本刊記者/韓潔　吳雨　杜宇

樓市“組合拳”釋放積極信號

本刊記者/韓潔吳雨杜宇

Combination of Measures Release Positive Signals for Real Estate

2015年一季度臨近尾聲之際，多個宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。

“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整舉措，對于應(yīng)對目前經(jīng)濟(jì)下行壓力，實現(xiàn)穩(wěn)增長、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用?！敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

2015年開年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。從前兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回落，其中房地產(chǎn)市場低迷成為經(jīng)濟(jì)增長放緩的原因之一。

倪鵬飛說，目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動的間接需求，在市場總需求中占比仍十分高，房地產(chǎn)市場是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定，也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭取時間。同時，長期來看，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產(chǎn)金融政策和財稅政策，加上此前住建部發(fā)布的政策一起，將成為新一輪促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的組合拳。

分析認(rèn)為，本輪組合拳政策傳遞出穩(wěn)定住房消費，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號。

根據(jù)央行、住建部和銀監(jiān)會三部門通知，調(diào)整個人住房貸款政策，主要是對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40％。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示：“從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款最低首付比例一般在30％左右，此前我國二套房普遍執(zhí)行60％至70％，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明顯高于國際水平，偏于嚴(yán)厲應(yīng)該調(diào)整，現(xiàn)在下調(diào)到40％左右與國際情況大體一致，也是市場化的一種表現(xiàn)。”

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，本輪樓市放松幅度超過此前各界預(yù)期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40％，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直維持在70％水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置一套總價200萬元的二手房計算，首付金額可下降60萬元之多。

中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示，中國幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市的情況各異，各地房地產(chǎn)市場周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長時期內(nèi)房地產(chǎn)市場運行的常態(tài)?！敖窈笞》啃刨J政策應(yīng)完善區(qū)域化、差異化調(diào)整，避免‘一刀切’式的調(diào)整。同時要更多依靠市場自律機(jī)制，更加尊重市場主體的意見，充分發(fā)揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長效機(jī)制?！?/p>

而根據(jù)財政部、國稅總局的通知，此次調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)賣營業(yè)稅政策，最大看點也是將原先營業(yè)稅的免征期限從購房滿5年，下調(diào)為購房滿2年。

“此次放寬免征期限，對于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免15萬元的營業(yè)稅，這有助于刺激改善型住房消費?！必斦控斂扑彼L白景明說。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，目前北京二手房市場約有16％的購房者需要交納營業(yè)稅，營業(yè)稅“五改二”政策將使交納營業(yè)稅的占比降低到8％，購房者負(fù)擔(dān)將會有所降低。

不過，有專家指出，此次營業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期下，不排除一些大量囤房的人會借機(jī)拋售住房。但也有專家認(rèn)為，買方也會從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤活房地產(chǎn)市場大量閑置的存量房，加大房屋流轉(zhuǎn)率，實際會降低買房成本。