□ 陳林杰 梁 慷

一、驗(yàn)房師產(chǎn)生的動(dòng)因

2000年以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商只顧賺錢，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是住宅質(zhì)量事故頻發(fā)，樓盤的使用功能存在十分普遍的開裂、滲漏等質(zhì)量問題，而且已經(jīng)建成的很多住宅工程也存在著結(jié)構(gòu)安全、空氣污染等隱患，直接威脅購房者的財(cái)產(chǎn)、甚至生命安全。還有一些房地產(chǎn)樓盤嚴(yán)重存在著面積以小充大的貓膩，屢屢出現(xiàn)建材以次充好甚至偷工減料的情況，公眾普遍質(zhì)疑房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量信譽(yù)。我國一些城市相繼出現(xiàn)的房地產(chǎn)質(zhì)量問題，引發(fā)我國老百姓對住宅建筑質(zhì)量的空前關(guān)切，廣泛喚醒了購房者對房屋質(zhì)量安全向出售方維權(quán)的意識。所以，我國越來越多的老百姓開始高度重視住房的使用功能與安全質(zhì)量。在這種開發(fā)商交付房屋時(shí)所出具的驗(yàn)房報(bào)告不能讓一些購房業(yè)主信服的背景下，驗(yàn)房師就理所當(dāng)然地成為購房者房屋質(zhì)量的“守護(hù)神”。

二、監(jiān)管制度缺陷導(dǎo)致的我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量三大隱患

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的首要隱患是五方質(zhì)量責(zé)任制留下的。自從我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以來，多數(shù)城市為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，大多數(shù)都實(shí)行了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制，該責(zé)任制由“開發(fā)商”、“施工方”、“監(jiān)理方”、“設(shè)計(jì)院”和“工程勘測方”五方責(zé)任主體組成。不難發(fā)現(xiàn)，五方中只有開發(fā)商是甲方，“施工方”、“監(jiān)理方”、“設(shè)計(jì)院”和“工程勘測方”都是要從甲方(開發(fā)商)賺錢的乙方，這就使得讓四個(gè)乙方監(jiān)督甲方房地產(chǎn)質(zhì)量的責(zé)任落空，成為一句空話，監(jiān)管肯定不能達(dá)到預(yù)期目的。

(二)房地產(chǎn)財(cái)政使地方政府對房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管虛張聲勢，留下第二大重要質(zhì)量隱患。我國采用中央與地方分權(quán)財(cái)政，地方政府的收入主要靠企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)是地方政府上繳利稅的大戶，許多地方城市政府，特別是中小城市的財(cái)政收入的50%左右來自于房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)收入，其中地方政府賣地的土地轉(zhuǎn)讓金占較大比例?？紤]到確保財(cái)政收入的情況下，地方政府不由自主地實(shí)施房地產(chǎn)財(cái)政，這使得地方政府在監(jiān)管地方房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)難以下狠手，這種地方政府的保護(hù)主義實(shí)際上是默認(rèn)了房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)供給地方政府的利益越多，則質(zhì)量違規(guī)的可能性就越大?？梢赃@樣說，地方政府不僅不會懲處質(zhì)量低劣的房地產(chǎn)開發(fā)商，相反，得到很多利益的地方政府還會在企業(yè)發(fā)生質(zhì)量違規(guī)行為后出面保護(hù)企業(yè)。

(三)質(zhì)檢部門依據(jù)收費(fèi)從事房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管難有作為，留下第三大重要質(zhì)量隱患。我國現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)檢體制規(guī)定，質(zhì)檢部門監(jiān)管費(fèi)用是按照工程造價(jià)總額的一定比例收取的，工程體量大總的造價(jià)就高，則質(zhì)檢部門收取的質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)用就高，一般占2%左右。遇到工程造價(jià)高的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，質(zhì)量監(jiān)管收費(fèi)是很高的，質(zhì)檢部門因要得到該巨大利益，在項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管時(shí)就會睜一只眼閉一只眼。相反，對于小型房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)低，質(zhì)量監(jiān)管能夠收到的費(fèi)用是很少的，因此，質(zhì)檢部門因得到的利益很少就不屑一顧。這種收費(fèi)情況會進(jìn)一步加劇小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量違規(guī)的故意性，因其為質(zhì)量違規(guī)付出的代價(jià)幾乎為零。由此不難發(fā)現(xiàn)，政府按收費(fèi)多少采取的質(zhì)量監(jiān)管目前至少還難以滿足所有業(yè)主的質(zhì)量訴求。因此，這就是房地產(chǎn)消費(fèi)者尋求質(zhì)量監(jiān)管“第三方力量”——驗(yàn)房師的直接的重要原因，職業(yè)驗(yàn)房師可以彌補(bǔ)政府因監(jiān)管的缺失對房地產(chǎn)項(xiàng)目留下的第三大重要質(zhì)量隱患。

三、驗(yàn)房師擔(dān)當(dāng)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的重任

我國房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的質(zhì)量，問題多多，保證房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)構(gòu)和質(zhì)量監(jiān)管人員的獨(dú)立性是一個(gè)很好的解決之道。發(fā)揮驗(yàn)房師的作用，就可以實(shí)現(xiàn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的目的。所以，政府相關(guān)部門應(yīng)該積極培育民間驗(yàn)房師，使他們成為房地產(chǎn)市場房屋質(zhì)量監(jiān)管的第三方力量。

(一)職業(yè)驗(yàn)房師能夠科學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。職業(yè)驗(yàn)房師是干什么的呢?就是受房地產(chǎn)業(yè)主的有償委托，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)合同和房屋監(jiān)測檢驗(yàn)委托合同等，借助于科學(xué)知識、驗(yàn)房工具和專業(yè)技能，對房地產(chǎn)項(xiàng)目或其裝修裝飾工程進(jìn)行監(jiān)測檢驗(yàn)，出具科學(xué)規(guī)范的驗(yàn)房報(bào)告的技術(shù)人員。為保護(hù)房主的合法權(quán)益，驗(yàn)房師要查驗(yàn)房屋的多項(xiàng)內(nèi)容，主要包括查看墻體、查看門窗、檢測水電管線以及裝修質(zhì)量等等。職業(yè)驗(yàn)房師會根據(jù)查驗(yàn)內(nèi)容和檢測的情況，科學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，為房主出具一份專業(yè)的房屋質(zhì)量查驗(yàn)檢測報(bào)告。驗(yàn)房師是復(fù)合型人才，集知識的集成性、技術(shù)的專業(yè)性以及能力的復(fù)合性為一體，合格的驗(yàn)房師技術(shù)過硬，職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，誠實(shí)守信，填補(bǔ)了我國房地產(chǎn)質(zhì)量科學(xué)監(jiān)管的漏洞。

(二)驗(yàn)房師監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量完全可行必要。驗(yàn)房師自2004年以后不斷涌現(xiàn)，短短10年時(shí)間獲得迅速發(fā)展，家裝公司、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站所、物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)領(lǐng)域里的企業(yè)，爭先恐后進(jìn)入該行業(yè)，開展專業(yè)或兼業(yè)服務(wù)。當(dāng)前構(gòu)成我國驗(yàn)房師從業(yè)人員有建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的各類工程師，遍布全國26個(gè)省區(qū)，人數(shù)上百萬。這些驗(yàn)房師專業(yè)人才，驗(yàn)房業(yè)務(wù)量大，收入可觀，年收入多在12萬元左右，工作積極性高。所以，加強(qiáng)驗(yàn)房行業(yè)培訓(xùn)，大力培育獨(dú)立于政府房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管部門之外的職業(yè)驗(yàn)房師是當(dāng)務(wù)之急。

［1］梁慷，陳林杰，丁渤，陸建民，陳浮，樊群．房屋查驗(yàn)與檢測［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，2014

［2］陳林杰，梁慷，陸建民，丁渤，陳浮．我國驗(yàn)房行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對策［J］．建筑經(jīng)濟(jì)，2015，5

［3］陳林杰，梁慷，陸建民，丁渤，陳?。?yàn)房師職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研制與職業(yè)能力評價(jià)［J］．建筑經(jīng)濟(jì)，2015，4