史利霞

摘 要：我國住房公積金規(guī)模的不斷壯大以及住房公積金貸款規(guī)模的不斷增大，為住房公積金的管理帶來了諸多挑戰(zhàn)。其中，對住房公積金貸款風(fēng)險的管理以及防范問題是研究的熱點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：住房公積金制度；個人住房貸款；風(fēng)險防范

中圖分類號：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）02-0182-02

引言

目前，我國的住房公積金制度飽受詬病，各界要求住房公積金制度進(jìn)行改革的呼聲不斷。我國的住房公積金的管理在實(shí)際操作中也存在一些問題。住房公積金貸款主要是指住房公積金管理中心通過銀行對需要購買住房、并且繳納了住房公積金的職工以較低的利率發(fā)放貸款，幫助其購買住房。住房公積金制度對我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)起到了重要作用，幫助了許多沒有能力一次性付清購房價款的工薪族可以通過住房公積金貸款來購買住房?！蹲》抗e金管理條例》規(guī)定的住房公積金貸款是專指針對職工的個人住房貸款。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，從農(nóng)村出來進(jìn)入企業(yè)或者公司工作的人不斷增加，由于住房公積金具有強(qiáng)制性，我國住房公積金的總規(guī)模不斷增大，同時，申請住房公積金貸款的人也不斷增多?？傄?guī)模的擴(kuò)大以及貸款人數(shù)的增多、貸款規(guī)模的擴(kuò)大，都為住房公積金風(fēng)險的管理提出了新的挑戰(zhàn)，尤其是對住房公積金貸款風(fēng)險的管理。

一、住房公積金貸款風(fēng)險的成因

（一）借款人自身原因形成的風(fēng)險——信用風(fēng)險

所謂信用風(fēng)險，又叫做違約風(fēng)險，是指借款人在未來沒有能力或者沒有意愿履行合約即無法償還本息或者不按時交納利息的風(fēng)險，并由此給貸款人造成損失。在使用住房公積金貸款時，一般來說，有以下兩個方面的原因會導(dǎo)致借款人信用風(fēng)險的出現(xiàn)。

1.信息不對稱。信息不對稱的一方面是住房貸款公積金中心與個人信用信息的不對稱。由于我國對個人信用問題的重視不如歐美等發(fā)達(dá)國家，我國公民存在較多的所謂“老賴”，他們不是沒有能力償還而是鉆空子故意拖欠或者故意不償還。我國尚未建立起完備的個人信用備查系統(tǒng)，對于這些“老賴”而言，他們違約對他們未來的借貸或者是其他方面并無太大影響，他們只需要選擇不再住房公積金中心申請貸款或者換個地方進(jìn)行貸款即可，違約成本很小。

2.借款人沒有能力進(jìn)行償還。當(dāng)借款人向住房公積金中心申請貸款的時候，可能其自身所處環(huán)境不錯，有穩(wěn)定的工作或者是有穩(wěn)定的收入來源。但是，隨著時間發(fā)展，可能是市場狀況變差導(dǎo)致公司大量裁員，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，導(dǎo)致借款人的經(jīng)濟(jì)狀況不像借款時那么好，所以無力對債務(wù)進(jìn)行償還。雖然其本身有著很強(qiáng)烈的償還意愿，但是缺乏償還的能力。

（二）市場環(huán)境變化造成的風(fēng)險——抵押物價值變化帶來的風(fēng)險

一般來說，住房公積金貸款的時間期限較長，大多在十年以上。市場是在不斷發(fā)展的，各種創(chuàng)新層出不窮，同時，市場環(huán)境也在不斷變化。在個人進(jìn)行住房公積金貸款時，會為自身的貸款提供抵押物。但是，隨著時間的變化，市場環(huán)境也在改變，這就會帶來抵押物價值的變化。住房公積金抵押貸款與一般貸款區(qū)別最大的就是住房公積金貸款一般都是把已付首付的住房作為抵押物，所以在抵押物風(fēng)險方面，主要的風(fēng)險就是住房面臨的價格隨著市場環(huán)境的變化而變化的風(fēng)險以及房地產(chǎn)存在法律方面糾紛的風(fēng)險。在我國，最近兩年許多專家都在“唱衰”房地產(chǎn)市場，認(rèn)為我國的房價太高，處于不理性的價格區(qū)間。雖然不敢說專家們的預(yù)測是否正確，但是我們可以看到，從2013年開始，我國的房價就開始沒有繼續(xù)上漲甚至有些地方出現(xiàn)了下降，房地產(chǎn)市場的春天已經(jīng)過去似乎是大家的共識。所以，在未來多變的市場上，住房價格的變化會對抵押物的價值產(chǎn)生較大影響。

（三）住房公積金貸款使用的擔(dān)保方式帶來的風(fēng)險

住房公積金貸款的擔(dān)保方式就像上文提到的，一般都是用要進(jìn)行貸款的住房進(jìn)行抵押，在這個過程中會出現(xiàn)風(fēng)險。現(xiàn)在，開發(fā)商對住房都是采取預(yù)售的模式，即房屋尚未建成或者正在建設(shè)中即對住房進(jìn)行銷售，消費(fèi)者購買住房。在這個過程中，由于住房尚未建成，購買時采用住房進(jìn)行抵押貸款就可能會出現(xiàn)在未來住房出現(xiàn)問題時，加重風(fēng)險。并且，從風(fēng)險分散的角度來看，使用要進(jìn)行貸款的房屋進(jìn)行抵押貸款是不符合這一原理的。

此外，公積金中心由于自身的原因，不可能了解每一個借款人的詳細(xì)情況以及準(zhǔn)確衡量借款人提供的抵押品的價值，會存在在錯誤估計的情況。而每一個申請貸款的個人則十分清楚自身的情況以及提供的抵押物的情況，故可能存在公積金中心無法掌握的會導(dǎo)致未來借款人違約的風(fēng)險。2008年美國次貸危機(jī)中，飽受詬病的就是那些為美國公民提供住房貸款的商業(yè)銀行為了自身利益在住房貸款之前根本不進(jìn)行盡職調(diào)查，為那些未來沒有能力進(jìn)行還款的低收入群體提供貸款，導(dǎo)致最后他們的違約。而對于這些個人的情況，目前也沒有強(qiáng)制性要求進(jìn)行擔(dān)保，因此，客觀上存在著個人違約的可能。

（四）開發(fā)商方面的風(fēng)險

其實(shí)所謂開發(fā)商方面的風(fēng)險，主要就是指由于開發(fā)商方面的原因而造成的住房公積金貸款未來出現(xiàn)可能不能償還而導(dǎo)致進(jìn)行住房公積金貸款的銀行損失的風(fēng)險。由于現(xiàn)在的住房基本是采用預(yù)售的形式來進(jìn)行住房銷售，所以購房者在買房進(jìn)行住房公積金貸款時，其所購買的住房并未真正建成。所以，在未來的建設(shè)中，由于開發(fā)商的建筑材料違規(guī)或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，導(dǎo)致開發(fā)商無法按時交房，從而帶來購房者不能按時入住。在這種情況下，購房者一般就會選擇不再支付公積金貸款的還款，那么由此帶來的損失就只有承擔(dān)貸款的銀行負(fù)責(zé)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險的管理及防范措施

（一）住房擔(dān)保制度的建立與完善

目前，我國住房公積金貸款已經(jīng)建立起了初步的擔(dān)保制度，但是還不完善，應(yīng)借鑒國外在這方面的先進(jìn)技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)，建立并發(fā)展適合我國的具有中國特色的公積金個人住房抵押擔(dān)保貸款制度。在擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面——由于個人住房抵押公積金貸款擔(dān)保具有公益性的性質(zhì)，而且，對個人住房抵押公積金貸款進(jìn)行擔(dān)保所承擔(dān)的風(fēng)險較大，完全依靠市場的力量可能無法順暢運(yùn)行。所以，要充分利用政府信用，組建政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。要進(jìn)行政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組建，那么其資金來源是不得不考慮的一個方面，可以考慮財政撥款、住房公積金中心的住房公積金的增值收益、擔(dān)保收益或者是以其他政府性金融機(jī)構(gòu)入股的形式繳納資金進(jìn)行。endprint

個人住房抵押擔(dān)保貸款制度有廣義和狹義兩重意義。從廣義上來說，個人住房抵押貸款擔(dān)保是指在市場經(jīng)濟(jì)的前提之下，通過擔(dān)保這樣的一種形式來對市場主體，主要指提供住房貸款方與購房借款方之間，進(jìn)行溝通、交流，以幫助其達(dá)成交易或者協(xié)議，使市場有效運(yùn)行，主要作用在于幫助建立貸款機(jī)構(gòu)的一個風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。從狹義上來講，個人住房抵押貸款擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)公司，在購房借款人無法滿足貸款人相關(guān)要求的情況下，有償?shù)臑榻杩钊颂峁?dān)保，并對借款承擔(dān)無限連帶責(zé)任，本質(zhì)上個人住房抵押貸款服務(wù)中介。

（二）個人信用檔案的建立

在個人住房公積金貸款風(fēng)險中，一個重要的風(fēng)險就是借款人的信用風(fēng)險、違約風(fēng)險。所以，建立一個完善的、全國聯(lián)網(wǎng)的個人信用檔案可以幫助銀行在進(jìn)行個人住房公積金貸款申請的審核時，了解借款人的信用狀況，降低信息的不對稱，減輕日后由于借款人主觀意愿而帶來的貸款違約風(fēng)險。

另外，全國聯(lián)網(wǎng)可查的個人信用檔案也可以提高借款人的違約成本。當(dāng)有這樣的一個個人信用檔案存在的時候，借款人在考慮是否違約的時候就會考慮違約給他帶來的收益以及因?yàn)檫`約而帶來的成本。當(dāng)整個社會都對個人信用很看重的時候，一旦有人違約，那么他在之后再進(jìn)行融資或者做其他事的時候，就將變得非常困難。在這種情況下，違約成本就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過違約所帶來的收益，借款人就不會選擇違約。

（三）建立跨區(qū)域聯(lián)網(wǎng)的住房公積金貸款公示

在個人住房公積金貸款風(fēng)險中，還有一種重要的風(fēng)險就是可能存在同樣的主體在不同的地區(qū)進(jìn)行重復(fù)申請住房公積金貸款或者夫妻雙方同時申請個人住房公積金貸款。這樣，由于同樣的人承受了雙份或者多分的償還責(zé)任，那么未來存在違約的可能性就會加大。所以，建立一個跨區(qū)域的全國聯(lián)網(wǎng)的住房公積金貸款公示可以有效的減輕這種情況的出現(xiàn)，可以大大的降低個人公積金住房貸款的違約風(fēng)險。

（四）加強(qiáng)對貸款受托銀行及開發(fā)商的管理

個人住房公積金業(yè)貸款，主要是住房公積金中心委托商業(yè)銀行進(jìn)行貸款。貸款的資金來源是住房公積金中心，風(fēng)險承擔(dān)主體也是住房公積金中心，所以商業(yè)銀行在其中并不承擔(dān)風(fēng)險，只是獲取自己所得的績效收益。對于商業(yè)銀行而言，貸款質(zhì)量的好壞與其自身并無直接聯(lián)系，銀行也不承擔(dān)風(fēng)險，所以在進(jìn)行貸前審核的時候難免存在不認(rèn)真的情況。所以，應(yīng)該加強(qiáng)對貸款受托銀行的管理，并且設(shè)計合理的績效激勵機(jī)制，使貸款受托銀行利益與住房公積金中心的利益一致。

結(jié)語

我國住房公積金規(guī)模的快速發(fā)展、我國房地產(chǎn)市場的“火爆”都帶來了住房公積金風(fēng)險的增加。近些年來，我國的房地產(chǎn)市場可以用“火爆”兩個字來形容，有較多的人在買房，不管是因?yàn)閯傂孕枨筮€是投資需求，反正是有很多人在買房。其中有較多的人使用了住房公積金貸款，那么貸款的規(guī)模就不斷增大，這就要求對貸款的管理能力的提高。對于住房公積金的貸款風(fēng)險，會由于借款人本身、市場原因、開發(fā)商原因或者是其他的一些原因，導(dǎo)致借款人最后的償還面臨風(fēng)險。所以，對個人住房公積金貸款風(fēng)險的控制顯得尤為重要。可以通過全國聯(lián)網(wǎng)的個人信用檔案降低信息不對稱，或者建立和完善公積金貸款擔(dān)保制度，或者通過其他的一些方法來降低住房公積金貸款風(fēng)險。

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[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint