龔小鋒

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良，這位曾被易居中國(guó)董事局主席周忻譽(yù)為“看上去文質(zhì)彬彬，實(shí)際上膽比天大”的上海企業(yè)家，在政商關(guān)系與資本中長(zhǎng)袖善舞，走出了一條與眾不同的路，步入2015年的綠地，迎來(lái)了新的巔峰，不但去年在銷(xiāo)售額上壓倒萬(wàn)科，還即將在A股上市，成為市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，市場(chǎng)稱(chēng)之為“綠巨人”。

綠地向來(lái)擅長(zhǎng)戰(zhàn)略布局，被北京某業(yè)內(nèi)人士贊為“在戰(zhàn)略上，甩開(kāi)萬(wàn)科好幾條街”。如今，除了主業(yè)房地產(chǎn)之外，綠地的大戰(zhàn)略再度微調(diào)，從“上天入地下?！钡綐?gòu)建 “三大”戰(zhàn)略——大基建、大金融、大消費(fèi)，綠地的布局正在轟轟烈烈地展開(kāi)。

造就A股“最?！狈科?/b>

中國(guó)證監(jiān)會(huì)的意見(jiàn)是綠地資產(chǎn)重組最大的不確定因素。就在一年前，此次總金額超過(guò)600億人民幣的資產(chǎn)重組還存在著太多不確定性。2014年3月18日，金豐投資公布了《重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》，但因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)對(duì)房企緊閉大門(mén)多年，當(dāng)時(shí)綠地整體上市仍然面臨不確定性。

自4月23日，綠地借殼上市經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)審核獲得有條件通過(guò)之后，綠地整體上市已經(jīng)是臨門(mén)一腳，因?yàn)橐话阋粌蓚€(gè)月即可走完所有流程。綠地方面在5月時(shí)對(duì)外表示，目前集團(tuán)正在走為金豐投資更名、商討盈利承諾等后續(xù)程序，預(yù)計(jì)上半年便可實(shí)現(xiàn)上市。

綠地整體上市，刷新了A股史上借殼紀(jì)錄，按照公告，金豐投資擬通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式的進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元。

據(jù)記者估算，截至2015年6月3日，金豐投資股價(jià)是每股38.55元人民幣，保守計(jì)算，綠地整體市值也將超過(guò)四千億元，趕超萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)院線加起來(lái)的總市值也才超過(guò)3000億元，這意味著綠地有可能成為中國(guó)市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)。

通過(guò)上市，這家總資產(chǎn)將達(dá)4800億元、聲稱(chēng)2015年進(jìn)入“世界200強(qiáng)”的“綠巨人”將在更大的平臺(tái)上起舞。而原綠地員工持股會(huì)權(quán)益也可通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)巨額增值變現(xiàn)，成為其他房企艷羨的對(duì)象。

綠地上市后面臨的盈利壓力也變大。從5月7日金豐投資的公告中了解到，綠地集團(tuán)全體股東承諾，若擬置入資產(chǎn)在三年累積實(shí)際利潤(rùn)未能達(dá)到165億元，綠地集團(tuán)全體股東應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?！叭绻G地集團(tuán)到期無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利承諾，其股東的部分股份將會(huì)被回購(gòu)注銷(xiāo)?！?/p>

在克而瑞分析師朱一鳴看來(lái)，它三年內(nèi)達(dá)到凈利潤(rùn)165億元不會(huì)有太大問(wèn)題。因?yàn)槌鳡I(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，它在地鐵產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)領(lǐng)域等其他板塊發(fā)展，將會(huì)取得較好的收益。

目前，綠地已呈“A+H”雙股上市模式：入主盛高置地，綠地向其注入逐漸擴(kuò)大的海外資產(chǎn)（以酒店資產(chǎn)為主）和酒店業(yè)務(wù)；借殼金豐，綠地注入龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

值得一提的是，在房地產(chǎn)主業(yè)方面，一連串圍繞打通房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的收購(gòu)重組正在展開(kāi)：5月7日晚間，金豐投資公告稱(chēng)，綠地以約10.23億元增持博大綠澤成為其第二大股東，后者是一家城市園林綠化公司。今后，綠地還將通過(guò)并購(gòu)重組，打造一批“綠地系”上下游企業(yè)群。

布局三大戰(zhàn)略

“跟著政府走就對(duì)了?！睆堄窳疾恢挂淮芜@么直白說(shuō)道，“任何一個(gè)企業(yè)在中國(guó)都是相對(duì)弱小的，政府讓你干不成，你馬上就干不成，只是他讓你干的時(shí)候，你自己有沒(méi)有本事干出來(lái)。”因此，綠地近年來(lái)在地鐵、基建、出海等領(lǐng)域頻頻發(fā)力。

據(jù)了解，該公司實(shí)現(xiàn)借殼上市后，將做強(qiáng)“一個(gè)”主業(yè)、推進(jìn)“三大”戰(zhàn)略，主業(yè)即為房地產(chǎn)，“三大”戰(zhàn)略為“大基建、大金融、大消費(fèi)”。

金豐投資在公告中披露：“大基建”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)，“大金融”領(lǐng)域?qū)⑼ㄟ^(guò)投資并購(gòu)，著力獲取核心金融資產(chǎn)，建立起擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)；“大消費(fèi)”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展進(jìn)口商品直銷(xiāo)、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)。

基建方面，綠地渴望成為中國(guó)最大的地鐵公司，以“地鐵+物業(yè)”的模式進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。張玉良曾開(kāi)玩笑說(shuō)：“以后我會(huì)是中國(guó)最大的地鐵投資公司?！蔽磥?lái)，地鐵地產(chǎn)將成為綠地中長(zhǎng)期的重要產(chǎn)業(yè)，規(guī)模達(dá)到千億元之巨。

5月27日，金豐投資公告稱(chēng)，綠地集團(tuán)擬簽約發(fā)起成立中國(guó)城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模為1000億元。在資本運(yùn)營(yíng)層面嫁接金融資本創(chuàng)新PPP基金新模式，將持續(xù)推動(dòng)“大基建”板塊成為綠地新的增長(zhǎng)極和業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。

4月24日和27日，綠地集團(tuán)就哈爾濱地鐵6號(hào)線、9號(hào)線和濟(jì)南一條地鐵線路分別與當(dāng)?shù)卣灱s，預(yù)計(jì)總投資420億元。目前，綠地至少已順利簽約六個(gè)地鐵項(xiàng)目。

它在大金融方面也動(dòng)作不斷。5月底，綠地集團(tuán)的香港上市平臺(tái)——綠地香港宣布，旗下子公司綠地金融信息服務(wù)有限公司正式開(kāi)業(yè)。據(jù)綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍透露，未來(lái)三年綠地金服的目標(biāo)是平臺(tái)交易量突破千億，注冊(cè)用戶突破300萬(wàn)，打通500個(gè)社區(qū)。

綠地金融的運(yùn)作平臺(tái)是綠地金融控股集團(tuán)有限公司，該公司持有上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行和東方證券的股權(quán)，目標(biāo)是建立以保險(xiǎn)為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)。截至2015年一季度末，綠地金控總資產(chǎn)規(guī)模為183.44億元，一季度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額7.96億元。

作為綠地集團(tuán)“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)中重要的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，也有了新舉動(dòng)。5月17日，其境外全資附屬公司將擁有潤(rùn)東汽車(chē)投票權(quán)的30%，成為控股股東。這意味著汽車(chē)產(chǎn)業(yè)首次擁有了香港上市平臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)綠地將整合旗下汽車(chē)資源和產(chǎn)業(yè)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在達(dá)到一定規(guī)模之后，綠地的三大戰(zhàn)略板塊可以實(shí)現(xiàn)互通。如“大基建”和“大消費(fèi)”板塊，可通過(guò)“大金融”獲取低成本融資，而“大基建”也可為房地產(chǎn)主業(yè)提供低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地。

主業(yè)仍要“大規(guī)?！?/b>

萬(wàn)科不強(qiáng)調(diào)規(guī)模，但張玉良對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)情有獨(dú)鐘，他說(shuō)，“大企業(yè)一定要有規(guī)模，沒(méi)有規(guī)模就一定成不了大企業(yè)”。在張玉良看來(lái)，綠地的擴(kuò)張與萬(wàn)科大相徑庭，更多是邊擴(kuò)張邊積累，再整合資源形成合力。

綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收入要達(dá)到8000億元，成為全球100強(qiáng)企業(yè)，張玉良給出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2020年。這一任務(wù)分解到今年，目標(biāo)是4500億元。再分解到房地產(chǎn)銷(xiāo)售上，任務(wù)定為2800億元，同比去年銷(xiāo)售額有近17%的增長(zhǎng)。

近兩年，綠地十分重視以京滬為主的一線城市，2014年綠地共新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目71個(gè)，土地儲(chǔ)備面積15169畝，可建建筑面積2078萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目絕大部分位于一二線城市，投資額占比達(dá)95%。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年1-5月（至5月6日），綠地在一線城市拿地?cái)?shù)量占比達(dá)23.8%，而去年全年占比為9.2%。一線城市依舊是綠地主戰(zhàn)場(chǎng)，今年綠地在上?？偣材孟?幅地塊，花費(fèi)22.7億元。

其中北京將是今年發(fā)展重點(diǎn)。綠地京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵日前透露，2015年綠地對(duì)北京區(qū)域下達(dá)了全新指標(biāo)——銷(xiāo)售額從2014年的180億元增至251億元，漲幅為全集團(tuán)第一，且三到五年內(nèi)達(dá)到與大本營(yíng)上海相當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售規(guī)模。

剛剛調(diào)任京津事業(yè)部總經(jīng)理的歐陽(yáng)兵，先后在綠地集團(tuán)綜合和不同事業(yè)部一線工作，2014年5月，歐陽(yáng)兵先是從中原事業(yè)部調(diào)任蘇南事業(yè)部，6個(gè)月后又履職北京區(qū)域老大。

一直以來(lái)，綠地在北京影響力有限。2014年，萬(wàn)科北京以183.8億元的銷(xiāo)售額位居北京市場(chǎng)的榜首。綠地京津事業(yè)部的成績(jī)則是180億元，但在這180億元中，商辦銷(xiāo)售占據(jù)95%以上，住宅不到5%，且多位于天津和河北香河。將北京區(qū)域做強(qiáng)，成了歐陽(yáng)兵從蘇南調(diào)任綠地京津事業(yè)部后的首要任務(wù)。

今年以來(lái)，綠地以45.16億元的投標(biāo)價(jià)格摘得北京昌平北七家地塊，隨后再度出手競(jìng)得太陽(yáng)宮地塊。目前，綠地2015年在北京土地市場(chǎng)出手的總金額已超62億元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，要警惕的是規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谝?guī)模擴(kuò)大后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本也會(huì)上升，而能否保持盈利水平的上升更是十分重要。綠地今年若要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，要把握好北京樓市回暖的節(jié)奏，適時(shí)推貨。