青島市住宅市場分析[J].中國房地產(chǎn)（學術(shù)版），2013（02）.

[3]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟學通論[M].北京大學出版社，2003.

（作者單位：廣州工程技術(shù)職業(yè)學院 財經(jīng)與管理系）