張宏偉

8月底，央行再次降息降準，至此，本輪央行累計已有五次降息四次降準，業(yè)內人士普遍看好此次降準降息之后的房地產(chǎn)市場，短期看，樓市接下來幾個月尤其是金九銀十的成交量勢必會短期反彈，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市），接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價。

我不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？這才是今年樓市“金九銀十”之后應該關心的話題。

中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，短期看，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年8月底“雙降”之后，一部分城市樓市成交量價會在“金九銀十”出現(xiàn)繁榮景象，但繁榮背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，背后潛伏著樓市危機，危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體有以下六大理由：

理由一：同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，按照國際標準，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代。未來房地產(chǎn)市場需求會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續(xù)。

理由二：“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支。從本輪央行“雙降”之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

理由三：美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，全球投資客或財富階層還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)。即使選擇中國，也只是關注一線城市及極少數(shù)二線城市當中的中高端物業(yè)。

理由四：北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)?！暗赝酢爆F(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果“地王”拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。如果“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

理由五：樓市“救市”政策的效果都是短期的，“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

理由六：“去庫存”仍然為市場“短期內”主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；中長期看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力，遲早還會面臨去庫存的壓力。