文/李晶

中國買家為何頻頻出手海外地產(chǎn)

文/李晶

進(jìn)行全球資產(chǎn)配置并不意味著高枕無憂。

中國買家正在瘋狂涌入海外地產(chǎn)。從紐約地標(biāo)大通曼哈頓大廈、通用汽車大廈，到位于倫敦金融城中心的勞合社大廈……世界一線城市的地標(biāo)建筑正在被中國企業(yè)、投資基金紛紛買入。

2013年6月，SOHO中國CEO張欣和巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元的價(jià)格買下紐約通用大樓40%的股權(quán)。同年，萬達(dá)中標(biāo)美國洛杉磯的兩個(gè)建筑地塊。

這股海外購地狂潮始于2008年。投資回報(bào)率是買家第一考慮的問題。

“相對(duì)于國內(nèi)一直高昂的房?jī)r(jià)，根據(jù)調(diào)研顯示，歐美地產(chǎn)固定租金的投資回報(bào)率有的地區(qū)甚至可能高達(dá)在8～10%左右，這對(duì)于中國買家來說，比較誘人。”上海美橋資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理張景瑞透露說。與國內(nèi)的樓市相比，國際大都市的資產(chǎn)價(jià)格差太大，相對(duì)劃算。這是復(fù)星投資海外地產(chǎn)的邏輯：如果想持有型物業(yè)，是持上海靜安區(qū)的好還是持曼哈頓的好？租金的絕對(duì)值一樣，就是買入價(jià)格不一樣。那么，為什么不以低成本買入曼哈頓的物產(chǎn)呢？這也就是說，紐約與上海的地產(chǎn)租金收益絕對(duì)值相當(dāng)，但是購買成本卻相差很大。

第二點(diǎn)，安全性是另一個(gè)重要因素，由于國內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高溫階段，處于對(duì)房產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)考慮，中國買家越來越傾向于在全球進(jìn)行資產(chǎn)配置，以分?jǐn)傇谀骋坏貐^(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。由于全球經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展此消彼長的特點(diǎn)，將固定資產(chǎn)投資進(jìn)行全球配置，有利于抵御某一市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫一旦破裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第三點(diǎn)，中國買家在海外購買地標(biāo)性建筑有利于其建立全球性品牌，從而有助于其進(jìn)行國際化擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，中國企業(yè)在全球戰(zhàn)略擴(kuò)張中對(duì)境外企業(yè)的并購?fù)顿Y逐年升溫，但跨國并購風(fēng)險(xiǎn)重重，如何進(jìn)行文化、技術(shù)、品牌的整合是并購難點(diǎn)，以及需要規(guī)避政策、法律等多種風(fēng)險(xiǎn)。而在全球一線國際大都市購買地標(biāo)性建筑無疑會(huì)讓增加中國企業(yè)的品牌信任度，這對(duì)于其進(jìn)行全球性并購與品牌樹立有所幫助。

商務(wù)部提供的數(shù)字顯示，2013年，我國境內(nèi)投資者共對(duì)全球156個(gè)國家和地區(qū)的5090家境外企業(yè)進(jìn)行了直接投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)非金融類直接投資901.7億美元，同比增長16.8%。其中，跨國并購資金514億美元，成功交易項(xiàng)目397個(gè)，并購直接投資336億美元，占我國對(duì)境外企業(yè)非金融類直接投資總數(shù)的37.2%。中企跨國并購正在實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。而購買海外房地產(chǎn)，也是中國企業(yè)進(jìn)行海外擴(kuò)張與建立品牌的一部分。

第四點(diǎn)，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金門檻較低，而中國政府對(duì)企業(yè)境外的投資政策也進(jìn)一步放寬。2014年5月8日起，國內(nèi)企業(yè)的海外投資項(xiàng)目迎來新政。據(jù)國家發(fā)改委的核準(zhǔn)權(quán)限，由此前資源開發(fā)類項(xiàng)、大額用匯類項(xiàng)目劃分的3000萬美元、1000萬美元的權(quán)限，統(tǒng)一提高到了中方投資額10億美元的投資項(xiàng)目。而這對(duì)擬出海投資的中國企業(yè)而言，無疑是一大利好。

但是，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置并不意味著高枕無憂。經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)之后，歐美國房地產(chǎn)處在復(fù)蘇的過程中，特別是在以中國買家為主的海外投資者的推動(dòng)之下，歐美大城市的房?jī)r(jià)也開始上漲，這對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說，看似很誘人。但當(dāng)年日本人在全球買樓的教訓(xùn)就是前車之鑒，日本人購買的海外資產(chǎn)很多都出現(xiàn)了經(jīng)營不善難以為繼的窘境，比如洛克菲勒中心和圓石灘高爾夫球場(chǎng)也最終以更低的價(jià)格回售給了美國人。

一句話：進(jìn)行全球資產(chǎn)配置并不意味著高枕無憂。