郁風(fēng)

“眾籌”并不是一個(gè)新鮮詞，但眾多房企扎堆玩眾籌就頗有些看點(diǎn)。

今年以來(lái)，先是平安好房與萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，共同發(fā)起并成立中國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟；緊接著，萬(wàn)達(dá)推出首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”；近日，諾亞財(cái)富旗下的諾亞“員工寶”又與華遠(yuǎn)地產(chǎn)宣布將聯(lián)合推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)專家表示，這種互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界模式既降低了地產(chǎn)商的營(yíng)銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產(chǎn)投資者的需求，還促進(jìn)了新興網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的發(fā)展，帶來(lái)了多方共贏的效果，具有商業(yè)上的合理性。但其中涉及的投資風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題也不容回避。

扎堆眾籌

2012年美國(guó)Fundrise網(wǎng)站首先將“眾籌”概念引入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)了“房地產(chǎn)眾籌”這一新模式，即房地產(chǎn)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向投資者為其房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金的模式。投資者可以用較小的金額來(lái)投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以分散風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)大眾籌資的方式向投資者募得資金。

房地產(chǎn)眾籌從2014年開(kāi)始在國(guó)內(nèi)起步。去年11月，平安好房聯(lián)手萬(wàn)科發(fā)起涉及216套房源的國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“平安&北部萬(wàn)科城”。該項(xiàng)目共籌資1585萬(wàn)元，眾籌結(jié)束后，參與者可以享受比周邊市場(chǎng)價(jià)低13%的優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)，或者選擇退還本金和預(yù)計(jì)年化收益率3%的收益。

去年11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和京東金融也聯(lián)手推出“11元籌1.1折房”，籌集資金超過(guò)1220萬(wàn)元。3天后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次推出第二波眾籌項(xiàng)目“11元籌新房首付款”，不過(guò)以失敗告終。

今年以來(lái)，房企更掀起一場(chǎng)以眾籌為名的狂歡。5月29日，平安好房不僅攜手萬(wàn)科等數(shù)十家房企成立中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，還與碧桂園聯(lián)合發(fā)布了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)眾籌項(xiàng)目——“碧桂園-平安眾籌建房”。這個(gè)產(chǎn)品首先在碧桂園上海嘉定項(xiàng)目試水，以“一平方米”為眾籌單位，項(xiàng)目建成后，眾籌者擁有項(xiàng)目一部分或者全部的權(quán)益，眾籌者可以選擇將眾籌權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有住房，也可以委托開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

6月12日，萬(wàn)達(dá)通過(guò)其控股的快錢(qián)推出“穩(wěn)賺1號(hào)”商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。該產(chǎn)品每份眾籌金額為1000元，最高認(rèn)籌100萬(wàn)元，首期發(fā)行50億元。所募資金將投向5座在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。預(yù)期年化收益率達(dá)12%以上，收益來(lái)源包括兩部分：租金收益和物業(yè)增值收益。其中，租金的預(yù)期年化收益為6%左右，于每年收益派發(fā)日發(fā)放。物業(yè)增值收益分兩種情況：如3年后以REITs上市，預(yù)期年化收益可達(dá)14%；如至第7年期末仍未上市，由萬(wàn)達(dá)以150%溢價(jià)回購(gòu)，預(yù)期年化收益為6%。此外，項(xiàng)目成立3個(gè)月后，投資人還可在快錢(qián)信息平臺(tái)上進(jìn)行報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓。

最近的例子則是7月15日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也加入到試水房地產(chǎn)眾籌的行列。據(jù)了解，華遠(yuǎn)與諾亞此次推出的眾籌方式，購(gòu)房者在前期參與眾籌享受約6%的理財(cái)收益，在實(shí)際購(gòu)房時(shí)，還可獲得8.8-9折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

三種模式

相比國(guó)外以債權(quán)眾籌和股權(quán)眾籌為主的房地產(chǎn)眾籌模式（前者即讓投資者籌錢(qián)借給借款人，該筆借款有房產(chǎn)做抵押；后者則是眾籌平臺(tái)通過(guò)設(shè)立有限合伙制公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，投資者根據(jù)自己的投資金額占有相應(yīng)份額的房產(chǎn)股份，每月收取租金，最終房產(chǎn)賣(mài)出，投資者按照所占股份來(lái)分配收益），總體而言，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式很難將其簡(jiǎn)單歸納為債權(quán)眾籌或股權(quán)眾籌，只能依據(jù)目的大致分為營(yíng)銷眾籌、買(mǎi)房眾籌和開(kāi)發(fā)眾籌。

眾籌最初是作為一種營(yíng)銷手段被開(kāi)發(fā)商頻繁使用。像遠(yuǎn)洋與京東推出的“11元籌首付”活動(dòng)，具體操作方式是，京東用戶在網(wǎng)上支付11元，將獲得一套房三成首付款的抽取資格，當(dāng)募集滿額后，即抽取一名用戶獲得這筆首付款。顯而易見(jiàn)，這其實(shí)就是以抽獎(jiǎng)來(lái)制造營(yíng)銷噱頭的聚客行為。

平安與萬(wàn)科的合作，則屬于買(mǎi)房眾籌。其提供給參與者一定的收益率和購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度，無(wú)論最終是否獲得購(gòu)房資格都能獲得回報(bào)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

而隨著眾籌的普及，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不滿足于眾籌所帶來(lái)的營(yíng)銷效應(yīng)，其互聯(lián)網(wǎng)金融的屬性被進(jìn)一步挖掘，開(kāi)發(fā)商希望能夠借助于眾籌融資建房。比如碧桂園眾籌項(xiàng)目。

據(jù)平安好房CEO莊諾解釋，眾籌從開(kāi)發(fā)商拿地之后就可發(fā)起，到拿到預(yù)售許可之前，大概有一年到一年半的時(shí)間，在這段時(shí)間里眾籌者購(gòu)買(mǎi)的是一種金融產(chǎn)品；在預(yù)售許可證拿到之后，持有該金融產(chǎn)品的人可以選擇把眾籌權(quán)轉(zhuǎn)換為房子的產(chǎn)權(quán)，或者賣(mài)出該產(chǎn)品取得收益?！胺康禺a(chǎn)眾籌應(yīng)該是拿地眾籌，而非銷售眾籌或價(jià)格眾籌?！鼻f諾表示，在眾籌拿地的過(guò)程中，投資者不再僅僅是購(gòu)房者、理財(cái)者，還將介入樓盤(pán)前期開(kāi)發(fā)。

在該模式中，房企通過(guò)眾籌降低了融資成本，消費(fèi)者則通過(guò)眾籌實(shí)現(xiàn)對(duì)房子的個(gè)性化需求與降低購(gòu)房成本，或通過(guò)投資獲利。

萬(wàn)達(dá)“穩(wěn)賺1號(hào)”也是將眾籌前置到建房之前。其眾籌產(chǎn)品突破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融的眾籌形式，將項(xiàng)目資金與實(shí)體產(chǎn)業(yè)直接對(duì)接，再注入到房產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速募資。

顛覆傳統(tǒng)？

分析人士表示，目前由于土地、市場(chǎng)等因素影響，過(guò)去房企快速開(kāi)發(fā)、迅速銷售的發(fā)展模式受到?jīng)_擊，眾籌有助于其擴(kuò)大資金來(lái)源、拓寬融資渠道。

同時(shí)，眾籌也能為房企融資及購(gòu)房者買(mǎi)房節(jié)省一定的成本。萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖表示，眾籌可能在一個(gè)月內(nèi)完成資金籌措，較傳統(tǒng)融資方式不僅節(jié)省時(shí)間，而且還能節(jié)約10%的融資成本，另外傳統(tǒng)的營(yíng)銷費(fèi)用大概占3%-5%，再加上其他一些費(fèi)用的節(jié)省，在最終客戶拿到產(chǎn)品時(shí)感受到的實(shí)惠大體上是20%-30%。

莊諾還指出，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式是拿地、建房、蓄客、銷售，這個(gè)模式的難點(diǎn)在于銷售和融資。而眾籌突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，讓開(kāi)發(fā)商輕資產(chǎn)運(yùn)作，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，一開(kāi)始就能夠把錢(qián)和客戶聚集到。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以全程參與建房的過(guò)程、參與監(jiān)督、選擇戶型包括提出自己的建議。眾籌可以說(shuō)改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)?！肮蓹?quán)眾籌如果放開(kāi)的話，開(kāi)發(fā)商只要把品牌建起來(lái)，少量運(yùn)營(yíng)就可以了，不用儲(chǔ)備土地?！?/p>

原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也稱，眾籌有望將整個(gè)行業(yè)、傳統(tǒng)的一些生產(chǎn)方式和融資方式都顛覆。

不過(guò)，不少專家認(rèn)為，在中國(guó)形成真正房地產(chǎn)眾籌企業(yè)鏈還為時(shí)尚早，現(xiàn)在多數(shù)眾籌仍然不失其營(yíng)銷噱頭和房產(chǎn)預(yù)售的本質(zhì)。

此外，REITs等房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化盡管因法律、稅收和收益問(wèn)題仍未解決，現(xiàn)實(shí)中很多二三線城市的住宅和商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象等因素，才剛剛邁出試水步伐，但它卻被視為未來(lái)的一個(gè)重要方向。

建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，眾籌模式同房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不具備可比性，“眾籌的交易成本很高，在投資者手上時(shí)流動(dòng)性很差。從長(zhǎng)期來(lái)看，眾籌的規(guī)模很難做大，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的‘大路打開(kāi)，‘小路肯定是競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)大路的?！?/p>

德晟資本資產(chǎn)證券部總經(jīng)理施年也贊同，房地產(chǎn)眾籌未來(lái)想要大規(guī)模發(fā)展的“土壤”不夠。但他同時(shí)表示，從目前眾籌模式資金募集情況來(lái)看，搭上互聯(lián)網(wǎng)的順風(fēng)車(chē)，確實(shí)效果非常明顯，這對(duì)于做傳統(tǒng)金融行業(yè)的參與者來(lái)說(shuō)，有很大的警醒作用。

風(fēng)險(xiǎn)不小

不過(guò)，房地產(chǎn)眾籌存在的問(wèn)題卻不容忽視。

有市場(chǎng)人士強(qiáng)調(diào)，對(duì)照這幾年很多三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售遇到的問(wèn)題，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。小散戶參與開(kāi)發(fā)投資，如果遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的話，可能會(huì)血本無(wú)歸。因此，這種方式對(duì)房地產(chǎn)的融資模式是錦上添花，但不足以顛覆房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同表示，以萬(wàn)達(dá)的“穩(wěn)賺1號(hào)”為例，其6%的短期收益并不算太高，而12%左右的長(zhǎng)期收益，由于涉及到項(xiàng)目長(zhǎng)期投資和運(yùn)營(yíng)，可能會(huì)面臨收益不穩(wěn)定的現(xiàn)象，在這種情況下，高額收益仍然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

類似分析也指，對(duì)于大多數(shù)中小投資人來(lái)說(shuō)，7年期的封閉式類REITs理財(cái)產(chǎn)品，這一期限實(shí)在太長(zhǎng)，中間任何事情都可能發(fā)生。即使在3個(gè)月后能上平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這種自發(fā)型交易也并不一定能賺錢(qián)。

“眾籌有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎?！边@是莊諾強(qiáng)調(diào)得最多的一句話。他所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)，是眾籌基于互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品屬性的漲跌邏輯，沒(méi)有理財(cái)產(chǎn)品是穩(wěn)賺不賠的。另外的隱性風(fēng)險(xiǎn)是，如果房?jī)r(jià)下降，資產(chǎn)無(wú)疑將縮水。

投資風(fēng)險(xiǎn)更體現(xiàn)在，由于眾籌平臺(tái)資質(zhì)和水平良莠不齊，外加目前監(jiān)管上的缺失，籌集到的資金往往缺乏安全保障，地產(chǎn)商也可能將資金挪作他用，因此，對(duì)平臺(tái)和第三方資金托管單位資質(zhì)的嚴(yán)格審查，對(duì)地產(chǎn)商的監(jiān)督顯得格外重要。

業(yè)內(nèi)人士還表示，房地產(chǎn)眾籌面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是法律和政策風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)實(shí)物眾籌在本質(zhì)上是一種房屋預(yù)售行為，如未取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，開(kāi)發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門(mén)處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。

股權(quán)眾籌在國(guó)內(nèi)也一直游走在法律的邊緣。眾籌本身存在欺詐等風(fēng)險(xiǎn)，而且，股權(quán)眾籌還可能涉及非法集資?！豆痉ā芬?guī)定，成立股份有限公司的股東人數(shù)不得超過(guò)200人，成立有限合伙制的股東人數(shù)不能超過(guò)50人。倘若人數(shù)超過(guò)法定界限，眾籌平臺(tái)就觸碰到了法律的“紅線”。

眾柴網(wǎng)創(chuàng)始人涂濤分析說(shuō)，參與眾籌投資的資金是進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)還是以債權(quán)方式借給開(kāi)發(fā)商？這是要做不同風(fēng)控機(jī)制的。如果以股權(quán)形式進(jìn)入，無(wú)論采用有限合伙、有限責(zé)任公司還是股份有限公司形式，股東人數(shù)都不能超過(guò)200人的數(shù)量限制，還只能向特定對(duì)象進(jìn)行招募，對(duì)參與股東還需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)信息披露，眾籌投資股東代表還要行使一定的股東表決權(quán)。這樣的條件能否滿足開(kāi)發(fā)商的募集需要，能否達(dá)到預(yù)期效果要具體分析。如果以債權(quán)方式進(jìn)行眾籌，那么給投資人的風(fēng)險(xiǎn)保障是什么，是項(xiàng)目公司股權(quán)，還是開(kāi)發(fā)商其他資產(chǎn)抵押或第三方擔(dān)保等，也要有具體的風(fēng)控機(jī)制披露給投資人，否則讓投資人以完全信用貸款的方式借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，一旦項(xiàng)目沒(méi)有建成或建成后銷售不暢，將存在巨大的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，股權(quán)眾籌合規(guī)化正在加速推進(jìn)——繼2015年年初首批8家股權(quán)眾籌平臺(tái)申請(qǐng)成為中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員后，6月5日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍透露，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，目前已初步形成了股權(quán)眾籌試點(diǎn)方案，正在履行必要的程序。

7月18日，央行等十部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確股權(quán)眾籌融資業(yè)務(wù)由證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，以及必須通過(guò)股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)進(jìn)行等。在接下來(lái)具體細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)股權(quán)眾籌在法律方面存在的一些問(wèn)題或?qū)⒂型玫浇鉀Q。