□ 劉 洋 李斯淇

在一般工程項目建設的全過程中，項目決策的核心階段在于前期工作，其質量的優(yōu)劣對于項目的決策勝負、功能的定位以及項目最終愿景的實現(xiàn)將產生決定性的影響。所以，前期工作很重要，直接影響工程項目的工期、工程的開工節(jié)點及后續(xù)工作的推進順利與否。

一、工程項目審批

工程項目的前期管理，是指工程項目的決策階段和計劃階段的項目管理。通俗地講就是從意向的積聚到提案列進計劃，一直到工程正式動工之前所做的各種圍繞項目的管理工作。在前期管理工作中，項目建議書和可行性研究與分析是關系到工程項目建設整體的兩個關鍵要素。工程項目建設要按照相關規(guī)定辦理審批手續(xù)。根據(jù)2004年國務院頒布的《關于投資體制改革的決定》，如果工程項目是不使用國有資金投資的，無需再按照審批制操作，取而代之的是核準制和備案制。若工程項目是使用國有資金投資的，必須由政府進行審批。另外，既不在國家禁止和核準范疇，也不使用國有資產的其他投資項目，不論規(guī)模，均實行“備案制”。建設單位應向項目地主管投資的政府部門報備。各級地方政府主管投資的部門僅對報審項目作“合規(guī)性”審核。工程項目應按照國家制定的流程步驟進行推進，具體推進步驟是構想、選項、評估、決定、設計、實施、運營或交鑰匙的建設項目全過程。上述工作必須遵循固有的先后次序，環(huán)環(huán)相扣。

二、工程項目建議書

工程項目建議書是項目籌建單位或項目法人提出的針對某一具體項目的建議性文件，是針對擬建項目提出的整體輪廓和構想。項目建議書是由項目建設單位向其主管部門報審的書面資料，已普及用于項目的政府立項審批工作中。呈報的項目建議書可供項目審批單位作出初步判斷，經(jīng)上級主管部門審查、批準。

三、工程項目可行性研究與分析

項目的可行性研究與分析是對擬建項目從技術指標和經(jīng)濟指標上判斷項目是否可行而進行的分析論證與評價。技術上主要研究是否先進、合適、成熟，建設規(guī)模大小上是否合適，經(jīng)濟上是否能獲得預想效益、收益周期等各方面作體系性分析與論證，通過不同的方案進行比較，作出評議。通過可行性研究與分析報告，向項目所在地政府和項目建設者推薦最優(yōu)方案?？尚行匝芯颗c分析報告必須足夠反映出項目可行性研究工作的成效，內容全面并能暴露問題，評判的結論要明確，所列數(shù)據(jù)準確，充分論證，需滿足決策者選取項目方案要求。在經(jīng)審批的項目建議書基礎上更加具體化地收集資料與展開研究，對項目進行更深入的論證，通過權重比選，判斷技術上至優(yōu)越，經(jīng)濟上可負擔，條件上更成熟，實施上更便捷的優(yōu)選方案，從而有力支撐項目的決策。

(一)工程項目的評價。

1．工程項目的經(jīng)濟評價。建設工程項目財務評價是建設項目經(jīng)濟評價的主要組件，是基于現(xiàn)有財會制度、稅務法規(guī)和市場經(jīng)濟價格體系而預估項目收益及成本。通過編制財務報表，核算評價指標等手段，進行財務盈利能力研判和償債能力研判，以此判斷項目在財務上是否可達到預期。在建設方案、投資估算和融資方案初步確定后方可進行財務評價，財務評價的結果又反過來影響著方案設計，在方案比較、選擇以及方案的優(yōu)化中起了重要的參考作用。項目經(jīng)濟評價中的又一重要組件是國民經(jīng)濟評價。評價中要重視對標的物影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)的運用，推算出建設項目的國民經(jīng)濟凈貢獻，是恰當性評價的又一依據(jù)。

2．工程項目的社會評價。對擬建項目所在地的社會周邊影響和當?shù)厣鐣陀^情況抗拒度和合適度的研究，從而判斷項目的社會可行性即為項目的社會評價。社會評價的宗旨在于通過體系性的調查從而預測擬建項目的建設、運行所產生的社會作用與社會效果。通過分析項目所在地的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，分析項目所涉及的多種社會因子，來評價項目的社會推進可能，從而為政府和建設單位提出項目與當?shù)厣鐣椭C發(fā)展，降低社會不利點，確保工程項目得以順利實施，穩(wěn)固社會安定的方案。

3．工程項目的環(huán)境影響評價。環(huán)境影響評價是指人類活動對環(huán)境的作用以及因此致使環(huán)境的跟隨性變化，又由于環(huán)境的跟隨性變化而引起的對人類社會和經(jīng)濟發(fā)展的反向影響。環(huán)境影響評價是獨立的，自成體系的，是投資項目決策分析與評價階段中極其重要的一項工作?？尚行匝芯繄蟾嫘杞?jīng)過專家論證和主管部門批準，根據(jù)建設單位現(xiàn)實條件得以實施。基于項目特點配置資源是項目能否保質保量達標的關鍵。同時，需制定相應的項目組織管理規(guī)定，要明確職位職責，以壓力和動力的方式激勵項目團隊。

(二)工程項目的選址評價。以下結合某汽車4S店的前期，對選址的可行性研究歸納選址的要素:

1．城市規(guī)劃要求。項目選址必須符合所在城市的總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的控制條件。不自行變更用地性質，不得為了自身利益侵占規(guī)劃綠地、規(guī)劃道路和公用設施等規(guī)劃用地。也應避讓市內高壓線網(wǎng)通道、防瀉洪區(qū)等。城市的邊緣地區(qū)一般具有良好的路網(wǎng)硬體條件，而且土地價格遠低于市區(qū)，用地指標更為充足，投資的土地成本可降低，比較適合汽車4S店此類容積率低建筑的建設。

2．用地條件。就汽車流通市場而言，汽車展示、維修需消耗較多土地，目前在國內一、二線城市中心區(qū)內，因拆遷難度與地價成本的飆升已難以騰挪大規(guī)模的市場用地。因此，在城市邊緣選址建設是較為合適的方案。單個汽車4S品牌專營店一般占地4～10畝，建筑面積一般在2000～5000平方米左右，建筑容積率一般為0．45～0．8，土地利用率比較低，若在市核心區(qū)建設投資成本高昂，應按實際情況作合理選擇?；谕恋爻杀旧蠞q原因和汽車廠家期望能更貼近客戶的愿望相互矛盾，現(xiàn)在各大汽車主機廠也在推進小店模式，或許這也是主機廠對市場情況日趨嚴峻的一種妥協(xié)。根據(jù)實際用地要求的不同，任一個品牌的汽車專營店在建筑設計上都會所有變化，因此在選址時宜結合所建品牌店的廠家視覺辨識標準，充分利用土地的形狀與規(guī)模，以符合最低要求。

3．交通因素。汽車專營店的交通便利性與客流量呈正相關，交通便利性是汽車4S品牌專營店賴以生存的前提條件。汽車4S專營店的主要功能分為銷售和服務兩部分。交通的便利性差，對銷售環(huán)節(jié)還可以通過廣宣，城內設立二級網(wǎng)點的方式加以彌補，但于服務環(huán)節(jié)，在不考慮價格、維修技術這些主觀因素外，交通的便利性至關重要，唯有當來店量達到一定的體量后，4S店的服務能力才能趨近最大化。因此汽車4S店須面朝核心區(qū)外圍的城市快速路或城市干道建設。

4．客流因素。從利于長久營業(yè)和貼近客戶的兩個維度出發(fā)，結合市場行情和汽車流通建筑分布現(xiàn)狀，布局宜采取“集中”的原則，在城市核心區(qū)外圍交通便利處集中布局，判斷合適的輻射半徑，孕育集中而穩(wěn)定的商圈，利用周圍所形成的集群效應來帶動自身的發(fā)展，與競品形成集群效應，但避免出現(xiàn)自身品牌的網(wǎng)點過于密集而造成激烈的品牌內耗現(xiàn)象。

5．環(huán)境因素。汽車4S品牌專營店周圍的環(huán)境對其影響是非常重要的，舒適的環(huán)境有利于給客戶營造出人性化的服務空間。汽車4S品牌專營店作為商業(yè)與工業(yè)建筑的混合體，其建筑造形應力圖別致和突出品牌個性。然而，作為汽車品牌個性主張與宣傳陣地載體的建筑物也要受到周邊環(huán)境的制約。因此，此類建筑不可完全離開周邊環(huán)境而獨自地存在，而應考慮周邊的環(huán)境做出相應的協(xié)調設計。

四、工程項目的設計管理

我國的建設工程項目設計，按不同的專業(yè)工程劃分為2～3個階段:方案設計是解決建設項目總體布局和開發(fā)方案的問題，是城市規(guī)劃法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃設計程序。

(一)初步設計階段。初步設計階段是根據(jù)批準的可行性研究報告、與建設單位簽訂的設計合同，結合工程地質勘察報告，從技術上和經(jīng)濟上，對建設項目進行系統(tǒng)而全面的規(guī)劃和設計，包括:人車流的動線設計、功能設計、建筑美學設計、結構設計、節(jié)能設計等，論證其先進性和合理性，對概算投資、投資回報周期進行分析和財務評價，并編制出來的初步設計文件。一般來說，在完成方案設計的步驟后，就可以向項目所在的規(guī)劃管理部門提請規(guī)劃報建手續(xù)。

(二)技術設計階段。技術設計是針對重大項目和特殊項目為進一步解決某類難點技術問題，或確定某些特殊技術方案而進行的研究，最終形成成熟的設計方案。

(三)施工圖設計階段。施工圖設計是在初步設計的基礎上進行詳細的、具體的設計，目的是指導建筑安裝工程的施工或非標準設備的加工與制造。施工圖設計管理的目標是:保證建筑結構的安全可靠、建筑功能的適用以及建筑工程的經(jīng)濟性，以完善的施工設計來保障建設項目在質量層面、進度層面和投資層面的三大控制目標得以實現(xiàn)。

這三個階段一般是由在當?shù)赜匈Y質備案的設計院來完成。建設單位要與設計單位做好配合，對建設項目中的各個環(huán)節(jié)認真學習和溝通理解，將想法融入設計，結合集體智慧，聯(lián)系具體情況，共同商議出項目的最優(yōu)方案。

在編制項目設計計劃時，務必排出大概的項目總體進度，如分項有多少、有什么、什么時間要做什么，然后有計劃地安排。例如:什么時候要落實哪個環(huán)節(jié)的政府行政單位的審批、什么時候完成建筑場地的“三通一平”、什么時候開始打樁、什么時候訂購主材、訂購的數(shù)量是多少、什么時候確定哪些分部的施工單位以及施工單位什么時候進場、人員的生活區(qū)放置在哪里等等，要做一個盡量詳細且科學的網(wǎng)絡計劃圖，列出關鍵工作。針對關鍵工作作出獨立而相互聯(lián)系的保證策略。

五、組織好資金和物資的供應，落實招標和議標政策

工程項目所需的資金進行高效的組織和調度，以及把需求物資的供應和資金有效利用相結合同樣重要，值得高度重視。資金都是有時間價值的，根據(jù)工程項目的各環(huán)節(jié)對于不同的物資要求時間的不盡相同，按輕重緩急使用資金，保證資金的機會成本最低，資金的使用有規(guī)可循，消除不正之風，免除了不必要的投入。

［1］楊金招，張志峰．建筑工程質量管理探討［J］．河南建材，2007，6

［2］劉靖方．淺談建筑工程質量監(jiān)督［J］．中州建筑，1994，3

［3］陳惟，孟海寧，應四愛．汽車4s品牌專營店的基本設計模式［J］．建筑學報，2005

［4］朱彤舟．規(guī)劃好汽車交易市場迎接汽車時代的來臨［J］．北京規(guī)劃建設，2002