任志強(qiáng)

經(jīng)濟(jì)在下滑之中，大家都在預(yù)期央行會(huì)“降準(zhǔn)”，果然超出預(yù)期的央行提前采取了降準(zhǔn)的行動(dòng)，但降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)就能改變經(jīng)濟(jì)的下行趨勢(shì)嗎？不能，至少一次降準(zhǔn)拉不動(dòng)。

許多人在預(yù)測(cè)降準(zhǔn)之后會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)起到刺激作用，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種利好。其實(shí)一次降準(zhǔn)幾乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有絲毫的影響。但如果降準(zhǔn)能促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的活躍，倒有可能緩解民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂，增強(qiáng)預(yù)期消費(fèi)的信心。

單純就房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)而言，降準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如降息的作用大，降息直接影響到消費(fèi)者的實(shí)際支出，等于降低了房?jī)r(jià)。

一是，從總量的支付上看，降息影響到因利息支付而增加的房?jī)r(jià)總量，讓實(shí)際的房?jī)r(jià)下浮的實(shí)惠落入消費(fèi)者的口袋。

二是，降息會(huì)讓按月計(jì)算的家庭收入用于還房貸的比例會(huì)發(fā)生變化。個(gè)貸低息時(shí)，家庭支付月供的比例也許只在40%左右，但利息的上升有可能讓月供的比例超過了60%，即可能讓消費(fèi)者失去了購房貸款的資格，也讓月生活的壓力難以承受，或放棄購房的交易行為。

而降準(zhǔn)并不會(huì)直接影響消費(fèi)者的支付能力，尤其是當(dāng)住房市場(chǎng)中的投資行為在多年的限制與打擊之下，逐步退出市場(chǎng)時(shí)，降準(zhǔn)提供的資金并不會(huì)直接或大量地流入市場(chǎng)。

降準(zhǔn)會(huì)給開發(fā)商提供更多的周轉(zhuǎn)資金嗎？一定會(huì)有一部分資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也一定是讓資金本就不十分困難的好企業(yè)、大企業(yè)獲得的更多，而中小企業(yè)難以獲得。

中小企業(yè)是否需要大量的流動(dòng)資金支持？是。市場(chǎng)中由于2014年銷售情況回落，庫存大量增加，確實(shí)部分企業(yè)捉襟見肘，資金周轉(zhuǎn)困難，開發(fā)商的資金增長(zhǎng)率已經(jīng)降到了幾乎為零，但銀行會(huì)將開發(fā)資金大量貸給那些銷售不中用且看不到前景的企業(yè)嗎？不會(huì)的。于是錢只會(huì)流向擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力之中，而具備這種能力的恰恰是那些好的企業(yè)。

中國(guó)的房地產(chǎn)承擔(dān)著多重的任務(wù)，除了解決居民住房、改善城市面貌之外，還被當(dāng)作支撐中國(guó)GDP增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱。在一個(gè)長(zhǎng)期靠基本建設(shè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)家，幾乎所有經(jīng)濟(jì)波動(dòng)都是用擴(kuò)大或抑制基建來調(diào)控的。經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)放松貨幣、減免稅費(fèi)、擴(kuò)大投資，經(jīng)濟(jì)上漲過快時(shí)，限制信貸規(guī)模、限制市場(chǎng)交易、加大稅費(fèi)，尤其是價(jià)格上漲時(shí)，更是限制消費(fèi)行為和個(gè)貸。

于是當(dāng)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成為首要任務(wù)時(shí)，解決住房、改善城市面貌就被當(dāng)成次要功能。當(dāng)市場(chǎng)無力擴(kuò)大投資時(shí)，政府就用計(jì)劃任務(wù)的保障拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而根本不管市場(chǎng)中的供應(yīng)量變化和對(duì)消費(fèi)行為的沖擊。只要拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這些蓋出來保障房有沒有人住就不重要了。

如果降準(zhǔn)希望用貨幣增量支持保障性住房的上馬，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，那么這對(duì)市場(chǎng)化的商品房而言，只能是災(zāi)難。

被擴(kuò)大化的棚戶區(qū)改造已經(jīng)從早期的工礦區(qū)進(jìn)入到成市的核心區(qū)，從普遍需要用實(shí)物住房安置變成了大部分可以用貨幣安置。但棚改的改革中仍以住房實(shí)物安置為主。原本房改時(shí)就希望徹底改變實(shí)物安置的方式，實(shí)現(xiàn)貨幣化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)換，但棚改區(qū)中的政策補(bǔ)償無法用貨幣支付，這就又回到了磚頭補(bǔ)貼的老路，變成了實(shí)物補(bǔ)貼與安置。

當(dāng)這種政府行為的“棚改”（并非真正意義上的居住權(quán)利保障）力度越大時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的沖擊與破壞性威力越大。不但轉(zhuǎn)移了消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望，而且打亂了市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)、供給信號(hào)和需求信號(hào)，讓完全市場(chǎng)化的開發(fā)行為成了政策的犧牲品。

今年1月份的外貿(mào)出口和CPI、PPI的數(shù)據(jù)都顯示了經(jīng)濟(jì)下行的壓力在加大，下行的趨勢(shì)并未改變。一次降準(zhǔn)既不能改變下行的趨勢(shì)，也不可能讓房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)和上升，尤其不會(huì)改變市場(chǎng)中的供求關(guān)系。

真正要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問題，更多的不僅是靠貨幣的寬松，還要改變非市場(chǎng)化的行政干預(yù)，改變社會(huì)與民眾對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，才能讓市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)揮自我調(diào)節(jié)的作用。