鄧郁 周曉輝

摘要近年來(lái)中共中央高度重視農(nóng)村土地問(wèn)題，十八屆三中全會(huì)明確指出要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，放寬農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市限制。2014年底中央確定了33個(gè)試點(diǎn)縣，進(jìn)行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度試點(diǎn)改革。這些改革順利進(jìn)行的前提是科學(xué)、合理地確定土地價(jià)值。該研究詳細(xì)分析了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值影響因素、經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的，以及評(píng)估方法運(yùn)用過(guò)程中需要考慮的一些特殊性因素。

關(guān)鍵詞農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；價(jià)值影響因素；評(píng)估目的；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)S-9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)0517-6611（2015）29-307-02

近年來(lái)中共中央加大了農(nóng)村土地制度改革的力度，十八屆三中全會(huì)明確了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的改革方向，2014年底中央確定了33個(gè)試點(diǎn)縣，進(jìn)行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度試點(diǎn)改革。在試點(diǎn)縣允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、抵押、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這些改革能夠順利實(shí)施的核心和基礎(chǔ)問(wèn)題是科學(xué)、合理地確定入市農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值，保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯。

農(nóng)村建設(shè)用地主要包括宅基地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，目前改革的主要方向是在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下允許經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同權(quán)入市。在評(píng)估實(shí)踐中，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在價(jià)值影響因素、評(píng)估目的、價(jià)值類型選擇和評(píng)估方法上都有一定的特殊性，需要在理論方面加以分析。

1農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值的影響因素分析

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的農(nóng)村建設(shè)用地。該類建設(shè)用地在區(qū)域分布、用途、功能等方面具有區(qū)別于國(guó)有土地的特殊性，同時(shí)這些因素也是影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值的重要方面。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值構(gòu)成影響因素

農(nóng)村集體建設(shè)用地主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此在使用用途方面大部分屬于工業(yè)用地。土地的價(jià)值構(gòu)成主要體現(xiàn)在土地及其地上附著物的補(bǔ)償安置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩部分。相對(duì)而言，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而形成的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在整個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值構(gòu)成中所占比重較低。

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地出租、轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅低于國(guó)有建設(shè)用地，一方面由于國(guó)有建設(shè)用地的地理位置和產(chǎn)業(yè)聚集度可能優(yōu)于農(nóng)村集體建設(shè)用地；另一方面更重要的原因在于兩者之間并未實(shí)現(xiàn)“同等入市、同權(quán)同價(jià)”，導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地及其地上附著物的補(bǔ)償安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大幅低于同等條件下的國(guó)有建設(shè)用地。因此，從價(jià)值構(gòu)成角度來(lái)看，合理估算農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值的關(guān)鍵是確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1.2農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值實(shí)現(xiàn)影響因素

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程也是其創(chuàng)造超額收益的過(guò)程。然而，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地本身不會(huì)產(chǎn)生收益，需要依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相互作用創(chuàng)造超額收益。因此，其價(jià)值的大小即創(chuàng)造超額收益能力的強(qiáng)弱不僅與土地自身?xiàng)l件有關(guān)，而且與其用途和行業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在著密切的聯(lián)系。

首先，關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地自身的條件。由于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此土地的地力、肥沃程度對(duì)其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)并不產(chǎn)生主要的影響，與城市中心的距離、產(chǎn)業(yè)的聚集程度、交通的便利程度等成為影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要影響因素。

其次，關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地利用方式。工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同土地利用方式下由于行業(yè)整體利潤(rùn)的差異及農(nóng)村環(huán)境的影響，導(dǎo)致不同利用方式下農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地創(chuàng)造超額收益的能力也存在著很大的差別。

2農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的分析

資產(chǎn)的使用價(jià)值決定了交換價(jià)值，資產(chǎn)的使用方式對(duì)其價(jià)值的大小具有重要的影響。確定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之前，首先要明確該資產(chǎn)的利用方式，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估而言需要明確“為什么要評(píng)估”，即資產(chǎn)評(píng)估目的。

改革前，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)行為比較單一，主要以租賃為主；改革后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)行為趨于多樣，包括出讓、抵押、租賃和入股等多種形式。不同經(jīng)濟(jì)行為下，資產(chǎn)評(píng)估目的存在著很大的差異。

2.1出讓和入股

此次改革是在土地確權(quán)基礎(chǔ)之上的改革，是一個(gè)綜合型的改革。以往，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地沒(méi)有確權(quán)，理論上不能用于交易。此次改革后，部分地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓行為將日趨活躍。

這種經(jīng)濟(jì)行為下的資產(chǎn)評(píng)估目為資產(chǎn)交易，資產(chǎn)評(píng)估所關(guān)注的重點(diǎn)是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下確定其合理的交易價(jià)格。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具有一定特殊性，首先對(duì)于交易市場(chǎng)，該類土地的交易市場(chǎng)要參照國(guó)有土地交易市場(chǎng)，這也是此次改革的主要目的。另外，鑒于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地區(qū)域分散，產(chǎn)業(yè)集中程度低，需要進(jìn)行一定的折扣。其次，關(guān)于土地的利用方式應(yīng)選擇在政策和規(guī)劃允許前提下，被評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值最大化的利用方式。

根據(jù)前期調(diào)研，以農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入股聯(lián)合組建企業(yè)是多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)常用的形式，這種形式既可以為村民帶來(lái)一定的收益，又可以保證村民長(zhǎng)久的利益。盡管出讓和入股兩種經(jīng)濟(jì)行為存在著差異，但是對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估而言，兩種經(jīng)濟(jì)行為下都需要確定被評(píng)估建設(shè)用地的合理市場(chǎng)價(jià)值。但是在入股方式下，需要考慮被入股企業(yè)對(duì)于建設(shè)用地的利用方式，這與出讓方式下有所區(qū)別。

2.2抵押

改革之前由于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地沒(méi)有確權(quán)，因此抵押行為缺乏法律依據(jù)，抵押行為較少；改革后，相應(yīng)的法律條款將做調(diào)整，抵押行為將具有法律依據(jù)。盡管如此，在前期調(diào)研中試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于抵押的情況并不多見(jiàn)，而且村集體對(duì)于抵押行為的需求并不強(qiáng)烈。

在抵押行為下，資產(chǎn)評(píng)估主要以為借款人提供抵押物價(jià)值參考為目的，降低借款人的借款風(fēng)險(xiǎn)。此種行為下，需要考慮借款人不能收回借款情況下快速變現(xiàn)抵押物的價(jià)值，因此交易對(duì)象和交易市場(chǎng)存在著很大的局限性。尤其是對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地而言，交易局限性更大。因此，抵押目的下的評(píng)估價(jià)值將大打折扣。

2.3出租

出租是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地最常見(jiàn)的一種經(jīng)濟(jì)行為，村集體大都把該類建設(shè)用地出租給相關(guān)的企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

對(duì)于出租資產(chǎn)的價(jià)值，主要考慮的是建設(shè)用地對(duì)于企業(yè)所能夠帶來(lái)的租賃期間的超額收益。因此，在評(píng)估時(shí)需要考慮用地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的及用地狀況。

3農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地評(píng)估方法的應(yīng)用

合理估計(jì)不同經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的下農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值問(wèn)題的核心是評(píng)估方法的運(yùn)用和評(píng)估參數(shù)的選擇。鑒于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在價(jià)值影響因素和經(jīng)濟(jì)行為的特殊性，在評(píng)估參數(shù)的選擇上需要深入分析。資產(chǎn)評(píng)估的方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。

3.1市場(chǎng)法應(yīng)用特殊性分析

市場(chǎng)法是通過(guò)評(píng)估對(duì)象與市場(chǎng)交易案例進(jìn)行差異因素識(shí)別、比較并調(diào)整市場(chǎng)交易案例交易價(jià)格來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的關(guān)鍵是差異因素的識(shí)別和調(diào)整，一般的差異性因素包括市場(chǎng)條件、交易時(shí)間、功能和區(qū)域等方面，而對(duì)于土地價(jià)值而言，區(qū)域性差異是決定不同土地價(jià)值的核心。其中，區(qū)域性主要體現(xiàn)在土地所在位置的交通便捷度、商業(yè)繁華度、產(chǎn)業(yè)聚集度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等幾個(gè)方面。

市場(chǎng)法評(píng)估的前提首先是有公開(kāi)、活躍土地的交易市場(chǎng)，其次是市場(chǎng)上能夠找到可比交易案例。改革后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的交易行為將日趨活躍，相應(yīng)的土地交易案例會(huì)逐漸增多，為應(yīng)用市場(chǎng)法提供了前提條件。另外，改革后農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將與城市建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)”，因此城市建設(shè)用地交易市場(chǎng)交易案例將可以作為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的參考。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地相對(duì)于城市建設(shè)用地而言，在區(qū)域差異因素方面的特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地區(qū)域分布分散，同一村集體內(nèi)部交易案例較少，因此，要重點(diǎn)關(guān)注被評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與城市中心交易案例的差異，尤其是與城市中心距離的差異，這種距離往往決定了其他主要因素。其次，要重點(diǎn)關(guān)注被評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所在地區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度的差異，由于該研究討論的建設(shè)用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，多用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此經(jīng)營(yíng)環(huán)境對(duì)其價(jià)值有著重要影響，產(chǎn)業(yè)聚集程度越高，經(jīng)營(yíng)條件越便利，相應(yīng)價(jià)值越大。

3.2收益法應(yīng)用特殊性分析

收益法的基本思路是將被評(píng)估對(duì)象未來(lái)所能帶來(lái)的預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)，以估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。收益法的3個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是未來(lái)收益、實(shí)現(xiàn)未來(lái)收益中面臨的風(fēng)險(xiǎn)（即折現(xiàn)率）以及未來(lái)收益的年限。改革后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將予以確權(quán)，并享受與城市建設(shè)用地同等的權(quán)利。這些改革將對(duì)收益法參數(shù)得運(yùn)用產(chǎn)生重要的影響，其中主要的影響體現(xiàn)在未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，對(duì)于實(shí)現(xiàn)未來(lái)收益面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在改革之前，企業(yè)以租用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為主，而且租賃合同往往受到政策和其他因素影響得不到充分的保障。這導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。改革后，企業(yè)在使用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面的政策風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。相應(yīng)的，在收益法估算被評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地折現(xiàn)率時(shí)，需要考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化。其次，改革將有助于更加清晰的確定未來(lái)收益年限。對(duì)于土地的未來(lái)收益年限往往選擇法律年限、合同年限和經(jīng)濟(jì)年限等較短者。由于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地長(zhǎng)期沒(méi)有確權(quán)，法律使用年限模糊，為收益法評(píng)估帶來(lái)了一定的困難。

3.3成本法應(yīng)用特殊性分析

一般而言，從成本構(gòu)成的角度來(lái)看，土地的成本主要包括取得成本和開(kāi)發(fā)成本兩部分，其中取得成本主要是征地的補(bǔ)償費(fèi)。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成本長(zhǎng)期大幅低于城市建設(shè)用地的原因，除了地域、位置等因素外，最主要的還是前者的征地補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于后者。這一問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值長(zhǎng)期遭到低估，嚴(yán)重影響了村集體和村民的相關(guān)權(quán)益。改革后，在成

本法估算農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值過(guò)程中，在補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)上要參考附近城市建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保村集體和村民的合法權(quán)益。

4結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村土地制度改革后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估存在很多的特殊性。影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值的因素包括其自身?xiàng)l件、區(qū)域環(huán)境和利用方式等。農(nóng)村集體件經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的以出讓、抵押、租

賃和入股為主。農(nóng)村集體件經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)法評(píng)估中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其區(qū)域位置以及產(chǎn)業(yè)聚集度，收益法評(píng)估中評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)有所降低，成本法中要制定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

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