長(zhǎng)豐集團(tuán)有限責(zé)任公司　陳琰

房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題及對(duì)策探究

長(zhǎng)豐集團(tuán)有限責(zé)任公司陳琰

摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重新回歸理性，過(guò)去粗放式的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)難以為繼，在行業(yè)整體利潤(rùn)水平大幅下降的情況下，需要更加精細(xì)的管理，尤其是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制顯得尤為必要。成本管控能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)的變化發(fā)展不斷的提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。但是在房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問(wèn)題將會(huì)嚴(yán)重的制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題的特點(diǎn)，制定有效的對(duì)策進(jìn)行完善能夠進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中將會(huì)面臨更多的影響因素，明確其中存在的問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題的特點(diǎn)不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點(diǎn)，也是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題

(一)拿地拓展階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從拿地開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)展過(guò)程中，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報(bào)告進(jìn)行投資評(píng)審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實(shí)際情況，及時(shí)的對(duì)成本信息進(jìn)行更新，做好測(cè)算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時(shí)候，對(duì)后續(xù)工作的開(kāi)展將會(huì)產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測(cè)算。不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對(duì)于是否值得投資產(chǎn)生影響。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

前期拿地?cái)U(kuò)展階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)前期階段的延續(xù)。需要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個(gè)階段中對(duì)拿地?cái)U(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個(gè)過(guò)程中對(duì)后續(xù)開(kāi)展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地?cái)U(kuò)展對(duì)于方案的設(shè)計(jì)影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價(jià)成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實(shí)際效果。在投資的過(guò)程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計(jì)。成本控制環(huán)節(jié)的開(kāi)展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的變動(dòng)，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

(三)成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候就會(huì)造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近20%，少則也在6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)變更造成的成本超支情況沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)變更是對(duì)施工設(shè)計(jì)的修改工作，對(duì)于工程建設(shè)的開(kāi)展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。

(四)動(dòng)態(tài)成本管理水平較差

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時(shí)有效的了解工程項(xiàng)目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項(xiàng)目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動(dòng)態(tài)成本管理作為合同臺(tái)賬，這樣就不能夠反映問(wèn)題發(fā)生的實(shí)質(zhì)，對(duì)于變更的信息也不能夠及時(shí)的得到回應(yīng)。簽訂的工程項(xiàng)目建設(shè)也不能夠按時(shí)完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)動(dòng)態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

(一)制定全面成本評(píng)估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開(kāi)展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門(mén)作為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、工程等部門(mén)人員共同參與對(duì)成本進(jìn)行的研究。市場(chǎng)的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對(duì)于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評(píng)價(jià)。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場(chǎng)部門(mén)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門(mén)之間的信息進(jìn)行成本測(cè)算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

(二)制定多元化的設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的重要方面，在設(shè)計(jì)方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動(dòng)設(shè)計(jì)方案的制定，并且需要經(jīng)過(guò)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合對(duì)比。這樣能夠保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性。例如限額設(shè)計(jì)，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計(jì)階段就要限制在一個(gè)標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計(jì)單位要按此價(jià)格開(kāi)展設(shè)計(jì)，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案能夠在一定程度上降低成本投入，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方案。只有保證設(shè)計(jì)方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。

(三)強(qiáng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異

設(shè)計(jì)變更等情況的發(fā)生，將會(huì)增加成本管理。針對(duì)這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中設(shè)計(jì)變更較為常見(jiàn)。因此要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場(chǎng)變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題與組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中應(yīng)該對(duì)各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對(duì)不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。

(四)建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時(shí)效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡(jiǎn)單易學(xué)

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計(jì)、工程甚至市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個(gè)全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動(dòng)態(tài)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，使房地產(chǎn)過(guò)熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價(jià)格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)投入到成本管理上。通過(guò)明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題，更加有效的制定對(duì)策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過(guò)程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

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