曹策

摘要：增值稅是我國重要的稅收項目之一，屬于產(chǎn)權(quán)交易稅集合，具有一定的優(yōu)越性。在市場經(jīng)濟改革大環(huán)境下，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運輸業(yè)試行營業(yè)稅方面暴露一些問題，為了解決這些問題，2013年8月1日起在全國范圍內(nèi)開展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運輸業(yè)營業(yè)稅該收增值稅，即所謂的“營改增”政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說營改增是勢在必行，營改增作為結(jié)構(gòu)性減稅的重要環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)中推廣能有效減少重復(fù)征稅，提高企業(yè)利潤。本文主要談?wù)摖I改增對房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤的影響。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)稅負(fù)；利潤

營改增是“十二五”規(guī)劃下一項重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，增值稅是企業(yè)主體稅種之一，對其進行改革不僅能有效的減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠有效的消除現(xiàn)行稅收制度中重復(fù)征稅的弊端，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的營業(yè)利潤，對于國家來說能夠加強中央稅收，平衡中央與地方的財權(quán)。營改增對房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠(yuǎn)的影響，企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解其政策，制定合理的整改措施適應(yīng)新稅制環(huán)境。

一、營改增的意義

（一）有利于完善我國稅收制度

過去對增值稅的種種限制導(dǎo)致增值隨鏈條出現(xiàn)斷裂現(xiàn)象，實施營業(yè)稅改增值稅能夠解決稅收鏈條斷裂的現(xiàn)象，使納稅人所購買的服務(wù)類所含稅額可以抵扣。從一方面來說，營改增使原本屬于營業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入；從另一方面來說，營改增以后稅收環(huán)環(huán)相扣，消除重復(fù)征稅的弊端，促進生產(chǎn)分工，有助于提高經(jīng)濟效益，同時又能提增加增值稅收入。

（二）規(guī)范市場行為

營改增以后，企業(yè)必須規(guī)范現(xiàn)有的財務(wù)處理，才能正確的進行納稅申報，這樣一些企業(yè)就不能在沒有合同的情況下交稅代開發(fā)票，避免了市場中虛開發(fā)票的行為，減少企業(yè)稅收風(fēng)險，規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟運行，為企業(yè)公平競爭提供一個良好的外部環(huán)境。

（三）有利于消除房產(chǎn)泡沫

營改增有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價回歸理性，營改增以后減少了企業(yè)存在的重復(fù)征稅現(xiàn)象，減少購房者的負(fù)擔(dān)，促進房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，使房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。另外營改增有利于促進房產(chǎn)交易市場更加活躍，有利于擴大房屋銷售規(guī)模，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟效益，從而降低房價，擴大銷售。

二、營改增對房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤的影響

我國現(xiàn)行的稅制設(shè)計房地產(chǎn)行業(yè)的有14個稅種，并且各種收稅涉及幾十項內(nèi)容，在房產(chǎn)開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租等環(huán)節(jié)征收較多的稅種，主要包括：營業(yè)稅、印花稅、維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅等等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈很廣，營改增對其有較大的影響，主要表現(xiàn)在對其稅負(fù)的影響以及對其利潤的影響。

（一）營改增對房地產(chǎn)稅負(fù)的影響

營改增的稅收制度延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，能夠有效避免重復(fù)征稅，這樣就在無形之中降低了開發(fā)產(chǎn)品的成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。過去我國房地產(chǎn)行業(yè)的流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度，加重房產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。從價稅關(guān)系來看，土地增值稅和營業(yè)稅都屬于價內(nèi)稅，價內(nèi)稅形式比較隱蔽，不容易被人察覺，表面上給人一種稅收負(fù)擔(dān)小的假象，實質(zhì)上增加了房產(chǎn)行業(yè)的稅款。稅收和商品價格呈正比關(guān)系，企業(yè)的稅收增加，市場上商品的價格自然會上漲，而后會帶動其他行業(yè)商品價格的上漲，這樣就會形成一個惡性循環(huán)，甚至?xí)绊懚惢姆€(wěn)定增長。實行營改增以后，作為價外稅的增值稅通過層層抵扣能夠?qū)崿F(xiàn)減少稅額的作用，從而達到降低企業(yè)稅負(fù)的作用。房地產(chǎn)營改增引入了增值稅的抵扣鏈條減少房產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅現(xiàn)象，有利于減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟效益。

（二）營改增對房地產(chǎn)利潤的影響

房地產(chǎn)稅收是地方企業(yè)最大的稅收來源，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)繳稅額與凈利潤額逐年遞增。房地產(chǎn)繳稅增加的曲線與房企凈利潤是正相關(guān)的關(guān)系，但是凈利潤額一直低于繳稅額，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)每收取1元錢的利潤，要向政府繳納1.02元的稅款。出現(xiàn)這種局面的主要原因是房地產(chǎn)稅收涉及面廣，企業(yè)凈利潤增長，導(dǎo)致營業(yè)稅金、房產(chǎn)稅等隨之增加，另外隨著土地出讓金收入幅度的下降，增加房產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，直接導(dǎo)致房價成本的上漲，最終由消費者承擔(dān)。基于此，實施營改增就是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)降低支付的稅款相應(yīng)的就會減少，從而降低企業(yè)的財務(wù)支出，企業(yè)的經(jīng)濟利潤就會增加。同時房產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的利潤會降價銷售，薄利多銷，提高自身經(jīng)濟利潤，從而實現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

對于勢在必行的營改增稅收政策對于企業(yè)說有利也有弊，而針對于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)該是利大于弊，但是在政策的改革中房地產(chǎn)業(yè)不能掉以輕心，因為稅務(wù)改革除了減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)以外，還會對企業(yè)內(nèi)部管理產(chǎn)生一定的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整好內(nèi)部管理制度，適應(yīng)新稅制的發(fā)展，以便提高自身經(jīng)濟利潤。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的環(huán)境下要對期初稅款抵扣問題要進行合理的整改與管理，這主要是應(yīng)為如今的房地產(chǎn)企業(yè)為了促進銷售，紛紛推行精裝修策略，而營改增以后房地產(chǎn)肯定會抓住這個大好的機會加大精裝修的力度，一方面提高商品的賣點，另一方面能利用營改增政策有關(guān)材料的稅收價格，從而降低成本。所以房地產(chǎn)要合理規(guī)范各個環(huán)節(jié)增值稅發(fā)票，為營改增后期初增值稅進項稅額抵扣的順利進行做準(zhǔn)備。

結(jié)語：總之，營改增稅收制度的實施對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇也是挑戰(zhàn)，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入了解稅收制度，積極響應(yīng)稅收號召，制定科學(xué)、合理的應(yīng)對措施，以便適應(yīng)新稅收政策，促進自身的發(fā)展。

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