基本案情

邵某擁有某小區(qū)二單元負(fù)二層房屋并用于儲存貨物。2014年2月9日晚，邵某發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)存儲的貨物都浸泡在了水里，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與其房屋相鄰的一單元負(fù)二層中間一房屋內(nèi)，水管閥門因天氣寒冷被凍裂，發(fā)生漏水，水流侵入邵某房屋，造成邵某儲存的貨物被浸泡受損。一單元負(fù)二層中間的房屋為魏某所有，目前出租給了郭某。邵某向A物業(yè)反映此事，A物業(yè)及時對凍裂水管閥門進(jìn)行了更換。后邵某因損失重大，將郭某、魏某及A物業(yè)公司訴至法院。

法院判決及理由

法院查明：發(fā)生漏水的水管及閥門位于郭某承租的房屋內(nèi)，屬于公共設(shè)施；2014年2月9日晚，水管凍裂系郭某房屋通道井窗戶未關(guān)閉造成；一單元負(fù)二層中間的房屋系郭某從魏某處租賃；法院對邵某被水浸泡受損的貨物價值進(jìn)行鑒定評估為153450元。

法院認(rèn)為：原告邵某房屋內(nèi)的貨物浸泡受損，系相鄰被告郭某承租的房屋內(nèi)水管凍裂漏水侵入造成，其對漏水無過錯，故不承擔(dān)責(zé)任；被凍裂水管雖屬公共設(shè)施，但發(fā)生凍裂是因冬季寒冷，被告郭某房屋通道井窗戶未關(guān)閉造成，被告郭某應(yīng)當(dāng)對冬季水管凍裂有所認(rèn)識；被告魏某作為出租人也應(yīng)對冬季水管凍裂有所認(rèn)識，且魏某無相關(guān)證據(jù)證明已經(jīng)對出租房屋內(nèi)的設(shè)施盡到合理的注意、提醒及保障義務(wù)；故郭某和魏某對漏水均存在過錯，應(yīng)當(dāng)對損失承擔(dān)賠償責(zé)任；被告A物業(yè)公司雖系涉案小區(qū)物業(yè)方，但漏水并非水管老化等未盡到維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成，且水管閥門位于租賃房屋封閉空間內(nèi)，被告A物業(yè)公司對漏水不存在過錯，故其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。就損失賠償，因原告邵某擅自處理受損貨物殘值，且無法舉證其價值，故應(yīng)承擔(dān)由此引起的不利后果，酌定將損失金額變更為10萬元。本案判決被告郭某和魏某各賠償原告損失金額5萬元，并駁回原告邵某對A物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請求。

律師提醒

在房屋租賃關(guān)系中，房屋出租后所有權(quán)與使用權(quán)相分離，出租人、承租人明知房屋本身存在質(zhì)量瑕疵、日用設(shè)施存在安全隱患（煤氣管道漏氣、水管漏水等），但未采取維修、更換、安全說明等措施，造成他人損失的，在實(shí)務(wù)判決中可能會按過錯責(zé)任的大小承擔(dān)一定比例的責(zé)任。而對于超出正常民事行為能力人能夠理解、判斷、認(rèn)知范圍以外的因素（自然災(zāi)害、房屋設(shè)計(jì)缺陷等）造成的損害責(zé)任，則不負(fù)民事責(zé)任。

因此，律師提醒：在房屋租賃活動中，承租人作為房屋的使用人，應(yīng)當(dāng)對承租房屋及設(shè)施予以妥善保管，對承租房屋及設(shè)施盡到安全保障的義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；出租人對出租房屋及設(shè)施存在安保義務(wù)，若出租人知曉房屋存在安全隱患而未采取合理的注意、提醒及保障義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。