龔小鋒

又到年報(bào)發(fā)布季。隨著今年上半年樓市持續(xù)回暖，龍頭房企經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)逐漸改善。不過，整個(gè)行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀日益明顯，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布中報(bào)的60家房企平均凈利潤(rùn)率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。

同時(shí)值得關(guān)注的是，去地產(chǎn)化、多元化之聲不絕于耳，房企的全面轉(zhuǎn)型正在加速。

梯隊(duì)分化嚴(yán)重

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月1日，包括萬科、保利、綠地、融創(chuàng)中國(guó)等在內(nèi)的超70家房企已正式披露2015年上半年業(yè)績(jī)。

其中，萬科交出了1099.6億元的銷售成績(jī)單，成為上半年唯一銷售過千億的房企。這是繼2014年后，其再度成為國(guó)內(nèi)唯一半年度銷售突破千億元的企業(yè)。

銷售額超過500億元的，還有恒大、綠地、保利、中海、萬達(dá)等六家房企，其中，恒大和綠地都超過了800億元。值得一提的是，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1137.8萬平方米，同比增16.1%，成為上半年全國(guó)唯一一個(gè)破千萬平米的房企。

不過，從完成率看并不樂觀，據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止7月底，全國(guó)僅6 家房企業(yè)績(jī)完成率超60%，三分之二房企完成率在 40%左右。也有部分房企完成情況較好，恒大上半年合約銷售額871.1億元，已完成全年計(jì)劃的58.1%，同比增長(zhǎng)25.7%。

一方面是大型房企的門檻陣容繼續(xù)擴(kuò)大，另一方面，房企分化現(xiàn)象非常明顯。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市71家上市房企公布了2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)27家，占比近四成。在已公布半年度報(bào)告的公司中，運(yùn)盛醫(yī)療、陽光股份、世紀(jì)星源、萊茵置業(yè)、九龍山虧損1600萬元以上，空港股份、中房地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、華麗家族、榮安地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑三成以上。

在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈的背景下，市場(chǎng)份額將更加集中于領(lǐng)先梯隊(duì)企業(yè)。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2015中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2014年市場(chǎng)份額上升至35.4%，較上一年提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度為近5年最高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

恒大董事局主席許家印在此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍有兩三萬家，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很激烈，未來將會(huì)減少到幾千家甚至幾百、幾十家。目前恒大市場(chǎng)份額占比不過2%，相信未來將逐年增加市場(chǎng)份額。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁兼董秘譚華杰認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)必將成為“大象之間的游戲”。未來超大型房企在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率的提升，將會(huì)超過美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的極限。

中指院預(yù)計(jì)，2015年有7家銷售千億以上房企，其中會(huì)有兩家2000億級(jí)房企、9家500億-1000億房企；到2020年將有6家2000億元級(jí)房企、13家1000億-2000億元房企、17家500億-1000億元房企。

高毛利時(shí)代一去不回

在賺錢能力上，部分標(biāo)桿企業(yè)可圈可點(diǎn)。目前已經(jīng)公布中期業(yè)績(jī)的房企中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的毛利率超過40%，達(dá)44.31%。同時(shí)，中海、保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等的毛利率也都超過30%。

中海是行業(yè)里著名的利潤(rùn)挖掘機(jī)，以111.8億元的凈利額再度蟬聯(lián)最賺錢的企業(yè)。今年上半年毛利率高達(dá)32.2%。此外，恒大凈利潤(rùn)、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)分別達(dá)到132.9億元和101.6億元，同比分別大幅增長(zhǎng)40%和56.5%，增幅均位居業(yè)內(nèi)第一，其總資產(chǎn)也略超萬科和綠地，站上行業(yè)榜首。

不過，高毛利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。不只是中小房企的毛利率下滑明顯，萬科、碧桂園等大部分“優(yōu)等生”，利潤(rùn)指標(biāo)增長(zhǎng)速度也并不樂觀，甚至有的出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的60家已發(fā)布半年報(bào)的標(biāo)桿企業(yè)情況顯示，60家房企營(yíng)業(yè)收入為3011.4億元，而60家企業(yè)的凈利潤(rùn)只有252.57億元，凈利潤(rùn)率只有8.4%。

其中，從龍頭房企的半年報(bào)來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；凈利潤(rùn)率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10%，2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)，房企已經(jīng)告別高利潤(rùn)時(shí)代。

其中，萬科發(fā)布的2015年中期報(bào)告顯示，其結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。同時(shí)萬科的高增長(zhǎng)狀態(tài)也已結(jié)束，利潤(rùn)增速只有0.8%，同比下降58%。

從利潤(rùn)率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，對(duì)此萬科解釋稱，上半年權(quán)益凈利潤(rùn)增速慢于營(yíng)業(yè)收入，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。

譚華杰分析稱，近年來地價(jià)占房?jī)r(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)。萬科正在努力推進(jìn)各項(xiàng)利潤(rùn)挖潛行動(dòng)，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過節(jié)約費(fèi)用，爭(zhēng)取凈利潤(rùn)率有所上升。

實(shí)際上，2014年市場(chǎng)銷售慘淡，企業(yè)為保證銷售規(guī)模，快速去化，不少項(xiàng)目采取降價(jià)措施，而這部分項(xiàng)目在今年上半年進(jìn)入結(jié)算通道，拉低了毛利率。目前，大部分線城市依然處于調(diào)整過程中，以價(jià)換量仍在持續(xù)，企業(yè)很難選擇追求利潤(rùn)。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就稱，融創(chuàng)中國(guó)的利潤(rùn)表現(xiàn)主要受到蘇州、無錫等地項(xiàng)目影響。另外，一線城市地價(jià)太貴也是影響因素之一。他表示，北京前兩年很多競(jìng)拍的高價(jià)地遲遲未入市主要原因就是，入市也并不賺錢。

對(duì)于未來的策略，孫宏斌稱，融創(chuàng)將聚焦利潤(rùn)，更加重視盈利能力的提升。一是控制拿地質(zhì)量，不追求拿地?cái)?shù)量，謹(jǐn)慎對(duì)待過熱城市，保證盈利空間。二是降低融資成本。三是提高產(chǎn)品和服務(wù)溢價(jià)，致力于將毛利率提升至25%的水平。

分拆、轉(zhuǎn)型成主要出路

張大偉認(rèn)為，目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

如萬科在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，繼續(xù)加大對(duì)養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

許家印在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上還透露了恒大多元化項(xiàng)目的分拆上市計(jì)劃。

除了目前已經(jīng)單獨(dú)上市的恒大健康等主體，恒大足球、礦泉水均已經(jīng)申請(qǐng)?jiān)谛氯迳鲜?，而以影視和音樂為核心的恒大文化產(chǎn)業(yè)，也計(jì)劃登陸新三板。

值得一提的是，這次半年報(bào)中出現(xiàn)了一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，多家龍頭房企都不約而同地提出要分拆物業(yè)板塊單獨(dú)資本化。其中，包括萬科“睿服務(wù)”的2.0版，已經(jīng)提上議程；保利地產(chǎn)也有意將物業(yè)板塊分拆上市；中海已向港交所遞交申請(qǐng)，要求批準(zhǔn)對(duì)中海物業(yè)的股份以介紹方式獨(dú)立上市。此外，碧桂園和富力地產(chǎn)都明確提出要分拆物業(yè)。

也有大佬熱衷于做大房地產(chǎn)主業(yè)，對(duì)“轉(zhuǎn)型”一詞并不感冒。如孫宏斌就表示，不看好房地產(chǎn)眾籌，因?yàn)椤昂庙?xiàng)目是不會(huì)拿出來眾籌的，拿出來眾籌的項(xiàng)目一般不太好”。對(duì)物業(yè)管理公司分拆上市的做法，孫宏斌也不贊成，他認(rèn)為物業(yè)管理是為房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)服務(wù)的，不應(yīng)以盈利為主要目標(biāo)。

大型房企轉(zhuǎn)型，凸顯了房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的壓力在加大，一些中小型房企除了退出之外，似乎已經(jīng)沒有太多選擇余地。

8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，此外，證大房地產(chǎn)、寶安地產(chǎn)、華光地產(chǎn)、中江地產(chǎn)等多家企業(yè)或宣布轉(zhuǎn)型，或宣布破產(chǎn)，撤離房地產(chǎn)行業(yè)。

不過，上市房企對(duì)下半年的樓市仍抱有信心。保利、招商等均表示，預(yù)期現(xiàn)行貨幣政策將延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇也將持續(xù)，但市場(chǎng)分化也將持續(xù)。許家印表示，“恒大對(duì)未來增長(zhǎng)非常有信心、非常有把握，中國(guó)房地產(chǎn)剛性需求肯定是逐漸下降的，但總量依然很大?！?p>