□籍紅梅

一、我國(guó)二手房銷售市場(chǎng)發(fā)展的背景

(一)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程。了解我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展背景首先要了解我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度改革。總體來(lái)說，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革大體可分為三個(gè)階段:第一階段是醞釀準(zhǔn)備階段(1978～1987年):首次提出改革我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的是改革開放的總設(shè)計(jì)師——鄧小平。他曾提出，“關(guān)于住房問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款?！保?］鄧小平的話很精辟地指出了城鎮(zhèn)住房制度改革的方向。第二階段是漸進(jìn)探索階段(1988～1997年):1994年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)［1994］43號(hào))中最重要的舉措就是“穩(wěn)步出售公有住房”，這為房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房商品化鋪平了道路。第三階段是全面深化階段(1998年以后):受亞洲金融危機(jī)的影響，國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)，更加重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。1998年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)［1998］23號(hào))是對(duì)“國(guó)發(fā)［1994］43號(hào)”文件的再次補(bǔ)充和完善。

(二)我國(guó)二手房銷售市場(chǎng)的興起和發(fā)展。城鎮(zhèn)住房制度的不斷改革和深化使政府逐漸停止了對(duì)住房的分配，我國(guó)房地產(chǎn)的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)也全面開放，特別是2009年，二手房銷售市場(chǎng)即二級(jí)市場(chǎng)的政策環(huán)境寬松，多數(shù)城市二手房成交總量同比增幅創(chuàng)下十年來(lái)的新高，這加快了二手房銷售市場(chǎng)的興起和發(fā)展。同時(shí)，人們對(duì)房產(chǎn)的需求呈現(xiàn)一種階梯型狀態(tài)，從租賃到購(gòu)買二手房再到購(gòu)買新建商品房，從房屋屬性上看，是從“安置型”到“實(shí)用型”再到“舒適型”。而二手房在其中起著重要的橋梁作用，這也體現(xiàn)了住房者在不同階段對(duì)房產(chǎn)的不同需求。從租賃市場(chǎng)到二手房銷售市場(chǎng)再到新建商品房市場(chǎng)，住房者對(duì)住房的這種需求也促使房地產(chǎn)行業(yè)形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和高速發(fā)展［2］。

二、邢臺(tái)市二手房銷售市場(chǎng)的現(xiàn)狀

(一)總體上需求旺盛，但一定時(shí)期呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。2009年以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)政策寬松，以邢臺(tái)市為代表的三、四線城市的二手房成交總量和往年相比增幅創(chuàng)下新高。2008年11月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策、印花稅和土地增值稅減免政策以及調(diào)整貸款利率下限到貸款基準(zhǔn)利率0．7倍的信貸政策刺激了人們的購(gòu)房意愿。同時(shí)，在2008年人們對(duì)二手房銷售市場(chǎng)持續(xù)觀望，使累積的需求在2009年爆發(fā)。自2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新“國(guó)十條”，在國(guó)家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，邢臺(tái)市的二手房銷售市場(chǎng)的成交量有所下降，但是這可以認(rèn)為是在中央調(diào)控政策的背景下市場(chǎng)觀望的結(jié)果。但是，城市化進(jìn)程中大量人口涌入市區(qū)使房?jī)r(jià)偏低的二手房總體上保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)(這一點(diǎn)與一線城市有所不同)。此外，這次國(guó)家政策調(diào)整的目的很明確，旨在抑制個(gè)別過熱一、二線城市房?jī)r(jià)的上漲。因此，對(duì)于邢臺(tái)市這樣的三四線城市，并不在重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域之內(nèi)。2013年3月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步細(xì)化了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，其中一項(xiàng)是二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收［3］。隨著新政的執(zhí)行，邢臺(tái)二手房銷售市場(chǎng)交易量逐漸降低，價(jià)格雖然在政策出臺(tái)之初經(jīng)歷了短暫的上漲，但是，隨著這項(xiàng)政策嚴(yán)格實(shí)施，買方的購(gòu)買需求和賣方的出售意愿都會(huì)降低。政府提高二手房交易的個(gè)人所得稅的目的就是打擊投機(jī)，但是在實(shí)際交易過程中中賣方很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本。因此，新政在客觀上推升了二手房的價(jià)格。

(二)二手房供給充足并且供應(yīng)量潛力較大。研究發(fā)現(xiàn)，二手房銷售市場(chǎng)的供給大多取決于消費(fèi)者對(duì)一手房的改善型需求和投機(jī)性需求，即二手房銷售市場(chǎng)提供的房源大量來(lái)自于非自住型的存量房或改善型住房者上市的舊房。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活的質(zhì)量、居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們更偏好于居住在環(huán)境優(yōu)越的新小區(qū)里。就邢臺(tái)市而言，更多的人逐漸移居到橋東區(qū)的高開區(qū)和橋西區(qū)，從而在橋東老城區(qū)和市中心留下了大量的閑置房。同時(shí)，購(gòu)買房產(chǎn)也是一種保值增值的手段，一些手中有閑余資金的投機(jī)者通過倒賣新房來(lái)賺取差額，一定程度上也增加了二手房的供應(yīng)量。再者，邢臺(tái)有自身的特色，“三年大變樣”等政策也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增大。

三、影響邢臺(tái)市二手房?jī)r(jià)格上漲的因素

(一)供求關(guān)系和人口因素。作為三四線城市的邢臺(tái)市，剛性需求對(duì)二手房銷售市場(chǎng)的價(jià)格影響較大。剛性需求包括城市化帶來(lái)的住房需求和常住人口的改善型需求。2012年11月，邢臺(tái)市政府正式出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)戶籍管理制度改革的實(shí)施意見》加快了邢臺(tái)市城市化的步伐，剛性需求不斷增加，從而影響邢臺(tái)市二手房銷售市場(chǎng)的價(jià)格。

(二)政策因素。如果市場(chǎng)過熱，價(jià)格過高，政府就會(huì)出臺(tái)一系列法規(guī)政策來(lái)抑制市場(chǎng)的需求，促使市場(chǎng)價(jià)格下降。反之，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升。［4］2013年3月2日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”)提出的“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等就是為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

四、邢臺(tái)市二手房銷售市場(chǎng)存在的問題

二手房銷售市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)于滿足低收入群體的住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有著十分重要的意義。然而與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)相比，目前二手房銷售市場(chǎng)的發(fā)展仍然處于滯后狀態(tài)，尚不能滿足人們的住房需求。

(一)買賣雙方所掌握的信息不對(duì)稱。

1．賣房者比買房者掌握更多的隱蔽信息。信息不對(duì)稱是二手市場(chǎng)交易中普遍存在的問題，而二手房交易中的信息不對(duì)稱主要是指賣房者處于信息優(yōu)勢(shì)地位，而買房者處于信息劣勢(shì)地位，具體而言是指買賣雙方對(duì)二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所獲取的信息的差異性［5］。一般來(lái)說，二手房的賣主都是使用過該房一段時(shí)間，對(duì)房屋的質(zhì)量、存在的問題比較了解，而二手房的買主所掌握的該房的信息都是通過間接渠道獲取的，例如朋友或是房地產(chǎn)中介公司，即使是親自到房屋中進(jìn)行實(shí)地了解，也往往不夠透徹，特別是交易房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，這往往導(dǎo)致買房者的利益受損。

2．中介機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱往往又會(huì)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于邢臺(tái)市二手房銷售市場(chǎng)的發(fā)展與一手房市場(chǎng)相比相對(duì)滯后，二手房銷售市場(chǎng)的制度發(fā)展不夠健全，再加上邢臺(tái)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛，許多小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司興起，但是由于發(fā)展過快出現(xiàn)了許多的問題，像行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，能力差，人員素質(zhì)及信譽(yù)度偏低。一些機(jī)構(gòu)往往利用在二手房市場(chǎng)信息上的優(yōu)勢(shì)欺騙購(gòu)房者，從而獲得收益。這種投機(jī)行為嚴(yán)重危害二手房中介市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而影響二手房銷售市場(chǎng)的發(fā)展。

(二)政府相關(guān)的法律法規(guī)的缺失。我國(guó)二手房銷售市場(chǎng)興起和發(fā)展較晚，近幾年國(guó)家鼓勵(lì)二手市場(chǎng)的發(fā)展，所以才發(fā)展的較為迅猛。但是，針對(duì)二手房銷售市場(chǎng)的有關(guān)政策少之又少。我國(guó)對(duì)如何發(fā)展二手房銷售市場(chǎng)、如何促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的互補(bǔ)發(fā)展的政策上是缺失的。作為我國(guó)三四線城市的邢臺(tái)市，在二手房銷售市場(chǎng)方面的法規(guī)制度更是欠缺。

(三)金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房銷售市場(chǎng)的支持力度下降。近幾年來(lái)房?jī)r(jià)過高，國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，縮小了金融機(jī)構(gòu)的貸款規(guī)模，再加上人們觀念的轉(zhuǎn)變，各金融機(jī)構(gòu)的存款較少而貸款的金額較多。再者，對(duì)二手房的貸款的利息較低，銀行無(wú)利可圖。因此，各金融機(jī)構(gòu)紛紛縮緊了對(duì)二手房的貸款，逐漸集中于商業(yè)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)以及住房的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)二手房銷售市場(chǎng)的支持力度下降。

五、促進(jìn)二手房銷售市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

(一)政府完善和細(xì)化相關(guān)的法律法規(guī)。二手房銷售市場(chǎng)相應(yīng)的監(jiān)督、監(jiān)管機(jī)制缺乏是市場(chǎng)信息透明度不高的原因之一。政府作為宏觀調(diào)控的執(zhí)行者，應(yīng)加快健全相關(guān)的法律法規(guī)，完善相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)而提高市場(chǎng)信息的透明度，降低由于信息不對(duì)稱帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)二手房銷售市場(chǎng)的健康發(fā)展。近幾年，邢臺(tái)市相關(guān)部門推行了二手房交易資金托管服務(wù)，旨在規(guī)避二手房交易資金的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。

(二)加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)，培育成熟的房地產(chǎn)中介行業(yè)。政府應(yīng)鼓勵(lì)引導(dǎo)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展，允許大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兼并和重組規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)分散的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，并且敦促大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行規(guī)范和合法經(jīng)營(yíng)，注重從業(yè)人員的素質(zhì)和能力的培訓(xùn)，培養(yǎng)為購(gòu)房者服務(wù)的精神。

(三)增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房銷售市場(chǎng)的支持力度。各商業(yè)銀行應(yīng)該調(diào)整自己的貸款政策，積極推出二手房貸款業(yè)務(wù)。二手房銷售市場(chǎng)的潛力巨大，金融機(jī)構(gòu)通過簡(jiǎn)化貸款程序、加快放貸時(shí)間等措施支持二手房銷售市場(chǎng)的發(fā)展，最終也會(huì)在這樣繁榮的大環(huán)境中受益。

六、結(jié)語(yǔ)

在未來(lái)的發(fā)展過程中，隨著城市化步伐的加快，人們對(duì)于住房剛性需求的進(jìn)一步擴(kuò)大使二手房銷售市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮螅瑫r(shí)，相對(duì)于商品房來(lái)說，二手房房?jī)r(jià)的泡沫成分小很多，并且房產(chǎn)的保值能力強(qiáng)，這將促進(jìn)二手房的交易規(guī)模也迅速擴(kuò)大并逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。以邢臺(tái)市為例的三四線城市二手房銷售市場(chǎng)的現(xiàn)狀、影響因素、問題進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，針對(duì)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的各項(xiàng)政策和法規(guī)，地方政府及相關(guān)部門應(yīng)貫徹執(zhí)行并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，同時(shí)也發(fā)揮二手房銷售市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用。政府“有形之手”和市場(chǎng)“無(wú)形之手”共同調(diào)節(jié)，促進(jìn)二手房銷售市場(chǎng)朝著良性健康的方向發(fā)展。

［1］鄧衛(wèi)，宋揚(yáng)．住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］．北京:清華大學(xué)出版社，2008，2:379～387

［2］袁一泓．從沸騰到癲狂:泡沫背后的中國(guó)房地產(chǎn)真相［M］．太原:山西經(jīng)濟(jì)出版社，2011，9:176～177

［3］黃櫻．淺談二手房轉(zhuǎn)讓20%個(gè)人所得稅問題［J］．經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2013，3:79～80

［4］吳宇哲．城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究——理論、方法及應(yīng)用［M］．北京:科學(xué)出版社，2011．6:4～5

［5］田霞，程辰．二手房信息不對(duì)稱問題研究［J］．中國(guó)市場(chǎng)，2011，36:87～88