巫德富 黃曉東 周燕玲

摘 要：文章首先對(duì)廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置條件進(jìn)行了梳理，指出廣西開(kāi)征物業(yè)稅必須先理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)的關(guān)系和建立滿足開(kāi)征物業(yè)稅的技術(shù)條件這兩個(gè)核心問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為廣西開(kāi)征物業(yè)稅提供經(jīng)驗(yàn)啟示。最后，從納稅人、納稅對(duì)象及范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率和優(yōu)惠減免等方面構(gòu)建廣西稅收制度，并提出了廣西開(kāi)征物業(yè)稅的開(kāi)征時(shí)序問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：前置條件 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)啟示 制度設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）05-129-02

一、廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置條件

廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置前條件與全國(guó)其他地區(qū)基本相同，主要取決于以下幾個(gè)條件：一是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的關(guān)系，哪些稅費(fèi)應(yīng)納入物業(yè)稅；二是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定，個(gè)人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立；三是完善的評(píng)估體系。

（一）物業(yè)稅的涵義

從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，不區(qū)分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。{1}

（二）理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的關(guān)系

我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系較為復(fù)雜，涉及到投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中；二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中，筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)本文認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對(duì)土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無(wú)從談起，嚴(yán)重影響金融秩序；同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財(cái)政的機(jī)會(huì)，影響當(dāng)期的財(cái)政收入，影響地方政府開(kāi)征物業(yè)稅的積極性。{2}第三，土地出讓金分開(kāi)征收，降低了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，房?jī)r(jià)主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡(jiǎn)化稅制角度，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅（房地產(chǎn)業(yè)）、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)稱為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過(guò)渡到重保有。投資環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費(fèi)保留。

（三）建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件

開(kāi)征物業(yè)稅的技術(shù)條件主要有兩項(xiàng)，一是個(gè)人房產(chǎn)信息；二是房地產(chǎn)估值。個(gè)人房產(chǎn)信息隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建立，登記制度全面實(shí)施，該技術(shù)條件得到完全滿足。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，廣西應(yīng)當(dāng)盡快完善房地產(chǎn)評(píng)估體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，培育合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員。{2}否則，難于滿足開(kāi)征物業(yè)稅額技術(shù)條件，房地產(chǎn)就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。

二、廣西開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在物業(yè)稅改革和實(shí)踐方面都走在我國(guó)前面，其成果或失敗的經(jīng)驗(yàn)對(duì)廣西開(kāi)征物業(yè)稅有重要的借鑒意義。在此，筆者選取了美國(guó)、日本、新加坡和我國(guó)香港地區(qū)主要基于以下理由：一是美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平加高，物業(yè)稅是其財(cái)政收入的主要來(lái)源；二是新加坡土地制度與我國(guó)相類似，且保障制度也比較有特色；三是日本上世紀(jì)80年代開(kāi)征物業(yè)時(shí)與我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多共同之處；四是香港屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿特區(qū)，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。{4}

（一）發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)

（二）發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)物業(yè)稅制度對(duì)廣西開(kāi)征物業(yè)稅的啟示

1.納稅人為物業(yè)的所有人或使用人。美國(guó)以物業(yè)的所有人為納稅義務(wù)人，日本和我國(guó)香港特區(qū)以所有人和使用人為納稅義務(wù)人，從世界范圍來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以使用人和所有者作為納稅義務(wù)人。

2.征稅對(duì)象主要是土地和房屋。從世界范圍來(lái)看，一是只針對(duì)土地或房屋征稅，如澳大利亞只對(duì)土地征稅，對(duì)房屋不征收。二是對(duì)房屋和土地一并征稅，如美國(guó)、新加坡等大多數(shù)國(guó)家。三是土地、房屋和其它機(jī)器設(shè)備綜合在一起征收財(cái)產(chǎn)稅。

3.以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，大多數(shù)國(guó)家以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)，如美國(guó)和日本；新加坡和中國(guó)香港特區(qū)則是以不動(dòng)產(chǎn)年租值作為計(jì)稅依據(jù)；不管哪一種計(jì)稅依據(jù)都能反映房地產(chǎn)自身價(jià)值和時(shí)間價(jià)值，具有科學(xué)性。

4.稅率一般為較低的比例稅率和累進(jìn)稅率。從物業(yè)稅開(kāi)征的稅率來(lái)看，美國(guó)、日本和我國(guó)香港特區(qū)采取的是比例稅率，因?yàn)楸壤惵屎?jiǎn)單易執(zhí)行，但不能調(diào)節(jié)貧富差距；新加坡采取的是累進(jìn)稅率，此方法優(yōu)點(diǎn)是體現(xiàn)了量能支付原則，但計(jì)算較為復(fù)雜。在稅率高低方面，大多數(shù)國(guó)家采取的是低稅率，美國(guó)50個(gè)州，但每個(gè)的稅率都不同且稅率不高，稅率最高不超過(guò)3%。

5.一般優(yōu)惠政策和征管權(quán)。不同國(guó)家的優(yōu)惠政策有所不同，主要有以下幾種情況：一是所有權(quán)歸政府的免物業(yè)稅；二是針對(duì)一些非盈利組織如慈善、教育和宗教等免稅；三是對(duì)生活苦難的老人或失去生活來(lái)源的人免稅；四是設(shè)立了起征點(diǎn)和免征額，如美國(guó)對(duì)居民購(gòu)買首套住房免物業(yè)稅。

在物業(yè)稅征管權(quán)方面，凡是實(shí)行中央和地方分稅制的國(guó)家，物業(yè)稅都劃歸地方，構(gòu)成地方主要稅種，如美國(guó)物業(yè)稅由各州制定，地方政府征收后用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、構(gòu)建廣西稅收制度的設(shè)計(jì)

（一）納稅人、納稅對(duì)象及范圍

1.納稅人。在前文的經(jīng)驗(yàn)借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國(guó)上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)規(guī)定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人，由其監(jiān)護(hù)人繳納；房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人；二是擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，主要原因是拿地后為開(kāi)發(fā)，這種只針對(duì)土地使用權(quán)繳納物業(yè)稅，土地使用權(quán)人為納稅人；三是只有房屋產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)，比如集資房，應(yīng)以房屋的所有者為納稅義務(wù)人；四是既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有所有權(quán)，比如單位個(gè)人沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但長(zhǎng)期使用該房地產(chǎn)，那么實(shí)際使用者就應(yīng)為納稅義務(wù)人。

2.納稅對(duì)象及范圍。物業(yè)稅的納稅對(duì)象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內(nèi)游泳館等。根據(jù)我國(guó)稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對(duì)象為房地產(chǎn)合一統(tǒng)一征稅。

由于我國(guó)房地產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，包含有商品房、市場(chǎng)運(yùn)作房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開(kāi)征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購(gòu)置的首套商品住房在土地使用年限內(nèi)免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規(guī)定納稅。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)稅；其他市場(chǎng)運(yùn)作房和經(jīng)濟(jì)適用房等也應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)減免方面做出相應(yīng)的規(guī)定。

物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時(shí)限定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋和土地，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以逐步推向廣大農(nóng)村地區(qū)。

3.課稅對(duì)象的征收時(shí)序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強(qiáng)，物業(yè)稅開(kāi)征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對(duì)商品住宅，根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，征收時(shí)序應(yīng)從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對(duì)小產(chǎn)權(quán)物業(yè)征收。在農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)的大背景下可以解決國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)享有平等的權(quán)益。第四，向廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)軍。配合新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。但不能加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

（二）計(jì)稅依據(jù)和稅率

1.計(jì)稅依據(jù)。目前，物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種，一是從量計(jì)征，二是從價(jià)計(jì)征。從量計(jì)征主要是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的面積來(lái)計(jì)算，如城鎮(zhèn)土地使用稅，但是由于位置不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值差距很大，使得價(jià)值高的地區(qū)的物業(yè)同價(jià)值低的地區(qū)繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實(shí)行從價(jià)計(jì)征，但需在原值基礎(chǔ)上扣除10%～30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)變化，在前文經(jīng)驗(yàn)借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數(shù)國(guó)家采取從價(jià)計(jì)征的方式，按照國(guó)際慣例，廣西在開(kāi)征物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)采用物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，并根據(jù)物業(yè)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，首先設(shè)立一個(gè)評(píng)估率，將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值乘以評(píng)估率作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

2.稅率。在前文的經(jīng)驗(yàn)借鑒中可以看出，世界上大多數(shù)國(guó)家采取的是比例稅率和累計(jì)稅率，稅率的范圍在1%～3%之間。一些國(guó)家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高；住宅與非住宅，非住宅稅率要高；閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進(jìn)稅率，根據(jù)“簡(jiǎn)單，明了”原則，建議廣西開(kāi)征物業(yè)稅采取統(tǒng)一的累計(jì)稅率，這在一定程度上能打擊投機(jī)行為，調(diào)節(jié)不同納稅人之間的收入差距，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則。在稅率高低方面，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率不應(yīng)過(guò)高，稅率過(guò)高老百姓的抵觸情緒較強(qiáng)，并且加重老百姓的負(fù)擔(dān)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗(yàn)，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率定為0.5%～3%為宜。{5}

（三）物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠

第一，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行減免，暫不征收農(nóng)村居民自用房屋的稅。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的盛行，農(nóng)村觀光、休閑旅游的發(fā)展，針對(duì)這類物業(yè)以較低的稅率征收。

第二，針對(duì)公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分為公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與社會(huì)事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與準(zhǔn)公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)有著嚴(yán)格的區(qū)別。針對(duì)準(zhǔn)公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，應(yīng)區(qū)分營(yíng)利性和非營(yíng)利性的區(qū)別。營(yíng)利性與非營(yíng)利性的稅收優(yōu)惠應(yīng)區(qū)別對(duì)待。社會(huì)事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。

第三，針對(duì)居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35平米以內(nèi)免征物業(yè)稅。對(duì)城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實(shí)行物業(yè)稅減免政策。

注釋：

{1}徐滇慶.房?jī)r(jià)與物業(yè)稅[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008

{2}楊德文.關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅法律制度構(gòu)建的思考[J].中國(guó)市場(chǎng).2010

{3}隆國(guó)強(qiáng).美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制度及對(duì)中國(guó)的啟示—以德克薩斯州為例[R].中國(guó)金融出版社2003

{4}顧紅.日本稅收制度[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003

{5}韓德軍.物業(yè)稅改革國(guó)際借鑒與政策選擇[D].西北農(nóng)業(yè)科技大學(xué)，2006：39-40

{6}鄧宏乾.基于稅收目的的物業(yè)稅改革分析——兼評(píng)物業(yè)稅改革方案[J].華中師范人學(xué)報(bào)，2006，（3）

（作者單位：廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣西南寧 530023）

[作者簡(jiǎn)介：巫德富（1982-），男，四川隆昌人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系，講師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)濟(jì)師，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；黃曉東（1961-），男，湖南人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系，副教授，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)管理；周燕玲（1983-），女，廣西南寧人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系，講師，研究方向：稅收制度]

（責(zé)編：若佳）