胡國榮 謝偉平

[摘 要]通過對湖州市區(qū)近15年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況回顧，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)對湖州市區(qū)社會經(jīng)濟等方面的貢獻；從房地產(chǎn)住宅投資額占GDP比重、城市化與人口年齡結構及房地產(chǎn)住宅價格的合理性等幾個方面對湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)進行實證分析并預測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢；對湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提出建議。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；城市化；可持續(xù)發(fā)展；住房價格

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 259

1998年，在以取消福利分房為特征的住房制度改革的大潮下，開啟了我國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展周期，特別是2003年，政府將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，進一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價格大幅上漲，房地產(chǎn)投資額逐年上升，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的依賴程度越來越高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會爭論的焦點。

1 湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧

1998年至2013年，在全國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體上也呈現(xiàn)開發(fā)投資額快速增長與商品房銷售價格穩(wěn)步上漲的局面。15年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1998年的5 3億元人民幣增長到2013年的130 1億元人民幣，年均增長23 8%；商品房銷售平均價格年均增長11 1%。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與銷售均價的變動情況，大致可以分三個階段來描述湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程。

第一個階段為1998年至2002年。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位：促進住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，推動住房制度改革。這一階段，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對數(shù)較低，但增長速度較高，前三年加速增長，后兩年增速放緩，2000年增速達到64 3%的峰值，2002增速放緩至8 6%，年均增幅為28 92%；商品房銷售均價變動較為平穩(wěn)，1998年與2001年商品房銷售均價出現(xiàn)小幅度的下降，另外三年基本保持平穩(wěn)增長，增幅最高的2000年為11 8%，年均漲幅為6 15%。

第二個階段為2003年至2007年。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位：國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。這一時期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額也呈現(xiàn)單邊遞增的走勢，除了2005年投資增速較低，僅為1 4%外，其余各年份房地產(chǎn)投資增幅都在25%以上，2007年達到階段峰值55 3%，年均投資增速為31 5%，高于第一階段2 6個百分點。商品房銷售均價從2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，漲幅達到112 77%，年均漲幅20 77%。

第三個階段為2008年至2013年。主要特點是房地產(chǎn)反復調(diào)控期，目的是控制房價。這一時期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額先抑后揚，2008年受到次貸危機影響，房地產(chǎn)投資額下降0 9%，其余各年投資額呈現(xiàn)持續(xù)增長的勢頭，2013年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高130 1億元，較2008年的56 9億大幅增長128 6%，年均增長17 99%。2008年，湖州市區(qū)銷售均價漲幅放緩至3 3%，但隨后三年湖州市區(qū)的房價加速上漲，其中2010年銷售均價在2009年環(huán)比上漲19 3%的基礎上再大幅飆升36 4%，成為1998年以來銷售均價漲幅最高的一年，2011年漲幅放緩至9 1%，2012與2013年銷售均價保持高位震蕩。這一階段銷售價格年均漲幅10 5%。

1998年至2013年，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)歷了一輪量價齊升的上升周期，然而隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，在帶動整個社會經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶來了不可忽視的問題，如房價大幅上漲，居民生活成本上升，并加劇了社會貧富分化；經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴；此外房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對地區(qū)環(huán)境與資源構成了較大的壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會經(jīng)濟發(fā)展的關鍵問題。

2 湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展因素的評價與展望

2 1 湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額與GDP的關系

自1998年以來，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額逐年穩(wěn)步上升，從1998年的4 35億元上升至2013年的87 23億元，年均增長率為22 13%；住宅投資額占GDP的比重從1998年的3 2%上升到2013年10 8%。如此快速發(fā)展是否可持續(xù)成為許多行業(yè)專家學者爭論的焦點?；仡櫴澜绺鲊姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，或許能夠找到問題的答案。圖1為房地產(chǎn)住宅投資額占GDP的比重在美國、德國、日本、韓國與中國、浙江以及湖州市區(qū)的歷史表現(xiàn)。由于數(shù)據(jù)可得性的約束，圖中的中國住宅投資占GDP比重數(shù)據(jù)為1995年至2013年，浙江1999年以來以及湖州市區(qū)1998年以來至2013年。從圖1可以看出，湖州市區(qū)該指標從1998年3 2%上升至2013年的10 8%，基本呈現(xiàn)波浪式上升態(tài)勢，這與全國住宅投資的GDP占比走勢基本吻合。從近十多年中國、浙江省及湖州市區(qū)住宅投資占GDP比重的曲線斜率來看，美國1929年大蕭條之后以及第二次世界大戰(zhàn)后的復蘇階段，日本第二次世界大戰(zhàn)后至20世紀70年代初經(jīng)濟快速崛起的階段，韓國20世紀80年代以及21世紀初曾經(jīng)出現(xiàn)類似陡峭的走勢；但是對比上述幾個國家的峰值，目前中國住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達到前所未有的高度。盡管湖州市區(qū)這一比率較全國和浙江偏低，但仍高于上述四個國家的歷史峰值。上述四個國家中峰值最高的日本，最大值為9 2%（1973），而2013年湖州市區(qū)這一比重已經(jīng)達到10 8%，浙江12 8%，全國12 4%，均超過日本峰值1%以上。

圖1 各國、各地區(qū)住宅投資額占GDP比重

數(shù)據(jù)來源：各國及地區(qū)各年統(tǒng)計年鑒。

從上述幾個國家住宅投資占GDP比重的歷史走勢看，目前湖州市區(qū)、浙江乃至全國住宅投資占GDP比重呈現(xiàn)出前所未有的高水平，表明湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅發(fā)展已經(jīng)進入高潮階段。未來隨著GDP總量的上升，房地產(chǎn)住宅投資的放緩或者下降，這一比率的上升勢頭將會明顯放緩甚至出現(xiàn)下降。

2 2 城市化對房地產(chǎn)市場的影響

除了經(jīng)濟因素外，城市化是影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)作為城市化的載體，在城市化的快速發(fā)展過程中，給房地產(chǎn)業(yè)帶來深遠的影響。1975 年，美國地理學家諾瑟姆（Ray M Northam）研究發(fā)現(xiàn)，城市化進程呈一條S 型曲線，具有階段性規(guī)律：一是當城市人口超過10%以后，進入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢；二是當城市人口超過30%以后，進入城市化加速階段，城市化進程逐漸加快，城市人口迅猛增長；三是當城市人口超過70%以后，進入城市化后期階段，城市化進程停滯或略有下降趨勢。根據(jù)這個規(guī)律，當城市化率超過30%之后，城市化進程將會加快，房地產(chǎn)業(yè)也會隨之加速發(fā)展；而當城市化率達到70%左右，城市建設也達到高潮，作為城市化載體的房地產(chǎn)業(yè)也應該達到頂峰。

從表1可以看出，當住宅投資額占GDP比重達到峰值時美國、德國、日本及韓國的城市化率介于60%至80%之間。2013年湖州市區(qū)城市化率為61%，根據(jù)歷史經(jīng)驗，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資占GDP比重的峰值應該會在未來幾年中出現(xiàn)。

2 3 人口年齡結構對住房需求影響

有關人口與房地產(chǎn)需求關系的著名研究見于Mankiw和Weil（1988，1992），他們認為戰(zhàn)后“嬰兒潮”（1946—1964年）推動的人口規(guī)模和結構的變化，能夠顯著影響房地產(chǎn)價格。哈繼銘（2007）認為，人口因素對房地產(chǎn)市場的影響途徑有二點因素：一是城鎮(zhèn)化進程推動農(nóng)村人口進入城市，產(chǎn)生大量住房需求；二是早期的“嬰兒潮”推動當前勞動年齡人口持續(xù)增加，帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮。此外陳斌開（2012）等根據(jù)中國人口普查數(shù)據(jù)進行了人口年齡結構與住房需求的實證研究。研究發(fā)現(xiàn)，我國居民住房需求與年齡高度相關，即個人在20歲以后住房需求快速上升，直到50歲以后開始逐步下降。圖2是湖州市區(qū)1978年以來的新生人口數(shù)據(jù)及1997年以來的商品房銷售面積。從圖中可以看到1981年至1990年曾經(jīng)出現(xiàn)最近一次出生人口高潮，即嬰兒潮。從上述數(shù)據(jù)對比可以看出，湖州市區(qū)商品房的銷量變動趨勢與嬰兒潮的推動存在較大的聯(lián)動性。注意到1990年至2005年，湖州市區(qū)出生人口數(shù)量呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，此外，統(tǒng)計資料顯示2013年年底湖州市區(qū)60歲以上人口占比已經(jīng)達到23 1%，呈現(xiàn)嚴重的老齡化，這勢必給社會經(jīng)濟發(fā)展帶來負擔，同時也會抑制住房需求，因此，預計未來較長時間住房需求的動力不足。

表1 各國、地區(qū)住房投資占GDP比重峰值時的城市化率及年份

國家或地區(qū)美國德國日本韓國中國浙江湖州市區(qū)

住宅投資占GDP比重峰值時城市化率64%72%74%80%54%64%61%

年份1950197219732007201320132013

圖2 湖州市區(qū)出生人口數(shù)（1978—2012年）及商品房銷售面積（1997—2012年）

2 4 湖州市區(qū)住房價格的合理性評估

評價住房價格是否合理的常用指標是“房價收入比”，即一套商品住宅價格總額與家庭年可支配收入的比值。按照“國際慣例”，合理房價收入比應為4～6倍。根據(jù)統(tǒng)計2013年資料，湖州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增長了5倍多，年均增長10 7%。而房價收入比走勢則呈現(xiàn)明顯的幾個階段：1997年至2003年指標從6 5%下降至4 6%，表明房價漲幅低于居民收入增幅；第二階段2003年至2010年，房價收入比從4 6%上升到8 0%，這一階段房價上漲幅度要高于收入增長幅度，表明房價上漲較快；2010年之后，房價收入比逐年回落，2013年降至6 1倍。按照房價收入比4至6倍的慣例來評價，湖州市區(qū)房價明顯偏高的年份僅為2009年至2012年，其他年份房價收入比基本上在6倍以內(nèi)或高出6倍一點，表明湖州市區(qū)房價總體上并沒有出現(xiàn)嚴重高估的情況。但是，為什么湖州老百姓仍然覺得房價太高呢？根本原因在于居民收入分配的嚴重失衡。

從表2可以看出，對于20%的高收入家庭，湖州市區(qū)的房價應該是偏低的；對于20%的較高收入人群，當前房價應該基本可以接受的；而60%的中低收入家庭購買一個90平方米的商品住宅，需要7 4～13倍的家庭年收入，對這部分人群而言，當前的房價應該是偏高的。此外還有大量的農(nóng)村人口，其人均純收入僅為城鎮(zhèn)居民可支配收入的一半左右。因此，對于社會大部分人群而言，當前的房價的確是偏高的。

表2 湖州市區(qū)2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分組調(diào)查結果及房價收入比

收入組別人均可支配收入（元）家庭收入（元）90平米住宅平均總價（元）房價收入比

20%低收入組1678650357 2265527213

20較低收入組2353470602 966552729 3

20%中等收入組2942488272 006552727 4

20%較高收入組36730110191 056552725 9

20%高收入組60739182216 856552723 6

綜合上述幾方面因素：房地產(chǎn)住宅投資占GDP的比重、城市化、人口年齡結構以及居民住房價格合理性的評估，當前湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的高峰，預計未來房地產(chǎn)投資將會呈現(xiàn)放緩的趨勢；鑒于目前湖州市區(qū)較高的城市化水平、出生人口的持續(xù)下降以及較為嚴重的人口老齡化趨勢，住房需求將出現(xiàn)一定程度的回落；當前住房價格存在一定幅度的虛高。根據(jù)以上因素的評估結果，另外考慮到較低的人均資源水平將制約著房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，預計湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展形勢不容樂觀。

3 湖州市區(qū)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策與建議

3 1 轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的比重

從幾個發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗來看，當經(jīng)濟增速放緩或者城市化水平達到70%前后，往往出現(xiàn)房地產(chǎn)住宅的投資頂峰。鑒于湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額占GDP比重處于歷史高位，城市化率已經(jīng)達到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口數(shù)量的逐年下降和較為嚴重的老齡化問題，預計未來房地產(chǎn)的投資與需求將會放緩甚至下降。因此，經(jīng)濟發(fā)展的動力將不能再主要依賴房地產(chǎn)投資，應主動降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的比重。

3 2 因地制宜的發(fā)展城鎮(zhèn)化，切實改善地區(qū)發(fā)展的不平衡

近10多年來，高速發(fā)展的城市化率導致市區(qū)的過度擴張，不僅帶來了諸多城市弊端，也加劇了城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡。因而，積極推進鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化成為縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差異的重要抓手。這方面可以借鑒德國鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗。避免過度發(fā)展城市區(qū)域中的某一單一支配性中心城市，而是形成若干功能互補的多極城市群。城市周邊的城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村依靠便捷的路網(wǎng)緊密相連，并在經(jīng)濟和社會中發(fā)揮各自功能。

3 3 提高住宅質(zhì)量，緩解環(huán)境資源壓力

由于生態(tài)環(huán)境與各類資源的限制，未來房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)應由追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)型，以達到緩解環(huán)境壓力提高住宅舒適度的目的。首先應提高住宅建筑設計的合理性與超前性，通過科學合理的功能性布局，提升房屋通風、采光、隔熱、保溫、隔音等物理性能，從而提高居住舒適度。其次采用優(yōu)質(zhì)建筑材料和高質(zhì)量的施工過程實現(xiàn)高質(zhì)量的住宅。此外，應通過對住宅定期維護與修繕來提高房屋壽命。

3 4 以市場需求為導向，調(diào)整商品房供應結構

房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也要求企業(yè)以市場需求為導向，調(diào)整商品房的供應結構。過去10多年湖州市區(qū)商品房開發(fā)情況表明，商品房呈現(xiàn)出高端化的趨勢。2007年140平米以上與別墅高檔公寓開發(fā)額占到住宅投資的比例僅為8 9%，而2010年這一比例達到58 9%，此后雖有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%；與此同時，低端商品房的比例幾乎沒有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投資比例為17 9%，2012年這一比例為18 4%。開發(fā)商對大量低端剛性需求的忽視，導致絕大多數(shù)的中低收入群體只能面對較少的選擇或者望房興嘆。建議相關部門進一步考慮社會人群的收入結構與潛在的住房需求，積極引導或強制性政策要求開發(fā)商增加中低價商品房的供應。

3 5 加大廉租房供給，著力解決低收入人群的住房問題

在增加廉租房房源方面，可以由政府出資建設，也可以對長期空置的存量商品房進行收購改造并入廉租房體系；還應鼓勵社會慈善機構、企事業(yè)單位通過建設一定數(shù)量的住房專門用于出租，政府可以給予相關單位一定的補貼或稅收優(yōu)惠。

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