趙維嘉

現(xiàn)在很多家庭都有不止一套房產(chǎn)。如果盤活不動產(chǎn)，提高自己的養(yǎng)老生活質(zhì)量，“以房養(yǎng)老”將會成為今后我國不少人的選擇。不過，“以房養(yǎng)老”也要注意“出租率”等風(fēng)險。

過去，大地主有錢就買地，然后出租給佃農(nóng)，不管旱澇，總有進(jìn)項。如今地主做不成了，但提前賺錢買房，老了當(dāng)“包租婆”“包租公”似乎也不錯。

“以房養(yǎng)老”，通過不動產(chǎn)來提高自己的養(yǎng)老生活質(zhì)量，將會成為今后我國不少人的選擇。不過，“以房養(yǎng)老”也要注意“出租率”等風(fēng)險。

第一類

賺多套房安心當(dāng)“包租公”

家住廣州，今年65歲的李伯說，保險對于老人家來說太過復(fù)雜了。李伯在廣州有兩套房子，他將其中一套70多平米的房子出租，每月可以拿到2700元，再加上2500元的退休工資，一個月有超過5000元可供開支?！艾F(xiàn)在支出肯定沒有之前那么大?！彼f，基本上每月開支可以持平，加上之前的儲蓄，自己養(yǎng)老不用麻煩小孩。最怕的就是以后醫(yī)療費(fèi)的大額開支，現(xiàn)在其實最重要的是保持樂觀心態(tài)，健康比金錢重要多了。對于熱愛房產(chǎn)投資的人來說，提前多買點(diǎn)房子，然后將房子出租，增加收入，是一個不錯的養(yǎng)老方式。

風(fēng)險提醒

用來出租的投資房產(chǎn)一定要選擇好城市和地段，出租率會比較高。如果一個城市外來人口少，或者房子在偏遠(yuǎn)地段，一般都比較難出租。

家住天津漢沽區(qū)的張先生當(dāng)了一年“包租公”后，突然發(fā)現(xiàn)自己的房子租不出去了，不得不把兩居室的租金從原來每月1000元降到600元，但還是乏人問津。原來，這幾年該區(qū)域開發(fā)了大量房產(chǎn)，很多人家都有兩套以上房產(chǎn)，但是外來人口不多，造成房子出租困難。

第二類

一套房也能“螺絲殼里做道場”

能擁有多套房產(chǎn)的畢竟只有少數(shù)人。那么只有一套房的人，如果以后想要靠房子養(yǎng)老，應(yīng)該如何實現(xiàn)呢？其實，一套房也能“螺絲殼里做道場”，退休后對房產(chǎn)有效利用的方式有好多種，都可以提高自己的生活質(zhì)量。

方式一：以大房換小房。對于孩子已經(jīng)獨(dú)立在外地工作生活，家中只剩下老兩口的，可以把大房子換成小房子，既不用搬離自己熟悉的城市和環(huán)境，也能保留原先熟識的朋友圈，還可以換得更多的現(xiàn)金，提升老年生活品質(zhì)。

方式二：從市區(qū)換到郊區(qū)。前半生拼命工作，買了一套市區(qū)的大房子，退休之后，嘈雜的市區(qū)其實不太適合養(yǎng)老生活。賣掉市區(qū)的房子，在郊區(qū)買一套生活便捷、就醫(yī)便利的房子，既可以享受到樂趣，還能從中賺到差價，保障今后的養(yǎng)老生活。

方式三：從大城市回到小城市。一個三四線城市60平米的房子一個月租金只要500元，而北京60平米的房子月租金均價都在5000元。出租或者賣掉大城市的房產(chǎn)，回到房價、物價相對較低的小城市養(yǎng)老，也不失為一種選擇。離北京僅1個小時車程的河北涿州，就受到不少老年人的青睞，還有人喜歡去景色宜人的海南等地養(yǎng)老。但如果你只有一套住房的話，出租比出售更為穩(wěn)妥。同樣，我們也建議在海南這些旅游地養(yǎng)老，最好選擇租房，而不是買房。

風(fēng)險提醒

一定要牢記，我們的目的是提高生活質(zhì)量。如果把房子賣了，有了閑錢，但是生活很不適應(yīng)、不舒服，那不是我們的本來目的，這條路也不要走。即便賣房換房，具體操作上，最好也是先租房，住幾年，適應(yīng)生活后，再賣房不遲。

第三類

“以房養(yǎng)老”保險還在摸索

原先中美兩國老太的天堂對話又有了新版本。這次，美國老太太對中國老太太說，昨天，在我臨進(jìn)天堂之前，終于把我房子等值的錢花光了。原來，美國老太在60歲時申請了一項“住房反向抵押貸款”，把自己的住房抵押給銀行，每月多了幾千美元收入，這樣她可以瀟灑地去法國旅游、去韓國整容、去瑞士滑雪。而銀行則等她去世后，收回了這套住房。也許就像當(dāng)初住房按揭進(jìn)入中國一樣，美國老太“以房養(yǎng)老”的“破產(chǎn)上天堂”故事也會橫行中國。

一款名叫“幸福房來寶”的“住房反向抵押貸款”保險，已經(jīng)開始在北京、上海、武漢、廣州四個試點(diǎn)城市推出。

什么是“以房養(yǎng)老”保險？簡單說，就是“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。具體說，就是將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合，年齡在60周歲至85周歲之間，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件，領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

市民秦阿姨說：“以房養(yǎng)老實際上就是將房產(chǎn)賣給了保險公司，房產(chǎn)價值卻不會隨之增長，我們每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金也不會增長，誰會將穩(wěn)定的固定資產(chǎn)投向并不固定收益的新產(chǎn)品呢？”從目前來看，多數(shù)老人對這款“以房養(yǎng)老”保險并不接受。首先，房子歷來作為家庭財產(chǎn)續(xù)傳，如果抵押給保險公司，子女就繼承不了。其次，我國房地產(chǎn)市場價值評估不規(guī)范、不透明，相關(guān)法律也有欠缺，很多保險公司對于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品也還處在觀望階段。

風(fēng)險提醒

“以房養(yǎng)老”在我國一直頗受爭議。如果參與“以房養(yǎng)老”保險，不但房價上漲讓人患得患失，家庭子女也有意見。不過從長期看，“以房養(yǎng)老”保險必然有它的市場。