龔小鋒

開年第一季度，境內、境外融資呈現了完全不同的趨勢，一邊是佳兆業(yè)危機后房企境外融資環(huán)境進一步嚴苛，一邊是在一系列的房地產市場松綁政策之下，已停閘4年A股市場涉房再融資開閘。

今年A股房企再融資方案推出的時間，全部為1月16日證監(jiān)會發(fā)言人明確表示取消房企再融資前置審批后，房企再融資需求之急切，可見一斑。

境外融資遇冷

歷年一季度往往都是房企境外融資的密集期。但在宏觀環(huán)境承壓、房地產行業(yè)走勢不明朗的背景下，2015開年境內房企的境外發(fā)債，無論是數量還是規(guī)模都呈銳減態(tài)勢。

從年初開始，房企融資局面呈現不樂觀的趨勢，尤其是融資成本與去年同期相比明顯走高，2月份3筆融資的利率均在7.5%以上。如恒大地產在2月10日發(fā)行的一筆10億美元五年期債券的利率達12%，遠高于遠洋地產此前發(fā)行的一筆同為五年期債券4.625%的利率。

2月27日碧桂園發(fā)行的一筆五年期的9億美元債券，利率為7.5%；時代地產3月2日發(fā)行的一筆2.8億美元優(yōu)先票據，利率也高達11.45%。去年同期他們的融資成本約為6%-7%。

中原地產研究中心統計數據顯示，2015年前兩個月，房企海外融資暴跌。3月份以來僅完成兩筆房企海外融資，預計今年3月份全月融資將比2014年3月份的34億元大幅縮減。1-2月國內房企海外融資總額度僅為36.85億元，相比2014年同期的137.91億元出現73.35%的明顯暴跌。

關于出現海外融資暴跌的主要原因，與佳兆業(yè)事件和美元升值等因素不無關系。3月2日，標普信用分析師葉翱行公開表示，佳兆業(yè)危機后內地房企的境外債券發(fā)行明顯放緩，境外投資市場對實力較強的開發(fā)商還保持開放，但發(fā)行債券的定價可能提高，成本也會相應上升。境外投資者尤其注重發(fā)債房企的財務狀況和風險，對財務杠桿較高的企業(yè)會敬而遠之。

知名財經評論人余豐慧也認為，隨著美聯儲量化寬松開始退出，美元上漲，黃金價格下跌等都是大概率事件。而美元走強后，熱錢將流出中國市場，加劇地產企業(yè)融資窘境，也對房地產市場構成利空，從而影響房企的海外融資狀況。

據悉，由于美國貨幣政策逐漸收緊，且美聯儲很有可能加息，房企海外融資的成本勢必會進一步提高。

A股再融資開閘

融資雖遭遇“外冷”，但卻出現了“內熱”。自今年1月16日證監(jiān)會發(fā)言人明確表示取消房企再融資前置審批后，上市房企借道定向增發(fā)進行再融資已呈井噴之勢。

3月19日，兩房地產上市公司中茵股份和天?；ǚ謩e發(fā)布公告，非公開發(fā)行獲證監(jiān)會通過，分別獲批17億元和15.5億元。隨后，北京城建再融資通過，獲批39億元；大名城獲批30億元。

兩個“大單”所透露的信號更值得注意。3月17日，保利地產拋出百億定增預案。計劃募資的100億元將投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地的11個投資項目。保利地產亦稱，公司資產負債率達到77.89%，定增有利于緩解資金壓力。2月3日，自稱近10年來一直沒有通過股權融資方式募集資金的泛?？毓?，連發(fā)數個公告，披露了一筆總額達120億元的定向增發(fā)募資大單。

據記者不完全統計，截至3月20日，今年以來累計已有超過15家地產上市公司推出定增預案。盡管此前也有房企發(fā)布再融資預案，但大多是接近于“擦邊球”性質，如涉房企業(yè)對旗下非地產業(yè)務的融資方案，以及更符合政府調控思路的棚戶區(qū)、保障房和剛需房項目。

而此次在獲批的房企中，商業(yè)地產、普通住宅、中高端住宅以及一級土地開發(fā)和上市公司資產重組均有涉及。

房企再融資方案的審批前置始于2010年，前置審核環(huán)節(jié)大大拖延了再融資方案的獲批進度，其中國土部的意見對最終的審核結果影響最大。即使去年初地產再融資已陸續(xù)放開，但由于國土部的事前審查機制，實質上主流地產企業(yè)，主要是地產項目較多的企業(yè)再融資仍然受限。

房企再融資前置審查取消，意味著房地產上市公司的再融資方案無需再由國土部和住建部審核打分，只需報備即可，在規(guī)定時間內這兩大主管部門無異議即視為通過。

“此前由于A股造血功能的喪失，很多房企不得不通過銀行借款、信托資金甚至民間借貸取得資金，推高了資金成本，也增加了系統性風險?！眱|翰智庫研究中心副主任張化東表示，現在放松管制，拓寬融資渠道，是為了讓市場自行調節(jié)。

多渠道融資“破局”

盡管境外融資遇冷，但部分房企仍寄望于把酒店、商業(yè)等業(yè)務剝離赴港上市，也是當下房企緩解資金鏈緊張、提高融資能力的融資渠道之一。記者發(fā)現，自去年以來，部分開發(fā)商成功分拆旗下業(yè)務，其母公司即可獲得一個新的融資渠道，有利于向地產業(yè)務輸送更多的現金流。

如碧桂園計劃將酒店業(yè)務分拆上市，碧桂園執(zhí)行董事及首席財務官吳建斌此前稱，酒店業(yè)務的分拆是基于可平衡風險的考慮，長遠來講，希望發(fā)揮更大作用。

在分拆方面，部分房企已先行一步，去年港股上市公司方興地產成功分拆集團旗下的酒店業(yè)務金茂投資赴港上市。

而在內地，申銀萬國證券研究報告則認為，再融資放開短期內將提升公司估值，中長期則提升公司盈利能力。從數據來看，2014年共20家房企成功再融資，計算預案公告日至增發(fā)上市日附近股價上漲情況，20家房企平均漲幅為92.5%，最高的外高橋漲幅接近332%，最低的陽光城漲幅為21.6%。

在此背景下，優(yōu)勢房企將獲得更充裕的優(yōu)質資金，以增強獲取優(yōu)質項目的實力，甚至推動實力房企尋求更多的兼并重組機會，從而進一步提升行業(yè)集中度，加速行業(yè)整合的進程。

今年以來，泰禾、深振業(yè)等謀求快速發(fā)展的房企就通過定增、配股等形式已募集資金超過55億多元。其中泰禾集團發(fā)布公告稱，公司擬非公開發(fā)行不超過28922.64萬股A股股票，募集資金總額不超過40億元。這在房企內地融資中算規(guī)模較大一筆，用于泰禾加大核心區(qū)域房地產項目開發(fā)力度、增強公司競爭力。

張化東認為，再融資的放開也可以視作一個信號。由于今年房地產投資仍然疲弱，政策可能將持續(xù)托底。下一步可能對于房地產企業(yè)IPO重新打開窗口。不過，其也表示，“不是市場放開就一定能夠融得到錢的，畢竟投資者不是傻子，他們會對行業(yè)和對企業(yè)做出判斷，不是說企業(yè)想發(fā)錢就能發(fā)的?！?/p>

余豐慧提醒，中國A股比較顯著的特點是圈錢市、投機市，因而市場風險較大。房地產行業(yè)的融資，尤其是中小企業(yè)杠桿率較大，不能放松資格審查。