龔小鋒

從來(lái)都是重大利好，樓市先行。北京申辦冬奧會(huì)成功的消息讓其所涉及的多個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了一定的刺激，張家口市區(qū)及崇禮縣均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。業(yè)內(nèi)人士提醒，冬奧會(huì)對(duì)于張家口等地的影響并沒(méi)有想象中的那么大，整體而言，京張兩地樓市只是起了“微瀾”，購(gòu)房者還是要保持理性。

京張融合催化劑

冬奧會(huì)帶動(dòng)的交通、環(huán)保等一系列的投正在啟動(dòng)。

冬奧會(huì)的申辦對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推動(dòng)，尤其是場(chǎng)館建設(shè)上有很大利好，雖然北京的冬奧會(huì)場(chǎng)館大部分將沿用2008年奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館，但張家口與延慶的冬奧場(chǎng)館都需要新建或改建。

近日，北京冬奧申委財(cái)務(wù)及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部副部長(zhǎng)周星公布了預(yù)算數(shù)據(jù)：2022年冬奧會(huì)編制的預(yù)算規(guī)模為15.6億美元，非組委會(huì)預(yù)算場(chǎng)館資本投資總額15.1億美元。

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，場(chǎng)館建設(shè)在北京、張家口，兩地會(huì)有大的發(fā)展，也將給開(kāi)發(fā)商等社會(huì)投資者帶來(lái)機(jī)遇，未來(lái)的大筆投入，會(huì)更多地帶動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在交通建設(shè)方面，根據(jù)規(guī)劃，連接北京和張家口的高速鐵路將于2019年前后完工，交通時(shí)間縮短到50分鐘。冬奧會(huì)的申辦加快推動(dòng)張家口步入首都一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，助力京津冀協(xié)同發(fā)展。

這對(duì)于一直定位于“北京后花園”的張家口來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次巨大機(jī)遇。隨著張家口地區(qū)的通訊、體育、文化、會(huì)展和酒店等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提升，張家口的旅游度假地項(xiàng)目也有望進(jìn)一步升級(jí)。

“如今旅游休閑的模式也發(fā)生了改變，中產(chǎn)階層由過(guò)去疲于奔命的出行方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃偈铰镁?，每個(gè)周末來(lái)郊區(qū)的房子度假甚至更長(zhǎng)的時(shí)間停留下來(lái)?！睆埣铱谝幻糜味燃俚禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。

在其看來(lái)，未來(lái)北京人在城市一套房子，郊區(qū)或周邊區(qū)域一套房子，這種模式會(huì)越來(lái)越盛行。北京周邊的旅游度假養(yǎng)生項(xiàng)目必然會(huì)受到關(guān)注，成為北京人的第二居所。

目前受影響比較大的區(qū)域是張家口市的崇禮縣，崇禮作為冬奧會(huì)的主賽場(chǎng)之一，素有“冰雪之都”的稱(chēng)號(hào)，雪期長(zhǎng)達(dá)150多天，平均氣溫在零下12。C左右，山形地貌非常適宜開(kāi)展滑雪運(yùn)動(dòng)。崇禮距離張家口市區(qū)48.7公里，距離北京230多公里。京張高鐵特設(shè)崇禮支線通車(chē)后，從北京到崇禮僅需不到一小時(shí)。

“這幾年崇禮之所以發(fā)展這么快，是因?yàn)楸本┓?wù)業(yè)的外溢?！眹?guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，北京不同階層的人要到周邊消費(fèi)，旅游從原來(lái)的觀光式到現(xiàn)在的戶外運(yùn)動(dòng)發(fā)展式，使得崇禮受益。

瑞士小鎮(zhèn)達(dá)沃斯已經(jīng)成為崇禮的標(biāo)桿。作為歐洲知名的旅游勝地，達(dá)沃斯在19世紀(jì)末建起歐洲最大的天然冰場(chǎng)，阿爾卑斯山優(yōu)良的降雪條件，又讓這里擁有了歐洲最大的高山滑雪場(chǎng)。隨著眾多國(guó)際級(jí)冰雪賽事在此落戶，冰雪運(yùn)動(dòng)的火爆帶動(dòng)了餐飲、旅游、度假、會(huì)議等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。

崇禮縣已喊出“申奧引領(lǐng)、旅游立縣”的口號(hào)，獨(dú)具特色的冰雪旅游業(yè)已成長(zhǎng)為綠色新型支柱產(chǎn)業(yè)。從北京通往崇禮的高速公路上，“東方達(dá)沃斯”的廣告牌隨處可見(jiàn)。

“崇禮夏天主要是避暑，冬天就是滑雪，現(xiàn)在已經(jīng)可以使用的滑雪場(chǎng)已經(jīng)有四個(gè)，還有一個(gè)在建。”在崇禮工作的劉小姐告訴記者，根據(jù)規(guī)劃，崇禮總共要建8個(gè)滑雪場(chǎng)，現(xiàn)在來(lái)崇禮滑雪的人已經(jīng)越來(lái)越多了，房?jī)r(jià)也隨之炒高。

目前，崇禮縣總?cè)丝谥挥?2.6萬(wàn)，而受益于滑雪產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)就有1.3萬(wàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，雪場(chǎng)建設(shè)服務(wù)人員、周邊旅館農(nóng)家樂(lè)、交通支持和其他旅游項(xiàng)目為主的第三產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)支撐起崇禮GDP的20%。

北京樓市“無(wú)感”

一場(chǎng)盛會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域樓市的先例并不鮮見(jiàn)。亞運(yùn)會(huì)、奧運(yùn)會(huì)舉辦，讓北京樓市形成一個(gè)廣受關(guān)注的亞奧板塊；園博會(huì)的召開(kāi)，給北京樓市帶來(lái)園博板塊；冬奧會(huì)的召開(kāi)，也有望帶動(dòng)周邊樓市形成一個(gè)新的熱點(diǎn)板塊。

尤其是2008年夏季奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，給北京市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大商機(jī)，廣發(fā)證券報(bào)告稱(chēng)，2001年-2007年，北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高達(dá)16.3%；商業(yè)地產(chǎn)方面，2007年的放量超過(guò)了400萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，冬奧會(huì)很難對(duì)北京樓市產(chǎn)生巨大影響?？硕鹧芯恐行难芯繂T傅一辰指出，北京樓市一直非?；鸨科蟾?jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，土地成本也迅速攀升，從利潤(rùn)角度講，布局北京的房企可能從冬奧會(huì)中受益不大。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱近日指出，這一次北京承辦冬奧會(huì)的一大特點(diǎn)就是現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，并不存在需要大規(guī)模興建基礎(chǔ)設(shè)施的情況，因此其對(duì)于北京、張家口樓市的拉動(dòng)作用也將比較有限。

2001年申辦夏季奧運(yùn)會(huì)成功時(shí)，北京的各項(xiàng)相關(guān)配套設(shè)施基本處于空白，北京幾乎是從零開(kāi)始投入巨大建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平大幅提升，因此對(duì)于房地產(chǎn)的刺激效應(yīng)也十分顯著；經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，北京城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力已非當(dāng)年可比，而且此次冬奧會(huì)所需的配套基礎(chǔ)設(shè)施大部分可沿用2008年奧運(yùn)會(huì)的“遺產(chǎn)”。

根據(jù)冬奧申委的規(guī)劃，北京2022年冬奧會(huì)將在北京市區(qū)、延慶、張家口崇禮形成三個(gè)相對(duì)集聚的場(chǎng)館群。在北京場(chǎng)館建設(shè)方面，冬奧會(huì)需要的12個(gè)場(chǎng)館，如今已經(jīng)有11個(gè)是現(xiàn)成的，只需要新建一個(gè)國(guó)家速滑館，該館將建于北京奧林匹克森林公園網(wǎng)球中心南側(cè)。此外，還將在延慶建設(shè)2個(gè)雪場(chǎng)。

傅一辰認(rèn)為，從房地產(chǎn)來(lái)講，冬奧會(huì)的主要受益者是張家口市內(nèi)的商品房，以及北京到張家口沿線的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。沿線城市基建和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)水平的提升、人口規(guī)模的擴(kuò)張，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。

相比之下，冬奧會(huì)將拉動(dòng)北京北部地區(qū)的樓市，未來(lái)一段時(shí)間北部地區(qū)的項(xiàng)目可能會(huì)受到一定利好。尤其是延慶和張家口的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)則有較大提升空間，大部分比賽設(shè)施也位于這兩座城市，正待規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。

根據(jù)規(guī)劃，三個(gè)奧運(yùn)村中，北京、張家口奧運(yùn)村會(huì)后將作為商品房出售，延慶奧運(yùn)村會(huì)后將作為酒店使用。北京2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，奧運(yùn)村也作為商品房向外出售，當(dāng)時(shí)幾乎售罄。

張家口、崇禮樓市冷熱不一

擁有得天獨(dú)厚的環(huán)境和自然條件的張家口，卻一直是河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最低的地區(qū)之一，在冬奧會(huì)舉辦城市確定之后，投資的買(mǎi)房人開(kāi)始蜂擁而入，其中崇禮縣的滑雪和旅游資源已經(jīng)得到了極大開(kāi)發(fā)和關(guān)注，并呈現(xiàn)一片火熱趨勢(shì)。

目前，崇禮這個(gè)小縣城房?jī)r(jià)被炒上萬(wàn)元，價(jià)格最高的房子集中在縣城東側(cè)的幾個(gè)大型滑雪場(chǎng)周?chē)?，“坐在家里的?yáng)臺(tái)上看冬奧會(huì)”成為了崇禮附近房子的銷(xiāo)售口號(hào)。那里高檔樓盤(pán)扎堆，依托高水平的滑雪場(chǎng)，集中打造面向投資者和外地游客的公寓。大部分樓盤(pán)的定位是精裝修、商住兩用，而且擁有酒店托管，投資屬性明顯。

“我們項(xiàng)目距離冬奧會(huì)賽場(chǎng)大概半個(gè)小時(shí)車(chē)程， 40到70平米，有住宅，也有酒店式公寓，都是精裝修而且?guī)Ъ译?。”崇禮香雪village一名銷(xiāo)售人員告訴記者。據(jù)其介紹，項(xiàng)目酒店式公寓由于包涵托管服務(wù)，每年會(huì)有一定的收益，所以?xún)r(jià)格和住宅一樣。該項(xiàng)目2013年第一期開(kāi)盤(pán)價(jià)為7000元/平米，如今均價(jià)12800元/平米。

崇禮以酒店式公寓為主打的樓盤(pán)基本單價(jià)都過(guò)萬(wàn)，稍微不錯(cuò)一些的項(xiàng)目都超過(guò)13000元/平米，位于崇禮萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)西側(cè)的別墅項(xiàng)目湯山樹(shù)，主力銷(xiāo)售120-300平米的別墅產(chǎn)品，在8月份，價(jià)格已經(jīng)提到了18000元/平米，成為區(qū)域最貴的項(xiàng)目。

“不是因?yàn)樯陫W成功，而是因?yàn)樯贽k奧運(yùn)會(huì)之后，交通資源配置會(huì)發(fā)生根本變化?！崩铊F認(rèn)為，北京的城際快速軌道和高速公路都要修過(guò)去，這將導(dǎo)致崇禮的交通區(qū)位發(fā)生根本性變化，加上當(dāng)?shù)氐淖匀坏乩砗蜌夂驐l件，都給北京人的休閑度假消費(fèi)提供了非常好的空間，所以地產(chǎn)就升值了。

相比之下，張家口市區(qū)的房?jī)r(jià)變化并不大。張家口市區(qū)商品房?jī)r(jià)目前保持在5000元/平米上下，申奧成功后并沒(méi)有大漲，部分項(xiàng)目每平米漲了500到1000元，但并不普遍。

根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)提供數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月底，張家口市新開(kāi)工商品住房面積達(dá)到了209萬(wàn)平方米，全市庫(kù)存量為3萬(wàn)多套，僅中心城區(qū)就尚有存量房近2萬(wàn)多套，去庫(kù)存化的壓力依然較大。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告稱(chēng)，受京張城際鐵路開(kāi)工和申辦冬奧會(huì)的影響，張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)也扭轉(zhuǎn)了3年以來(lái)的下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)7年，以崇禮縣為代表的張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)階段性爆發(fā)式增長(zhǎng)。

盡管興建場(chǎng)館、配套設(shè)施、承辦賽事等因素，會(huì)給張家口市尤其是崇禮縣帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。但未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局、人口流入等因素都存在不確定性，現(xiàn)在預(yù)測(cè)張家口房?jī)r(jià)的走勢(shì)為時(shí)尚早。