楊紅旭

未來(lái)兩年還將有多次降息降準(zhǔn)動(dòng)作，這將成為2015年全國(guó)樓市的重要推力，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)樓市還將進(jìn)一步升溫

央行宣布，自2015年3月1日起，存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

降息原因

當(dāng)前全球仍處貨幣寬松環(huán)境，雖然去年11月美國(guó)退出QE，但仍在實(shí)行超低利率，況且歐洲和日本，以及部分新興經(jīng)濟(jì)體，都在加大貨幣放松的力度。而中國(guó)正在逼近通縮：一方面，經(jīng)濟(jì)增幅持續(xù)放緩，2014年經(jīng)濟(jì)增幅創(chuàng)近24年以來(lái)新低； 另一方面，今年1月份CPI跌破1%，僅為0.8%，PPI更是連續(xù)35個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央定調(diào)2015年繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，并且降息后央行官員答記者問(wèn)時(shí)繼續(xù)堅(jiān)持：“此次利率調(diào)整的重點(diǎn)仍是保持實(shí)際利率水平適應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)、就業(yè)等基本面變動(dòng)趨勢(shì)，并不代表穩(wěn)健的貨幣政策取向發(fā)生變化。”但實(shí)際上，明眼人都能看來(lái)，去年11月以來(lái)降息降準(zhǔn)皆啟動(dòng)，已超出“穩(wěn)健”范疇了。

此次降息所處的時(shí)空位置

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通縮變化，都是具有一定周期性波動(dòng)的，而貨幣政策的主要功能也正是減小其波動(dòng)幅度。任何一輪降息或加息，都處于某輪降息周期或加息周期中的某一位置。

近20年來(lái)，中國(guó)出現(xiàn)了三輪降息周期。第一輪降息周期始于1996年5月份，2004年9月結(jié)束，歷時(shí)8年，累計(jì)降息8次，基準(zhǔn)存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，為了保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2008年9月開(kāi)始第二輪降息周期，至2008年12月的3個(gè)月內(nèi)累計(jì)降息5次，基準(zhǔn)存款利率由4.14%降至2.25%。降息頻率之高和幅度之大皆為歷史罕見(jiàn)，周期延續(xù)至2010年9月，時(shí)長(zhǎng)不足兩年，是十幾年來(lái)最短的一個(gè)利率變化周期。

第三輪降息周期，也就是當(dāng)前正在進(jìn)行中的這一輪，始于2012年6月，第二次降息出現(xiàn)在當(dāng)年7月。然后，降息罕見(jiàn)地中斷了兩年多。直到2014年11月第三次降息，2015年2月第四次降準(zhǔn)。顯而易見(jiàn)，其間中斷了兩年多，屬于政策失誤，同時(shí)也說(shuō)明在經(jīng)濟(jì)降速的過(guò)程中調(diào)結(jié)構(gòu)，是件萬(wàn)分痛苦的事情。

四次降息之后，當(dāng)前一年期存款基準(zhǔn)利率為2.5%，而2008年最低為2.25%，估計(jì)2015年還有1-2次降息，2016年仍有降息的可能，等到本輪降息周期的末期，基準(zhǔn)存款利率必然低于2008年底。

從貸款利率來(lái)看，四次降息后，五年期以上貸款利率為5.90%，已低于2008年底的5.94%，創(chuàng)近十年來(lái)新低。但問(wèn)題在于，隨著近幾年利率市場(chǎng)化的快速推進(jìn)，社會(huì)上實(shí)際的存款利率和貸款利率，明顯高過(guò)2008年底。再結(jié)合全球貨幣環(huán)境，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的情況，本輪貨幣寬松周期持續(xù)時(shí)間將長(zhǎng)于2008年那輪，降息幅度也將大于那輪。至于存準(zhǔn)率，過(guò)去30年，中國(guó)存準(zhǔn)率中樞值為14%左右，四次降準(zhǔn)后仍高達(dá)19.5%，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年還將再降4-8次。

另外，很多學(xué)者預(yù)測(cè)全國(guó)“兩會(huì)”后才會(huì)降息，不料兩會(huì)前就降了。筆者認(rèn)為，今年1-2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較糟糕，CPI、PPI數(shù)據(jù)走低，各界對(duì)于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、事業(yè)、工作的前景情緒低落。兩會(huì)前就降息所發(fā)出如下信號(hào)：一、今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)須打硬仗； 、二、政府刺激經(jīng)濟(jì)的手段很多，儲(chǔ)備政策很豐富，隨時(shí)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷與通縮。

降息對(duì)樓市的影響

正如弗里德曼所言：價(jià)格本質(zhì)就是一種貨幣現(xiàn)象。股票是標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)品，所以降息將直接利好股市。而房地產(chǎn)屬于準(zhǔn)資產(chǎn)品，尤其是住宅，既具消費(fèi)品的功能，又有資產(chǎn)品的屬性，所以降息也在一定程度上利好房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，無(wú)論是市場(chǎng)供應(yīng)方還是市場(chǎng)需求方，皆對(duì)銀行信貸依賴度較高，必然也對(duì)資金使用價(jià)格變化非常敏感。降息會(huì)降低開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的資金使用成本，從而促進(jìn)市場(chǎng)增長(zhǎng)；加息會(huì)提高開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的資金使用成本，從而抑制市場(chǎng)增長(zhǎng)。

當(dāng)然，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有很多，比如經(jīng)濟(jì)基本面較差，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成利空，反腐力度加大，也減少了高端住宅需求，部分城市住宅庫(kù)存壓力大，房子賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)跌不動(dòng)。但在諸多因素當(dāng)中，貨幣政策、信貸政策及與之相關(guān)的流動(dòng)性，當(dāng)屬影響樓市需求的第一因素，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)短周期而言。

一個(gè)降息周期是由多次降息組成的，所以單次降息雖然對(duì)樓市有促進(jìn)，但作用并不明顯，需要多次降息之后，才會(huì)出現(xiàn)較為明顯的累加效果。其實(shí)，這也是貨幣政策具有滯后性的表現(xiàn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)降息周期的最后一次降息前后，對(duì)樓市的累加效應(yīng)會(huì)集中顯現(xiàn)，助推樓市進(jìn)入繁榮期。比如上一輪的降息周期，最后一次降息出現(xiàn)在2008年12月，三個(gè)月后全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增幅止跌反彈，進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲通道。

但就這一輪降息周期而言，情況比較復(fù)雜，在降息的初始階段：2012年6、7月前兩次降息后，樓市加速回暖，并于2013年出現(xiàn)一波涉及一二線城市的繁榮。其后，2014年樓市再度降溫。而在房?jī)r(jià)上漲之后，降息就停止了，非常罕見(jiàn)地中斷了兩年多。因此，當(dāng)前更需要關(guān)注的是2014年11月重啟降息進(jìn)程之后，包括本輪2015年3月1日的第四次降息，對(duì)于2015年樓市復(fù)蘇進(jìn)程的影響。

從全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，2014年5月出現(xiàn)環(huán)比下跌的“拐點(diǎn)”，至2015年3月，已持續(xù)下跌了11個(gè)月，下跌時(shí)長(zhǎng)已超過(guò)上一輪的8個(gè)月（2011年10月至2012年5月）。值得關(guān)注的是，隨著2014年二季度地方紛紛救市，尤其是9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文支持房貸，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅呈收窄之勢(shì)，11月第三次降息之后，更加促進(jìn)了房市企穩(wěn)，其中一線城市的房?jī)r(jià)已率先于12月止跌反彈（如圖2）。

2015年以來(lái)，2月有一次降存準(zhǔn)率，3月1日又有一次降息，貨幣仍呈加速放松之勢(shì)。加之諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)寬松（比如住建部指導(dǎo)部分城市停建安置房，轉(zhuǎn)而收購(gòu)商品房，以減少庫(kù)存壓力），貨幣政策與調(diào)控政策雙重寬松，在疊加效應(yīng)之下，預(yù)計(jì)2015年二季度全國(guó)70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將止跌反彈，多數(shù)二線城市和部分三線城市的房?jī)r(jià)，也將隨一線城市而出現(xiàn)上漲拐點(diǎn)。

最后，大家還應(yīng)明白一點(diǎn)：當(dāng)前還只是處于降息周期中段，未來(lái)兩年還將有多次降息降準(zhǔn)動(dòng)作，這將成為推動(dòng)2015年全國(guó)樓市，尤其是一二線城市樓市告別冬天、走向春天的重要推力。預(yù)計(jì)2016年全國(guó)樓市還將進(jìn)一步升溫。endprint