天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司 陳穎

地鐵在我們生活中已經(jīng)不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特點(diǎn)走進(jìn)我們的生活，極大的方便了我們的出行，所以地鐵的建設(shè)是需要融資的，自然而然的衍生出了地鐵物業(yè)這種模式。可以說地鐵蓋物業(yè)是當(dāng)前的最為主流的模式，下文我們主要對地鐵蓋物業(yè)這種模式進(jìn)行分析探索研究。

一、地鐵建設(shè)應(yīng)當(dāng)考慮的問題

(一)規(guī)劃問題

每個地區(qū)的周圍環(huán)境都不一樣，也就決定了地鐵在不同的城市不同的地區(qū)規(guī)劃的方案和路線不一樣。地鐵的規(guī)劃影響著周圍地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一個不可忽略的經(jīng)濟(jì)作用。在繁華地段建造地鐵的成本也將有所增加，這也增加了合作建造單位的壓力。因此，建造地鐵前合理的規(guī)劃是必不可少的。

(二)建設(shè)位置的問題

我們都知道，地鐵的行程很長，因此，地鐵站臺以及進(jìn)出口需要建立在一個方便容易尋找的地方，才能真正的方便人們的出行。

(三)周邊環(huán)境的問題

眾所周知，地鐵在行進(jìn)的過程中會造成一定的噪音，在一定的程度上影響周圍居民的日常生活。為了降低給居民帶來的不便，還是應(yīng)當(dāng)將主線路還是應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離居住區(qū)。

二、內(nèi)地地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式

(一)法人型合作模式

在現(xiàn)有的開發(fā)模式中，運(yùn)用最多的是法人型合作模式。各個合作商以其公司的名義承包項(xiàng)目，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。規(guī)劃好各公司，各部門的分工，按照規(guī)劃好的章程，區(qū)分好各部門公司的權(quán)利和義務(wù)。項(xiàng)目所需的資金劃分為一定的股權(quán)，各公司按照自己的能力取得相應(yīng)的股份，也可以在建造的過程中轉(zhuǎn)讓股權(quán)，實(shí)現(xiàn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但如果地鐵的建造出了問題，也需要各個投資單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，確切的保證地鐵的正常建成和開通。各投資商相互合作，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同獲得地鐵帶來的收益，是目前地鐵蓋物業(yè)最好方式的一種。既可以解決資金不足的問題，又能降低風(fēng)險(xiǎn)，可謂百利而無一害。

(二)協(xié)議型合作模式

協(xié)議型合作模式也是當(dāng)前大型工程中運(yùn)用較多的一種合作模式，通過政府出地，規(guī)劃地鐵的路線以及路程，各個投資商簽訂協(xié)議共同完成，以其各自的權(quán)利對暫時所擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，但也相應(yīng)的履行自己的義務(wù)。多方共同完成一個項(xiàng)目，最終的收益由各方的出資情況進(jìn)行分配，收益詳細(xì)分配在協(xié)議上都會寫清楚。在地鐵剛引進(jìn)的時候，北京的地鐵建設(shè)就是采用的這種模式，通過政府引導(dǎo)，政府劃地，多方投資商出資，按照協(xié)議共同合作完成地鐵的建設(shè)。

(三)協(xié)議與法人型合作模式

協(xié)議與法人型合作模式是一種新的模式，其將協(xié)議型合作模式和法人型合作模式結(jié)合起來，結(jié)合兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，更大的降低地鐵建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。其原理幾乎是不變的，由各個投資商投資，既簽訂協(xié)議又有法人代表，使其投資商可以得到雙重保障。政府作為引導(dǎo)，各個投資商簽訂協(xié)議，以法人公司作為媒介實(shí)行全局掌控，實(shí)行規(guī)定的項(xiàng)目規(guī)劃。按照協(xié)議的約定比例出資開發(fā)，再按協(xié)議的比例獲取收益，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同收取利益。此種模式滿足上市企業(yè)增加業(yè)績與資產(chǎn)的要求，且共同經(jīng)營物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，利于一方在資本市場進(jìn)行再融資，因此市場接受度高。

三、內(nèi)地地鐵上蓋物業(yè)合作模式建議

(一)符合上蓋物業(yè)土地利用的法律政策

地鐵的建設(shè)所需要的土地是由國家統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)?shù)卣M(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的。當(dāng)?shù)氐耐恋赜僧?dāng)?shù)氐恼珯?quán)處理，但是地鐵所用的土地不屬于普通的拍用地，是屬于國家專用的。所以在拍賣的時候會受到更多條件的約束，比一般的普通拍賣地更難獲得。地鐵所拍賣地的接收方必須滿足地鐵建設(shè)所需要的一系列要求，投資方必要要有足夠的能力滿足建設(shè)地鐵的需求，但另一方面，對建設(shè)方來說，可以拿到地鐵占地的土地權(quán)，這是一個不錯的好處。在地鐵蓋物業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓上，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)按照法律辦事。

(二)尊重市場及行業(yè)慣例

任何經(jīng)濟(jì)的建立都得遵守市場，準(zhǔn)守市場的規(guī)律，地鐵蓋物業(yè)也得如此。任何行業(yè)脫離了市場，就不可能生存發(fā)展下去。地鐵蓋物業(yè)的合作模式應(yīng)當(dāng)與周圍經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。

(三)保證國有資產(chǎn)的保值增值

地鐵投資建設(shè)的計(jì)劃性與運(yùn)營服務(wù)的公益性，均要求物業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)阻隔。開發(fā)中須確保國有資產(chǎn)保值增值，降低或避免市場高風(fēng)險(xiǎn)，有序穩(wěn)定的滿足地鐵投資建設(shè)及運(yùn)營的資金需求。對于大部分物業(yè)為銷售型項(xiàng)目，不存在建成物業(yè)的轉(zhuǎn)讓或少部分物業(yè)由地鐵持有，可采取協(xié)議型合作或協(xié)議。法人型合作，利于稅務(wù)籌劃，提高合作經(jīng)濟(jì)性，降低成本，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防控。內(nèi)部盡快建立適應(yīng)房地產(chǎn)要求的運(yùn)作體系。對于項(xiàng)目屬綜合體，且以持有型物業(yè)為主，推薦采取法人型合作，合作各方長期共同經(jīng)營物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，但仍要注意稅務(wù)籌劃。

四、結(jié)束語

經(jīng)過上述文章的介紹，相信大家對地鐵蓋物業(yè)這種建設(shè)發(fā)展模式有了一定的了解。但國家建設(shè)地鐵的的最終的目的還是為了方便我們的出行，推動社會的發(fā)展?；蛟S對于地鐵的融資我們做不到什么，但地鐵建成后我們可以帶動周邊的消費(fèi)使其資金快速回籠，讓其它地鐵的項(xiàng)目快速的進(jìn)行，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展。

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