□文/于銳

（河北冀興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北·石家莊）

一、前言

繼2013年國五條頒布及國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)在高盈利數(shù)年之后，開始步入銷售停滯、成本增加、融資困難等一系列問題。雖然多數(shù)城市放開限購政策，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各種打折促銷活動，仍然無法完成銷售目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行平緩發(fā)展時期，無法單純的憑借買地、蓋房、賣房來實現(xiàn)自身的持續(xù)增長。此時，為保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)，經(jīng)營管理顯得尤為重要。從傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過度，加強內(nèi)部控制制度建設(shè)是實現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。2012年以來，所有主板上市的公司已經(jīng)開始開展內(nèi)控體系建設(shè)。加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求自身發(fā)展的基本要求，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)兩性化經(jīng)營的必然要求。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部控制意識淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)在近年的高速發(fā)展之下，已然成為各行業(yè)羨慕的高利潤行業(yè)，各行業(yè)爭先加入到房地產(chǎn)高利潤的大軍中。我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者更多關(guān)注的是銷量、利潤，缺少對內(nèi)部控制制度建設(shè)的關(guān)注。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不了解內(nèi)部控制的重要性，耗費大量的人力物力，單純把工作重心放在工作崗位的設(shè)置和公司制度、財務(wù)制度的建設(shè)上，這種設(shè)置和建設(shè)無法完善企業(yè)管理。缺乏對內(nèi)部控制的了解，沒有正確理解完善的內(nèi)部控制制度在保證工作正常進(jìn)行下，可以確保企業(yè)內(nèi)部資料的完整性和真實性，對資產(chǎn)的流動也起到順暢的作用。因管理者對內(nèi)部控制不重視，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建設(shè)內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行上力度不夠，缺乏專門負(fù)責(zé)人對內(nèi)控執(zhí)行進(jìn)行管理監(jiān)督，沒有很好地應(yīng)用內(nèi)控制度，應(yīng)付了事，使得內(nèi)部控制沒有發(fā)揮作用。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不科學(xué)、不健全，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：小房企幾乎沒有建立內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制工作無據(jù)可依，沒有成文；部分房企雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是不完善，只包含內(nèi)部控制的部分要素，沒有包括全部，大多缺乏監(jiān)督審計程序，缺乏總體制衡和協(xié)調(diào)機(jī)制；還有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)不明確、程序不科學(xué)、流程不細(xì)化。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然完善了內(nèi)部控制制度，也包括內(nèi)部監(jiān)督方面的制度，但是執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)督不力，這是房企內(nèi)部控制方面存在比較大的問題。董事會下面應(yīng)設(shè)立審計部或?qū)徲嬑瘑T會，但很多房企沒有建立這樣的組織架構(gòu)，無法保障內(nèi)部控制制度的落實和執(zhí)行。有些企業(yè)雖設(shè)立了內(nèi)審部門，但是內(nèi)審部門被賦予的職權(quán)有限，只單純監(jiān)督財務(wù)制度的執(zhí)行，對內(nèi)部控制制度執(zhí)行監(jiān)督少之又少。內(nèi)審部門無考核機(jī)制，這些都影響到內(nèi)審效果，使內(nèi)審部門無法發(fā)揮應(yīng)有的職能。在外部監(jiān)督方面，因企業(yè)缺乏信息透明度，政府職能部門和社會中介機(jī)構(gòu)也難以有效地監(jiān)督內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（四）風(fēng)險評估執(zhí)行力薄弱。我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，但經(jīng)濟(jì)收益趨于平緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險問題在企業(yè)壯大及收益放緩的前提下不斷凸顯。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的風(fēng)險評估體系，無法有效地進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，但是由于對風(fēng)險預(yù)警認(rèn)識不到位，不了解風(fēng)險識別的各種方法，預(yù)警機(jī)制往往成為擺設(shè)，這就導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生時企業(yè)會亂陣腳的現(xiàn)象。

三、改進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。健全的內(nèi)部控制體系是企業(yè)內(nèi)部控制實施效果的根本保障。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在內(nèi)部控制體系上不斷創(chuàng)新、完善，就需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及自身發(fā)展的需求，制定符合其發(fā)展需求的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的建立需要全面、細(xì)致。

內(nèi)部控制體系之間的控制層次需要相互獨立。主要包括三個層次，分別為：經(jīng)營過程中的人員權(quán)限和責(zé)任的建立，對重要業(yè)務(wù)應(yīng)制定處理程序，實行“雙簽制”，禁止一人獨握權(quán)力，工程采購環(huán)節(jié)信息公開、決策透明，采取公開招標(biāo)形式；建立監(jiān)督機(jī)制，財務(wù)部門在進(jìn)行常規(guī)核算工作的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化管理，監(jiān)督其他部門在資金預(yù)算、資金運用上的工作過程，將結(jié)果反饋給相關(guān)責(zé)任人；強化內(nèi)部監(jiān)督，設(shè)立內(nèi)部審計部門，完善內(nèi)部審計監(jiān)督體系，結(jié)合企業(yè)的規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營特點等，指定專門人員從事審計工作，并賦予該機(jī)構(gòu)和人員權(quán)利，對內(nèi)部控制體系實行監(jiān)督，保障內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（二）加強內(nèi)部控制的考核與激勵?？冃Э己耸瞧髽I(yè)評價業(yè)績中比較常見的激勵制度，有效的內(nèi)控考核與激勵能充分激勵員工尤其是內(nèi)部控制人員的積極性。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控考核機(jī)制是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過定量與定性分析相結(jié)合，建立完整的綜合評價指標(biāo)體系，對房地產(chǎn)企業(yè)一段時期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營情況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評價與考核，建立責(zé)權(quán)與獎懲相結(jié)合的制度，激勵員工工作的積極性和自主性。

（三）完善風(fēng)險控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間比較長，在拿地、開發(fā)到銷售等環(huán)節(jié)，都會受到企業(yè)外部諸多因素的影響。因此，采取風(fēng)險識別、風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險評估等措施來防范和控制企業(yè)中的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。風(fēng)險管理應(yīng)以預(yù)防為主，規(guī)范內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，減少風(fēng)險發(fā)生給企業(yè)帶來的損失。

建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，為及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險，制定降低、轉(zhuǎn)移風(fēng)險的措施，檢查企業(yè)高風(fēng)險區(qū)域。風(fēng)險可能來自財務(wù)、運營或銷售等多方面，因此風(fēng)險管理要貫穿內(nèi)部控制全過程，按照內(nèi)部控制風(fēng)險管理框架的要求，運用風(fēng)險控制的具體方法，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)和缺陷，為完善內(nèi)控制度提出改進(jìn)意見。

（四）構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道。良好的信息溝通系統(tǒng)，可以讓企業(yè)各部門及時、全面、準(zhǔn)確地掌握企業(yè)運營狀況。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立與自身發(fā)展相匹配的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享。在信息共享的基礎(chǔ)上，可以加強信息流通和溝通，包括企業(yè)內(nèi)部各部門員工、管理層與員工及內(nèi)部與外部的信息溝通，建立開放的暢通的信息反饋渠道。例如，房地產(chǎn)企業(yè)要注意在前期規(guī)劃、設(shè)計與財務(wù)部門的溝通，銷售定價時與預(yù)算部和成本部門的溝通，達(dá)到預(yù)防風(fēng)險，控制成本的效果。

完善的內(nèi)部控制制度對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，實施內(nèi)部控制制度遠(yuǎn)比想象中的復(fù)雜?，F(xiàn)行的內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展起著不可磨滅的作用，因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特點，不斷地完善內(nèi)部控制制度，加大對內(nèi)控制度的執(zhí)行力度，不斷地提高企業(yè)運營和防范風(fēng)險的能力，為保障企業(yè)的自身發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)?！?/p>