龔小鋒

在鄂爾多斯東南部，聳立著一座號(hào)稱耗資50億，為數(shù)百萬居民建造的新城。該新城一直被外界關(guān)注，并被冠以“鬼城”的稱謂。原因是該新城自2010年建成之后，就被報(bào)道稱幾乎無人居住。

在3月10日上午的十二屆全國人大三次會(huì)議內(nèi)蒙古代表團(tuán)全團(tuán)會(huì)議上，鄂爾多斯市長廉素再次被問到“鬼城”、“空城”的相關(guān)問題，從而引發(fā)了外界再次關(guān)注。實(shí)際上，鄂爾多斯開始試圖以一種新的面貌示人。“天朗氣清，自在養(yǎng)生”，廉素在兩會(huì)上就為鄂爾多斯的生態(tài)旅游做起了廣告。

樓市探底

鄂爾多斯轄1個(gè)市轄區(qū)和7個(gè)旗（不包括新規(guī)劃的康巴什新區(qū)）。其中的“一區(qū)”即東勝區(qū)，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多萬，約占鄂爾多斯人口的三分之一。

媒體報(bào)道的鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫，主要集中在東勝區(qū)，而外界所稱的“鬼城”，則指為分擔(dān)東勝區(qū)部分功能而在該區(qū)附近新建的康巴什區(qū)。

當(dāng)年鄂爾多斯新區(qū)規(guī)劃報(bào)批時(shí)，相關(guān)部委就曾指出新城規(guī)劃存在明顯弊端：距離老城太遠(yuǎn)，且為一片荒地，很難聚集人口。但地方政府搞新城建設(shè)的熱情卻十分高漲。

2010年曝出鬼城概念時(shí)，該城區(qū)新建，還沒有多少居民開始遷入。而當(dāng)年，康巴什新區(qū)規(guī)劃的是100萬人口的目標(biāo)，但眼下康巴什管委會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新區(qū)人口僅近8萬人，不到當(dāng)時(shí)規(guī)劃的十分之一。當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道稱，“一路走過主干道，人少房多，晚上多數(shù)小區(qū)亮燈不到三成?！?/p>

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士吐槽說，有開發(fā)商朋友在鄂爾多斯的樓盤，售樓處只留一個(gè)人了。甚至還有傳言稱：“整個(gè)鄂爾多斯康巴什新城，只有一個(gè)房地產(chǎn)策劃。這個(gè)鬼城，是要埋葬一批樓盤與房企的節(jié)奏嗎?！?/p>

“康巴什新區(qū)仍有不少樓盤在售，有部分資不抵債出售的，也有很多之前沒賣完的樓盤，庫存還很大?！睋?jù)在鄂爾多斯從事地產(chǎn)行業(yè)的吳先生介紹，不過整體來說最難的時(shí)候可能已經(jīng)過去了，現(xiàn)在因?yàn)榭蛋褪苍跊_刺5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，主打休閑旅游的概念，一部分企事業(yè)單位搬過去了，也比以前好一些。

“百萬人口級(jí)城市，如果新城新區(qū)距市區(qū)超過20公里，等于找死。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，康巴什新區(qū)離鄂爾多斯老城區(qū)約30公里之遠(yuǎn)。相比之下，現(xiàn)在被關(guān)注的鄭東新區(qū)其實(shí)不能算是鬼城，因?yàn)樗o貼老城區(qū)邊緣向外發(fā)展，定位與規(guī)劃合理，河南人口最多，鄭州人口增速很快，有一定市場基礎(chǔ)。

不過，網(wǎng)上此前有傳聞稱鄂爾多斯房價(jià)從“2萬跌到3000元”，實(shí)際上有些夸張。東勝區(qū)2011年巔峰時(shí)普通住宅房價(jià)穩(wěn)定在6000元/平方米到9000元/平方米之間，個(gè)別樓盤能賣到15000元/平方米。

據(jù)記者根據(jù)鄂爾多斯多處樓盤的統(tǒng)計(jì)，眼下，在東勝區(qū)中心圈內(nèi)，房價(jià)在基本在5000元/平方米以上；外圈則在3000-5000元/平方米元范圍；康巴什新區(qū)的房子，均價(jià)降到不到5000元。

“我個(gè)人覺得鄂爾多斯房價(jià)已經(jīng)見底了，像東勝區(qū)的中心區(qū)，畢竟是老城區(qū)，現(xiàn)在的均價(jià)在5000元左右，已經(jīng)很難再降了?！眳窍壬f，還有一些豪宅公寓項(xiàng)目，也能賣到很高的價(jià)格。

相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，鄂爾多斯樓市接近探底。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，鄂爾多斯房價(jià)環(huán)比跌幅0.67%，新建住宅樣本平均價(jià)格為8693元/平方米。2月份的鄂爾多斯房價(jià)環(huán)比跌幅0.14%，新建住宅樣本均價(jià)為8681元/平方米。

消化天量庫存

2010年，是很多人懷念鄂爾多斯的時(shí)代。那是鄂爾多斯人記憶中最美好的一年，是“干什么都掙錢”的一年。煤價(jià)上漲帶來的資金通過遍及全城的民間集資，進(jìn)入樓市，進(jìn)而制造了如潮水般上漲的財(cái)富。

有媒體援引一名當(dāng)?shù)厣倘说幕貞浾f，“當(dāng)時(shí)真的是干什么都掙錢，你開一個(gè)飯館，開著開著不想開了，隨手加價(jià)（人民幣）100萬元都有人接盤?！?/p>

但好運(yùn)氣在2011年戛然而止，嚴(yán)重失衡的房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價(jià)泡沫化，民間融資危機(jī)也隨之爆發(fā)，成為壓倒當(dāng)?shù)胤績r(jià)的“最后一根稻草”。2012年煤價(jià)下跌，更給了重重一擊，使鄂爾多斯市2012年財(cái)政收入增幅，從2011年的48%直接自由落體到3%。財(cái)富的大潮退下，只留下一幢幢爛尾樓和數(shù)不清的債務(wù)。

“和溫州人不一樣的是，溫州人大起大落過兩三次，2000年前后溫州人是第一次暴富后遭遇慘況，當(dāng)時(shí)輿論壓力特別大，所以發(fā)生了很多跳樓事件?！痹诙鯛柖嗨箯氖路康禺a(chǎn)工作多年，現(xiàn)在某地產(chǎn)公司擔(dān)任北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的楊曦（化名）回憶說，溫州人經(jīng)過幾次大起大落，特別淡然了，債主也不會(huì)逼得太緊，政府處理方法也比較成熟。

在她看來，當(dāng)年鄂爾多斯富起來的那一撥人，是第一次經(jīng)歷暴富，后來遭遇危機(jī)，更多是自己被自己嚇到了，“謹(jǐn)慎的態(tài)度使得房產(chǎn)價(jià)格走低，其實(shí)購買力還是有的?！?/p>

在去年的全國兩會(huì)上，廉素就曾表示，為了消化天量庫存，鄂爾多斯三年內(nèi)不再批建新的商品房，同時(shí)利用三年的時(shí)間來消化存量。

針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存量房多的狀況，鄂爾多斯在2012年底就啟動(dòng)試點(diǎn)，把回購存量商品房用作城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房房源。這在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場疲軟的狀況下，能夠起到一定的消化樓市庫存的作用。

鄂爾多斯市房管局副局長孟和平此前稱，2014年鄂爾多斯棚戶區(qū)改造任務(wù)為9680戶，通過回購存量房安置7666戶，接近總數(shù)的80%。

對(duì)于媒體再次問及的庫存問題，廉素回答道：“去年我回答這個(gè)問題的時(shí)候說，鄂爾多斯沒有賣出去的房子還有4.5萬套，2014年又賣了1萬多套，大體上接近200萬平方米?，F(xiàn)在我們留下來沒有賣完的房子還有3.4萬套。再有三年左右時(shí)間就能消化掉，鄂爾多斯的樓市不是問題?！?/p>

楊紅旭認(rèn)為，鄂爾多斯地方政府嘴上說得輕松，心里卻不一定輕松。由于當(dāng)前全國二線城市去化周期是14個(gè)月，三線城市平均去化周期是20個(gè)月，按官方的說法還得需要36個(gè)月左右，但這還沒考慮那些尚未取得預(yù)售證的在建、停工樓盤。

部分業(yè)內(nèi)人士甚至更加悲觀，最早提出“鬼城”這一稱謂的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛去年甚至稱，如鄂爾多斯、二連浩特、曹妃甸、常州等鬼城估計(jì)10年也消化不完。

“能不能三年內(nèi)消化完，我持保留態(tài)度，但鄂爾多斯樓市也沒有外界想象的那么可怕?！睏铌卣J(rèn)為，剛改和剛需產(chǎn)品會(huì)比豪宅好消化一些。由于鄂爾多斯本地土豪資金鏈斷裂后，情況不樂觀，對(duì)豪宅銷售造成影響，比如鄂爾多斯星河灣受影響就比較大。

但在她看來，除了包頭是省會(huì)城市以外，鄂爾多斯畢竟是整個(gè)內(nèi)蒙排得上名的城市，包括市政建設(shè)和醫(yī)療配套都很好，一些小城市人口都會(huì)去鄂爾多斯打工，甚至成家置業(yè)生子，所以人口凈流入比較大，而這部分主要是剛需剛改需求，“四千到七八千左右的樓盤，還是有需求的，沒那么悲觀”。

打造“新鄂爾多斯”

楊紅旭認(rèn)為，實(shí)際上，神木、鄂爾多斯這樣的城市，由于過于依賴資源價(jià)格，前幾年樓市投資投機(jī)過度，現(xiàn)資源價(jià)格暴跌，樓市泡沫破滅后，其復(fù)蘇時(shí)間將遠(yuǎn)慢于溫州。

“這幾年鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場也逐漸走向成熟，鄂爾多斯人對(duì)產(chǎn)品的選擇也有轉(zhuǎn)向，不再是外界以為的人傻錢多，他們也不一味追求夸張和浮華的設(shè)計(jì)了?！睏铌貏t認(rèn)為，過去你跟他說干掛石材之類的，現(xiàn)在可能已經(jīng)很難說服他了。但說一些國際化生活方式，比如物業(yè)服務(wù)，就更有說服力。

廉素也呼吁，外界不要再聚焦于鄂爾多斯的樓市。因?yàn)槎鯛柖嗨沟姆康禺a(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重很小，連3%都不到，所以對(duì)鄂爾多斯整體經(jīng)濟(jì)不會(huì)有什么大的影響。

實(shí)際上，鄂爾多斯開始試圖以一種新的面貌示人?！疤炖蕷馇?，自在養(yǎng)生”，廉素在兩會(huì)上為鄂爾多斯的生態(tài)旅游做起了廣告，歡迎全國人民來旅游，“冬天到海南島，夏天到鄂爾多斯”。

根據(jù)國家環(huán)保部環(huán)境監(jiān)測中心最新公布的2014年全國190個(gè)城市PM2.5年平均值數(shù)據(jù)，鄂爾多斯的數(shù)值僅高于三亞、?？诤屠_?！斑@個(gè)數(shù)據(jù)可是官方的，鄂爾多斯的空氣質(zhì)量確實(shí)走在全國前列。”廉素說，得益于鄂爾多斯近年來在產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)能減排和生態(tài)建設(shè)等方面所做的工作，“老百姓切身感受到生態(tài)環(huán)境的改善?！?/p>

目前，文化旅游業(yè)成為鄂爾多斯市努力打造的朝陽產(chǎn)業(yè)。全市國家A級(jí)旅游景區(qū)和全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)已達(dá)47家，其中國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)2家，國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)21家。

“我覺得從長遠(yuǎn)看，康巴什新區(qū)未來房產(chǎn)的升值潛力還是有的?！眳窍壬f，康巴什新區(qū)已正式申報(bào)國家AAAAA級(jí)旅游區(qū)，試圖打造成為西部最美草原休閑度假、新穎現(xiàn)代的旅游城市。

“很多包頭的人都往鄂爾多斯走了，因?yàn)榭諝夂铜h(huán)境好，城市配套建設(shè)好，所以我覺得鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)也好，房地產(chǎn)市場也好，低落不會(huì)是常態(tài)?！睏铌卣f。